Chỉnh Giá Đất: Đưa Về Giá Trị Thực
Ngày 30-9, trong cuộc tiếp xúc cử tri tại Hà Nội trước kỳ họp thứ 10, Quốc hội khóa XV, Tổng Bí thư Tô Lâm đã dành nhiều thời lượng quan trọng để phân tích những bất cập trong quản lý giá đất đai tại Việt Nam. Đây là vấn đề nóng bỏng ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống người dân và sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
Tổng Bí thư chỉ rõ, trong khi Nhà nước vẫn quản lý chặt chẽ giá xăng dầu, giá điện và nhiều mặt hàng thiết yếu khác, thì riêng giá đất lại được giao cho hội đồng và công ty tư vấn định giá theo cơ chế thị trường. Chính sự thiếu kiểm soát này đã dẫn đến tình trạng thao túng thị trường, thổi giá nhân tạo, gây khó khăn lớn cho đời sống người dân và làm méo mó thị trường bất động sản.
Mục lục
Nhiều bất cập trong quản lý đất đai
Theo tổng hợp từ thực tiễn thị trường, đã có không ít vụ việc trở thành bài học đắt giá. Điển hình là vụ đấu giá đất tại Sóc Sơn (Hà Nội) năm 2025, khi Phạm Ngọc Tuấn đã trả tới 30 tỉ đồng/m², gấp hàng trăm lần giá thực tế chỉ hơn 40 triệu đồng/m². Sau khi trúng đấu giá, đối tượng này đã bỏ cọc và cuối cùng phải nhận án 3 năm tù vì vi phạm quy định về đấu giá tài sản.
Tương tự, ở Thanh Oai (Hà Nội), hồi tháng 2 năm nay, chiêu trò “thổi giá” cũng tái diễn khi 54 thửa đất với diện tích hơn 4.400 m² được đẩy giá gấp đôi so với mức khởi điểm, rồi sau đó hàng loạt nhà đầu cơ bỏ cọc, khiến thị trường thêm hỗn loạn.
Nguyên nhân từ đầu cơ và thiếu minh bạch
Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này được chỉ ra từ nhiều phía, từ các hoạt động đầu cơ, thổi giá, đến nguồn cung khan hiếm do vướng mắc pháp lý kéo dài, chậm xác định tiền sử dụng đất, khiến chi phí đầu tư đội lên và giá bán cuối cùng tăng vọt.
Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc – Trưởng bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, những thay đổi lớn sau khi TP HCM hợp nhất để trở thành siêu đô thị đã kéo theo làn sóng đầu tư mạnh mẽ. “Việc phát triển hạ tầng giao thông, đặc biệt là hệ thống metro, đường vành đai, cùng mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) đã làm gia tăng sức hút dòng vốn ngoại vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cộng hưởng với việc điều chỉnh bảng giá đất, các chính sách thuế liên quan bất động sản, thị trường đã thiết lập mặt bằng giá mới, đặc biệt ở khu vực ngoại thành” – ông Kiệt phân tích.
Xây dựng khung giá đất chuẩn quốc gia
Trước thực tế này, nhiều chuyên gia cho rằng đây là lúc cần một cơ chế minh bạch, khoa học và đồng bộ để đưa giá đất về đúng giá trị thực, tạo nền tảng cho phát triển bền vững.
TS Nguyễn Sĩ Dũng, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội, cho rằng giải pháp căn cơ nhất là xây dựng khung giá đất chuẩn quốc gia. “Một hội đồng định giá đất quốc gia độc lập cần được thành lập, ban hành khung giá dựa trên dữ liệu lớn, có tham vấn chuyên gia và giám sát chặt chẽ. Không thể để từng địa phương tự định giá, vì nguy cơ lợi ích nhóm là rất lớn” – ông nhấn mạnh.
Song song đó, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất trên phạm vi cả nước là nhiệm vụ trọng tâm. Hệ thống này phải ghi nhận đầy đủ các giao dịch, thông tin thuế, tín dụng theo thời gian thực, giúp phản ánh đúng cung – cầu và loại bỏ giao dịch ảo vốn là “đất diễn” cho đầu cơ.
Áp dụng thuế chống đầu cơ hiệu quả
Theo TS Nguyễn Sĩ Dũng, để triệt tiêu động cơ đầu cơ, Nhà nước cần áp dụng thuế chống đầu cơ, đánh thuế lũy tiến với đất bỏ hoang hoặc giao dịch ngắn hạn. Ngoài ra, cơ chế thu hồi chênh lệch địa tô cũng cần được thực hiện nghiêm túc, tức khi Nhà nước đầu tư hạ tầng khiến giá đất tăng, phần giá trị gia tăng đó phải thuộc về toàn dân thông qua thuế, phí hoặc đấu giá, chứ không thể chảy vào túi một nhóm cá nhân.
Ông cũng đề nghị cho phép giá giao dịch dân sự chênh lệch so với giá Nhà nước trong biên độ hợp lý nhưng phải có trần, nhằm giữ sự linh hoạt nhưng vẫn bảo đảm ổn định.
Điều chỉnh bảng giá đất theo hướng ổn định
Từ thực tiễn thị trường, TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP HCM, cho rằng việc áp dụng bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 đã bộc lộ nhiều bất cập. “Chỉ sau một năm, bảng giá đất mới tăng từ 2,3 đến 38 lần so với trước khi luật có hiệu lực. Đồng thời, Nghị định 103/2024 quy định nộp thuế 100% khi chuyển mục đích sang đất ở đã vượt quá sức dân, dẫn đến thất thu và ảnh hưởng lớn đến phát triển kinh tế – xã hội, đặc biệt là dân sinh và an sinh” – ông dẫn chứng.
Chuyên gia này cho rằng nguyên nhân đến từ việc xây dựng bảng giá đất theo Nghị định 71/2024 chưa hợp lý nên cần phải điều chỉnh. “Việc xác định chiến lược sử dụng đất trong điều tiết kinh tế vĩ mô là tối quan trọng. Do đó, bảng giá đất phải ổn định trong từng tỉnh, thành và cần áp dụng hệ số K để điều chỉnh.
Về lý thuyết, hệ số K là công cụ quản lý nhà nước về đất đai, giúp hạn chế biên độ biến động. Vì vậy, trong Luật Đất đai sửa đổi lần này nên quy định rõ cơ sở xây dựng bảng giá đất mới áp dụng từ 1-1-2026 là bảng giá đất trước khi luật có hiệu lực, sử dụng hệ số K để điều chỉnh với biên độ tăng/giảm 3%-5% mỗi lần. Cách làm này sẽ góp phần bình ổn kinh tế vĩ mô trong dài hạn” – ông Thuận kiến nghị.
Phát triển nhà ở cho nhu cầu thật
TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhấn mạnh việc phát triển nhà ở cho nhu cầu thật mới là giải pháp bền vững, thay vì để thị trường trôi nổi theo đầu cơ. Ông phân tích: “Cần đẩy mạnh chính sách ưu đãi và cơ chế đặc thù cho dự án nhà ở xã hội, nhà thương mại giá trung bình, đồng thời linh hoạt chuyển đổi tồn kho cao cấp sang phân khúc ở thực để tránh lãng phí nguồn lực”.
Ông Khôi cũng cho rằng thủ tục pháp lý phải được đơn giản hóa, quy hoạch minh bạch, đặc biệt trong giai đoạn sáp nhập đơn vị hành chính, để doanh nghiệp có cơ sở đầu tư dài hạn. Một vấn đề khác là kiểm soát rủi ro từ hạ tầng chậm tiến độ, dự án treo, vốn gây thiệt hại lớn cho người dân.
Ông cũng đề xuất Chính phủ sớm thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia và Quỹ Nhà ở địa phương để hỗ trợ vốn, điều tiết cung – cầu và phát triển nhà cho thuê. Mô hình hợp tác công – tư (PPP) cần được khuyến khích trong phát triển nhà ở xã hội và hạ tầng vệ tinh. Song song đó, cơ chế giám sát và kiểm soát đầu cơ, thổi giá phải được siết chặt để bảo đảm “tài sản bền vững” cho người dân.
Thực tế cho thấy, đất là tư liệu sản xuất và dịch vụ, nên giá đất phải hài hòa để kích thích đầu tư và tạo việc làm. Hạn chế đầu cơ là xu hướng tất yếu, bởi chống lãng phí đất đai cũng chính là điều kiện tiên quyết để dân giàu, nước mạnh. Thay vì đẩy bảng giá đất lên cao, Nhà nước nên tính toán các khoản thu phí đất ở, phí công trình đô thị để tạo nguồn thu bền vững hơn.
