Chính sách Bất động sản 2025: Định hình thị trường
Năm 2025 đã chứng kiến sự đổi mới đầy đủ trong lĩnh vực bất động sản Việt Nam với hàng loạt chính sách quan trọng được triển khai. Những quy định mới, trải dài từ tín dụng, đất đai đến cơ chế phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại, đều cho thấy nỗ lực mạnh mẽ của Chính phủ trong việc khơi thông nguồn cung và tạo động lực phục hồi cho thị trường.
Mục lục
Tháo gỡ vướng mắc thi hành Luật Đất đai
Nghị quyết 254/2025/QH15, được thông qua vào ngày 11/12/2025, đã giải quyết những khó khăn phát sinh trong quá trình triển khai Luật Đất đai năm 2024. Nghị quyết này tập trung vào các vấn đề nảy sinh tại nhiều địa phương liên quan đến công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; giao đất, cho thuê đất; xác định giá đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Nghị quyết bổ sung các trường hợp Nhà nước có thể thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia. Đồng thời, cho phép thu hồi đất theo tiến độ dự án và tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tạo sự linh hoạt cao hơn.
Đáng chú ý, Nghị quyết quy định phương thức linh hoạt hơn về thu hồi đất trước khi hoàn thành bố trí tái định cư đối với các dự án quan trọng quốc gia và dự án đầu tư công khẩn cấp, giúp rút ngắn thời gian thực hiện dự án nhưng vẫn đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi.
Ngoài ra, Nghị quyết thống nhất căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi, xác định rõ vai trò của bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Bảng giá đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, công bố áp dụng từ ngày 1/1/2026 sẽ là cơ sở quan trọng để nâng cao tính minh bạch và ổn định trong quản lý giá đất.
Quy định mới về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất
Để đảm bảo sự thống nhất trong quản lý đất đai, Nghị định 291/2025/NĐ-CP đã ban hành quy định chi tiết về việc xác định tiền sử dụng đất trong một số trường hợp đặc biệt.
Theo Nghị định, trường hợp được cấp Giấy chứng nhận với diện tích đất ở nhưng không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, tiền sử dụng đất được xác định bằng diện tích đất ở được công nhận nhân với giá đất ở tại Bảng giá đất và áp dụng mức thu 70%. Ngược lại, nếu có giấy tờ chứng minh đã nộp đủ tiền thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
Đối với phần diện tích còn lại, nếu được công nhận là đất ở và cấp Giấy chứng nhận thì tiền sử dụng đất thu bằng 100% giá đất ở tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ.
Quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất
Nghị định 230/2025/NĐ-CP đã đưa ra quy định chi tiết về các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất theo Điều 157 Luật Đất đai 2024 và các quy định liên quan.
Quy định này cho phép người có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo Luật Đất đai 2024 sẽ quyết định việc miễn khi ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Một số trường hợp đặc biệt, thẩm quyền quyết định miễn tiền thuê đất thuộc cơ quan thuế.
Người sử dụng đất thuộc đối tượng được miễn, giảm không phải làm thủ tục đề nghị mà chỉ cần cung cấp thông tin chứng minh thuộc diện được hưởng chính sách.
Nghị định cũng quy định miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở đối với các trường hợp giao đất tái định cư, giao đất cho hộ gia đình, cá nhân tại các cụm, tuyến dân cư vùng ngập lũ và các hộ dân làng chài, người sinh sống trên sông nước, đầm phá di chuyển đến khu tái định cư theo quy hoạch.
Chỉnh sửa các Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai
Nghị định 226/2025/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung một số điều các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2024. Một trong những nội dung đáng chú ý là việc xác định rõ khái niệm “chuyển nhượng trên thị trường”.
Theo quy định mới, chuyển nhượng được hiểu là các giao dịch đã hoàn tất thủ tục thuế, phí, lệ phí, đã đăng ký biến động đất đai hoặc đã ký hợp đồng chuyển nhượng giữa chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại với khách hàng, trừ trường hợp mua bán bất động sản hình thành trong tương lai.
Quy định này giúp khắc phục tình trạng hiểu và áp dụng không thống nhất trước đây, đồng thời đảm bảo tính minh bạch trong thị trường bất động sản.
Phân định thẩm quyền chính quyền địa phương cấp cơ sở
Từ ngày 1/7/2025, Nghị định 151/2025/NĐ-CP đã phân định rõ thẩm quyền giữa các cấp chính quyền địa phương trong lĩnh vực đất đai, đặc biệt là trao thêm nhiều quyền hạn cho cấp xã.
Cụ thể, UBND và Chủ tịch UBND cấp xã được giao thêm hàng loạt thẩm quyền trước đây thuộc cấp huyện, bao gồm: thu hồi đất; phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; cưỡng chế thu hồi đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân; quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân, cộng đồng dân cư.
Điểm mới đáng chú ý là từ ngày 1/7/2025, doanh nghiệp có thể làm việc trực tiếp với cấp xã khi thực hiện nhiều thủ tục đất đai đối với các dự án quy mô nhỏ hoặc chỉ triển khai trong phạm vi một xã.
Cơ chế đặc thù phát triển nhà ở xã hội
Ngày 03/07/2025, Chính phủ đã ban hành Nghị định 192/2025/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Nghị quyết 201/2025/QH15 về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.
Theo Nghị định, UBND cấp tỉnh có thể chấp thuận chủ trương đầu tư và giao chủ đầu tư không qua đấu thầu đối với dự án nhà ở xã hội không sử dụng vốn đầu tư công. Trường hợp có từ 2 nhà đầu tư trở lên, việc lựa chọn sẽ theo thứ tự ưu tiên về năng lực tài chính, kinh nghiệm thực hiện dự án nhà ở và việc là doanh nghiệp nhà nước.
Việc xác định giá nhà ở xã hội có thể thực hiện theo từng giai đoạn, từng công trình hoặc toàn bộ dự án. Sau khi công trình đưa vào sử dụng, chủ đầu tư phải kiểm toán, quyết toán chi phí đầu tư xây dựng và gửi cơ quan chuyên môn cấp tỉnh kiểm tra. Nếu giá theo quyết toán cao hơn giá đã ký hợp đồng thì không được thu thêm; nếu thấp hơn, chủ đầu tư phải hoàn trả chênh lệch cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội.
Giảm tiền thuê đất năm 2024
Để hỗ trợ người sử dụng đất gặp khó khăn do ảnh hưởng của thị trường, Nghị định 87/2025/NĐ-CP đã quy định việc giảm tiền thuê đất năm 2024.
Mức giảm áp dụng là 30% trên số tiền thuê đất phải nộp của năm 2024. Đối tượng được giảm là người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất trực tiếp dưới hình thức trả tiền thuê đất hằng năm, có hiệu lực trong năm 2024.
Quan trọng, quy định này áp dụng cả với người sử dụng đất không thuộc diện miễn, giảm tiền thuê đất hoặc đã hết thời hạn được miễn, giảm theo pháp luật hiện hành.
Tháo gỡ cho dự án nhà ở thương mại
Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/08/2024 đã quy định các điều kiện để nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại, dẫn đến nhiều dự án không thể tiếp tục triển khai do phần lớn diện tích đất theo quy hoạch để triển khai dự án có hiện trạng là đất khác, không phải đất ở.
Để giải quyết vấn đề này, Chính phủ đã ban hành Nghị định 75/2025/NĐ-CP ngày 01/04/2025 quy định chi tiết thi hành Nghị quyết 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Nghị định cho phép doanh nghiệp tự thỏa thuận với người dân có đất để nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo cơ chế “thuận mua – vừa bán”. Điểm nhấn trong Nghị định là doanh nghiệp có được đất, người dân được đền bù thỏa đáng và Nhà nước không phải thu hồi đất nhưng vẫn không bị thất thoát thuế, phí.
