Chính sách BĐS: Tư duy mới, cơ hội mới
Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) biến động không ngừng, các quyết sách quan trọng về đầu tư và kinh doanh BĐS đã có những thay đổi căn bản về tư duy. Đây là nhận định được TS. Phan Đức Hiếu – Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội đưa ra tại Hội nghị Giao dịch bất động sản trong bối cảnh thị trường và pháp lý biến động diễn ra ngày 28/08 vừa qua.
Mục lục
Điểm mới nổi bật từ Nghị quyết 198
Phân tích về các chính sách mới, TS. Phan Đức Hiếu nhấn mạnh Nghị quyết 198/2025/QH15 đã thể chế hóa nhiều nội dung từ Nghị quyết 68-NQ/TW về phát triển kinh tế tư nhân, với 3 điểm đáng chú ý:
- Không hình sự hóa quan hệ dân sự, kinh tế: Nghị quyết 198 tập trung vào vai trò chủ động khắc phục hậu quả trong xử lý vi phạm, biến từ tình tiết giảm nhẹ/trọng thành căn cứ quan trọng để xem xét trách nhiệm. Đây là bước chuyển biến rõ rệt trong tư duy lập pháp.
- Ưu tiên doanh nghiệp vừa và nhỏ: Các gói thầu mua sắm, xây lắp dưới 20 tỷ đồng nay dành riêng cho doanh nghiệp vừa và nhỏ, giúp thúc đẩy hệ sinh thái doanh nghiệp cân bằng và tạo cơ hội công bằng.
- Hỗ trợ tiếp cận hạ tầng: Các khu công nghiệp trên cả nước phải dành 5% quỹ đất cho doanh nghiệp vừa và nhỏ thuê, với sự hỗ trợ ít nhất 30% tiền thuê trong 5 năm. Đây là thay đổi quan trọng giúp các doanh nghiệp nhỏ vượt qua rào cản về quy mô đầu tư.
Luật Đầu tư 2025 – Những thay đổi đột phá
TS. Hiếu đánh giá cao sự phân cấp phân quyền mạnh mẽ trong Luật Đầu tư 2025. Theo đó, nếu trước đây các dự án từ 10 ngàn tỷ đồng phải qua Quốc hội quyết định, hiện tại Quốc hội chỉ quyết định các dự án quan trọng trên 30 ngàn tỷ đồng, trong khi các địa phương có thẩm quyền quyết định các dự án tối đa 10 ngàn tỷ đồng.
Tư duy làm luật về đối tác công tư (PPP) cũng có sự thay đổi lớn. So với Luật trước đây chỉ giới hạn PPP trong 5 lĩnh vực cụ thể, Luật mới mở ra không giới hạn ngành nghề, thể hiện sự cởi mở trong huy động nguồn lực tư nhân.
Bên cạnh đó, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Các tổ chức tín dụng cũng quy định cho phép ngân hàng thu giữ tài sản bảo đảm – biện pháp tình thế nhằm bảo vệ tài sản khi hệ thống thông tin về tài sản bảo đảm vẫn còn nhiều hạn chế.
Nhà ở xã hội: Cơ chế mới, triển vọng mới
Tại hội nghị, TS. Hiếu cũng đề cập đến những điểm đáng chú ý từ Nghị quyết về nhà ở xã hội, bao gồm thành lập Quỹ nhà ở quốc gia (có thể dưới hình thức quỹ tài chính hoặc quỹ phát triển nhà ở) và đơn giản hóa quy trình lựa chọn nhà đầu tư cho dự án nhà ở xã hội.
Theo đó, thay vì phải qua các bước đấu thầu, đấu giá phức tạp như trước, quy trình mới sẽ linh hoạt hơn, đồng thời việc phát triển nhà ở trong các khu công nghiệp cũng được điều chỉnh theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu thực tế.
4 vấn đề trọng tâm trong sửa đổi Luật Quy hoạch
Chia sẻ về kỳ họp Quốc hội sắp tới, TS. Hiếu nêu ra 4 vấn đề quan trọng về Luật Quản lý quy hoạch (sửa đổi) cần được thảo luận kỹ lưỡng:
- Quy hoạch sử dụng đất: Cần làm rõ quy hoạch đất sẽ được lập ở cấp nào (xã, huyện hay tỉnh) và nội dung cần quản lý. Nhiều ý kiến cho nên chuyển từ quản lý theo chỉ tiêu bó cứng sang quản lý theo tỷ lệ để phù hợp với xu thế phát triển không gian kinh tế – xã hội của địa phương.
- Cơ chế thu hồi đất: Doanh nghiệp hiện phải tự thỏa thuận với người dân khi thực hiện dự án, nhưng với các dự án quy mô lớn, việc thỏa thuận 100% là rất khó khăn. Cần làm rõ tiêu chí để Nhà nước can thiệp hỗ trợ mà vẫn đảm bảo tính minh bạch, khách quan.
- Hình thức nộp tiền thuê đất: Hiện có 6 trường hợp được thuê đất trả tiền một lần, còn lại là trả hàng năm. Nhà đầu tư được trả một lần có thể lựa chọn trả hàng năm, nhưng không có ngược lại. Cần xem xét lại sự linh hoạt trong cơ chế này.
- Định giá đất và nguyên tắc thị trường: Mặc dù có 4 phương pháp xác định giá đất hiện nay, vẫn còn nhiều tranh luận về việc liệu các phương pháp này đã thực sự phản ánh đúng nguyên tắc thị trường hay chưa.
Thách thức và giải pháp cho thuê đất
Liên quan đến vấn đề thuê đất trả tiền một lần hay hàng năm, TS. Hiếu cho rằng Luật Đất đai 2023 giới hạn các trường hợp thuê trả tiền một lần nhằm duy trì ổn định nguồn thu ngân sách và ổn định chi phí cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, nhiều dự án không thể chuyển từ thuê đất trả hàng năm sang trả một lần để mang đi thế chấp khi vay ngân hàng.
“Với các Nghị quyết về phát triển trung tâm tài chính quốc tế, nếu không gỡ những hạn chế về đóng tiền thuê đất, doanh nghiệp sẽ gặp khó khi thế chấp quyền sử dụng đất để vay các tổ chức nước ngoài,” – TS. Hiếu nhận định.
Theo quan điểm cá nhân của TS. Hiếu, thay vì doanh nghiệp thuê đất trả tiền một lần rồi mang đi thế chấp, thì nên trả tiền hàng năm, rồi dùng số tiền dư ra để phát triển các sản phẩm trên đất như nhà máy, công trình hoặc tạo tài sản khác. Đồng thời, việc chia các dự án thuê đất trả tiền một lần hay hàng năm cũng là cơ hội để sàng lọc, phân loại nhà đầu tư.
Định hướng sửa đổi Luật Đầu tư
Kết luận bài chia sẻ, TS. Phan Đức Hiếu đã đưa ra một số kiến nghị sửa đổi Luật Đầu tư, bao gồm: hoàn thiện, đơn giản hóa thủ tục đầu tư kinh doanh; tăng cường phân cấp thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư; hoàn thiện quy định về ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện; và quản lý hoạt động đầu tư ra nước ngoài phù hợp với mục tiêu nhu cầu quản lý của Nhà nước.
Đây được xem là những định hướng quan trọng góp phần tạo môi trường đầu tư kinh doanh thông thoáng, minh bạch và hiệu quả, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản đang có nhiều biến động về pháp lý.
