Chủ nhà giảm giá, người mua chờ đợi
Thị trường chung cư Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh rõ rệt khi nhiều chủ nhà chấp nhận giảm sâu giá bán, nhưng lượng giao dịch thành công vẫn không cải thiện đáng kể do tâm lý e ngại của người mua.
Sau chu kỳ tăng giá kéo dài, thị trường căn hộ thứ cấp tại Hà Nội đang ghi nhận một sự thay đổi rõ rệt. Tại các dự án từng “thống thị trường” như Vinhomes Smart City, The Matrix One và Vinhomes Ocean Park, giá chào bán đã có sự điều chỉnh đáng kể so với cách đây 2-3 tháng.
Mục lục
Giảm giá hàng trăm triệu, tỷ đồng vẫn chưa kích được cầu
Thực tế thị trường cho thấy, nhiều chủ căn hộ sẵn sàng cắt lãi từ hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng so với thời điểm cuối năm 2025 để thu hồi vốn nhanh chóng. Dù vậy, tình trạng “hỏi nhiều, chốt ít” vẫn đang diễn ra phổ biến.
Chị Nguyễn Hòa, đang rao bán căn hộ 2 phòng ngủ tại Vinhomes Smart City, chia sẻ: “Tôi đã đăng bán từ đầu tháng 12/2025 với giá 5,2 tỷ đồng. Mặc dù đã giảm liên tục, hiện chỉ còn khoảng 4,75 tỷ đồng (giảm gần 500 triệu), nhưng vẫn chưa tìm được người mua. Tuần nào cũng có khách đến xem, đa số đều nói sẽ về cân nhắc or chờ thị trường ổn định hơn.”
Tình trạng tương tự đang diễn ra ở phân khúc cao cấp. Anh Tuấn, nhà đầu tư sở hữu căn hộ tại The Matrix One, cho biết: “Tôi đã giảm giá nhiều lần, đến nay chỉ còn lãi rất nhẹ, thậm chí sẵn sàng bán hòa vốn để giải phóng vốn. Nhưng khách vẫn chủ yếu hỏi thông tin rồi im lặng, rất ít người xuống tiền đặt cọc.”
Tâm lý “chờ đợi” bao trùm thị trường
Ông Hoàng Thông, môi giới bất động sản tại Hà Nội, đánh giá: “Từ đầu năm 2026, lượng khách tìm mua căn hộ tăng trở lại so với cuối năm 2025, nhưng tỷ lệ chốt giao dịch lại thấp hơn. Khách hàng hỏi nhiều, xem nhiều, nhưng không xuống tiền. Ngay cả khi người bán đã giảm giá 5-10% chỉ trong hơn 1 tháng, người mua vẫn muốn chờ thêm vì kỳ vọng giá còn tiếp tục điều chỉnh.”
Theo chuyên gia này, hiện tượng “hỏi nhiều – chốt ít” diễn ra rõ nét nhất tại các dự án lớn, đặc biệt ở nhóm căn hộ 2-3 phòng ngủ có giá trị từ 4-7 tỷ đồng. Đây là phân khúc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ mặt bằng lãi suất cao và tâm lý phòng thủ của người mua.
“Hiện tượng giảm giá ở thị trường thứ cấp xuất hiện sau giai đoạn tăng giá nóng 70-80% trong năm 2025. Khi giá chạm ngưỡng chịu đựng của người mua ở thực, thanh khoản sẽ suy giảm, buộc người bán phải điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận. Việc nhiều chủ chấp nhận cắt lãi cho thấy thị trường đang chuyển từ trạng thái người bán quyết định sang người mua quyết định”, ông Thông phân tích.
Nguyên nhân sâu xa của diễn biến thị trường
Ông Thông chỉ ra hai nguyên nhân chính khiến có xu hướng giảm giá: Thứ nhất, nhiều khoản vay đang dần hết thời gian ưu đãi lãi suất ân hạn gốc. Khi chuyển sang lãi suất thả nổi, nghĩa vụ trả nợ hàng tháng tăng mạnh. Thứ hai, nguồn cung dự kiến tăng mạnh trong năm 2026 khiến nhà đầu tư lo ngại rủi ro “mua đắt”, chuyển sang trạng thái chờ đợi.
Theo ghi nhận, không phải toàn bộ thị trường đều bước vào nhịp điều chỉnh. Một số dự án sở hữu vị trí đắc địa và hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng mới như Parc Regent, Vinhomes Green Bay hay Hausman vẫn duy trì mặt bằng giá ổn định, thậm chí tiếp tục tăng. Đáng chú ý, tại dự án Parc Regent, nhiều căn hộ đang được rao bán với mức chênh lên tới hàng tỷ đồng mỗi căn.
Dự báo nguồn cung dồi dào trong giai đoạn tới
Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, trong năm 2025, Hà Nội ghi nhận khoảng 24.500 căn hộ mở bán, giảm 14% so với năm 2024 nhưng vẫn cao gấp 2,9 lần so với năm 2023. Riêng quý IV/2025, nguồn cung mới tăng 34% so với quý trước, song vẫn thấp hơn 32% so với cùng kỳ năm trước.
Tại thị trường sơ cấp, quý IV/2025 ghi nhận gần 6.200 căn hộ được tiêu thụ, tăng nhẹ 2% so với quý III nhưng giảm tới 33% so với cùng kỳ 2024. Giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 3.852 USD/m2, giảm 10% so với quý trước.
“Giai đoạn 2026 – 2028, thị trường Hà Nội có thể đón nhận hơn 68.000 căn hộ mới, với xu hướng nguồn cung dịch chuyển ra các khu vực vệ tinh. Diễn biến này không chỉ phản ánh chiến lược giãn dân và phát triển đô thị đa cực, mà còn tạo ra cuộc cạnh tranh gay gắt về tiện ích, chất lượng sản phẩm và giá bán”, bà Như Ngọc nhận định.
Chuyên gia: Thị trường sàng lọc để phát triển bền vững
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng: “Sự cạnh tranh giữa các dự án lớn sẽ vô cùng khốc liệt. Những dự án từng bùng nổ trước đây, nơi nhà đầu tư đã vào tiền, nay sẽ đối mặt với áp lực lớn khi lãi suất tăng và dòng vốn trở nên khó tính hơn, kéo theo rủi ro thanh khoản và giá bán.”
Theo dự báo của TS. Đính, chỉ cần một phần nhỏ trong số các dự án đã được tháo gỡ pháp lý tham gia thị trường từ năm 2026, nguồn cung có thể đạt tới khoảng 200.000 sản phẩm, tạo ra áp lực cạnh tranh rất lớn. “Nguồn cung lớn sẽ khiến nhiều nhà đầu tư khó thoát hàng. Thị trường buộc phải điều chỉnh, chủ đầu tư và chủ nhà sẽ phải giảm giá, dù khó có khả năng giảm sâu”, ông nhận định.
Tuy nhiên, TS. Đính cũng đưa ra đánh tích cực: “Thị trường khó xảy ra khủng hoảng mà sẽ bước vào giai đoạn sàng lọc bắt buộc để phát triển theo hướng thực chất và bền vững hơn”. Ông cũng lưu ý chỉ cần giá điều chỉnh ở mức hợp lý, những người có nhu cầu ở thực, tài chính phù hợp hoàn toàn có thể cân nhắc mua vào thời điểm này.
Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc CTCP Bất động sản EZ Property, cho rằng đợt tăng giá mạnh của chung cư Hà Nội thời gian qua chủ yếu xuất phát từ nguồn cung hạn chế. Tuy nhiên, với việc Hà Nội vừa tháo gỡ vướng mắc cho 298 dự án nhà ở thương mại, nguồn cung giai đoạn 2026–2027 sẽ tăng mạnh.
Ông Toản nhấn mạnh giải pháp căn cơ để hạ nhiệt giá nhà là tăng nguồn cung: “Khi nguồn cung bùng nổ từ 2026 – 2027, giá chung cư Hà Nội buộc phải điều chỉnh về mức hợp lý hơn với thu nhập của người dân. Những người có nhu cầu ở thực, tài chính phù hợp, có thể cân nhắc mua vào thời điểm này. Còn với người chưa quá cấp thiết, việc chờ thêm là lựa chọn hợp lý.”
