Chung cư dẫn đầu thị trường BĐS Q3/2025
Báo cáo mới nhất từ One Mount Group chỉ ra, bất động sản chung tiếp tục dẫn dắt thị trường Hà Nội trong quý III/2025 với sự tăng trưởng ấn tượng trong khi phân khúc nhà ở đất nền tiếp tục giảm mạnh.
Theo khảo sát từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount, tổng số giao dịch bất động sản tại Hà Nội trong quý III vừa qua đạt 29.100 giao dịch, cho thấy sự tăng trưởng nhẹ 1% so với quý trước nhưng giảm 9% so với cùng kỳ năm trước.
Chung cư chiếm ưu thế tuyệt đối
Đáng chú ý, phân khúc chung cư tiếp tục khẳng định vị thế dẫn đầu chiếm tới 71% tổng giao dịch thị trường, nhờ dòng tiền mạnh mẽ đổ vào cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Cụ thể, phân khúc căn hộ cao tầng đạt khoảng 20.800 giao dịch – mức cao nhất trong hai năm gần đây.
Ngược lại, thị trường nhà đất nền tiếp tục đà giảm với chỉ 6.100 giao dịch được ghi nhận, tương đương mức giảm 35% so với quý trước và 39% theo năm.
Mục lục
Xu hướng chuyển dịch rõ rệt từ đất nền sang chung cư
Theo báo cáo, sự dịch chuyển từ nhà đất nền sang căn hộ chung cư ngày càng trở nên rõ nét, xuất phát từ hai nguyên nhân chính. Thứ nhất, xu hướng này phản ánh sự thay đổi trong thị hiếu người mua nhà, đặc biệt là từ nhóm khách hàng trẻ. Thế hệ người mua mới ưu tiên không gian sống hiện đại, tiện ích đồng bộ, hệ thống an ninh và quản lý chuyên nghiệp, thay vì tập trung vào giá trị sở hữu đất như các thế hệ trước.
Thứ hai, mặc dù giá chung cư đã tăng đáng kể trong thời gian qua (khoảng 20%/năm), tổng giá trị một căn nhà đất nền vẫn đang cao gấp 2,1 lần so với căn hộ chung cư. Bên cạnh đó, các gói vay tài chính linh hoạt từ chủ đầu tư và ngân hàng đã giúp người mua nhà với vốn tự có thấp vẫn có thể tiếp cận thị trường dễ dàng hơn, góp phần gia tăng thanh khoản tốt cho phân khúc này.
Đông và Tây Hà Nội dẫn đầu giao dịch
Một điểm đáng chú ý là trong quý III/2025, số lượng giao dịch chung cư sơ cấp (10.100 căn) tương đương với giao dịch thứ cấp (10.700 căn), tập trung tại các phường thuộc khu Đông và khu Tây của Hà Nội.
Tại khu Đông Hà Nội và khu Văn Giang (Hưng Yên), tổng lượng giao dịch chung cư đạt 8.200 căn – mức cao nhất trong 2 năm trở lại đây. Giao dịch sơ cấp và thứ cấp ngang nhau với khoảng 4.000 căn mỗi loại. Khu Đông vẫn duy trì là khu vực có mặt bằng giá thấp nhất thị trường với đơn giá sơ cấp và thứ cấp dao động trung bình khoảng 60-70 triệu đồng/m².
Tuy nhiên, tại khu Tây, giao dịch chung cư đạt 7.500 căn chủ yếu tập trung vào loại hình thứ cấp do nguồn hàng sơ cấp khan hiếm và giá hàng thứ cấp vẫn đang ở mức thấp hơn so với hàng sơ cấp mới mở bán.
Mặt bằng giá gia tăng mạnh
Về giá bán, trong quý III/2025, đơn giá trung bình của phân khúc sơ cấp đạt 85,6 triệu đồng/m², tăng 23% theo năm và 7% theo quý. Nguyên nhân của sự gia tăng này đến từ việc nhiều dự án hạng sang mở mới tại khu Tây, khu Trung tâm và khu Bắc, kéo mặt bằng giá chung của thị trường lên cao.
Đơn giá sơ cấp cũng cho thấy sự phân hóa rõ rệt theo khu vực:
– Khu Bắc, Tây và trung tâm: giá sơ cấp dao động khoảng 114-125 triệu đồng/m²
– Khu Nam và Đông: giá sơ cấp vào khoảng 70-73 triệu đồng/m²
“Việc giá bán căn hộ liên tục tăng trong thời gian vừa qua, đặc biệt trong giai đoạn 2024-2025, đã khiến cho việc sở hữu căn hộ của đại đa số người dân ngày càng trở nên khó khăn hơn. Theo thống kê, Hà Nội và TP.HCM nằm trong số những thành phố có chỉ số giá nhà trên thu nhập cao nhất trong khu vực.”
Dự báo thị trường cuối năm
Theo One Mount, nguồn cung căn hộ trong quý IV/2025 dự kiến đạt khoảng 11.000 căn, nâng tổng nguồn cung thị trường cả năm 2025 lên mức 31.000 căn – giảm nhẹ so với năm 2024, nhưng vẫn cao hơn nhiều so với giai đoạn 2021-2024 (chỉ 18.000 căn/năm).
Đến năm 2026, nguồn cung tiếp tục duy trì mức 31.000 – 32.000 căn hộ, với 100% là phân khúc cao cấp và hạng sang. Khu Đông và khu Tây tiếp tục dẫn dắt nguồn cung toàn thị trường. Đáng chú ý, tại khu Đông sẽ có sự dịch chuyển mạnh mẽ khi Văn Giang (Hưng Yên) sẽ thay thế khu Đông Hà Nội trở thành điểm nóng dẫn dắt thị trường trong thời gian tới.
Những xu hướng này cho thấy sự chuyển mình rõ rệt của thị trường bất động sản Thủ đô, phản ánh sự thay đổi trong nhu cầu sống và khả năng tài chính của người dân, cùng với sự điều chỉnh của các chủ đầu tư để thích ứng với tình hình mới.
