Đại biểu Quốc hội: Nhà xã hội cần quy hoạch hợp lý
Trong bối cảnh giá nhà ở thương mại liên tục tăng cao, nhà ở xã hội được xem là giải pháp quan trọng để đáp ứng nhu cầu an cư của người thu nhập thấp và các đối tượng yếu thế trong xã hội. Tuy nhiên, thực tế triển khai các chương trình phát triển nhà ở xã hội đang tồn tại nhiều bất cập đáng kể, khiến mục tiêu chăm lo đời sống người dân gặp nhiều khó khăn.
Mục lục
Giá nhà xã hội – Rào cản với người thu nhập thấp
Mới đây, thị trường bất động sản chứng kiến kỷ lục mới với mức giá bán trung bình 29,4 triệu đồng/m² của một dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội. Con số này khiến nhiều người bất ngờ, bởi nó cao gần gấp đôi so với mức giá trước năm 2023.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng tại phiên họp của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản diễn ra vào tháng 9/2025, giá nhà ở xã hội mới (sơ cấp) dao động trong khoảng 15-25 triệu đồng/m², đã tăng so với mức năm 2024.
Trong bối cảnh thu nhập bình quân của người lao động Việt Nam hiện đạt 8,3 triệu đồng/tháng theo số liệu từ Cục Thống kê, Bộ Tài chính, việc sở hữu một căn hộ nhà ở xã hội thực sự là một thách thức lớn.
Tính toán cụ thể, một gia đình 2 vợ chồng muốn sở hữu căn hộ diện tích nhỏ nhất (khoảng 30m²) tại dự án trên cần số tiền khoảng 900 triệu đồng. Với tổng thu nhập 16,6 triệu đồng/tháng, họ cần gần 4,5 năm tích lũy không chi tiêu gì mới đủ khả năng mua nhà, chưa kể còn phải cạnh tranh qua quá trình lọc hồ sơ và bốc thăm giành suất.
Thực tế này được minh chứng rõ qua hình ảnh 1.300 người dân đã đổ đến bốc thăm giành 149 suất mua nhà xã hội tại dự án NHS Trung Văn (Hà Nội) vào tháng 5/2023, với tỷ lệ cạnh tranh gần 1/9.
Nguyên nhân gốc rễ của vấn đề
Từ góc độ chuyên môn, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao về Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam, cho rằng sự mất cân đối giữa cung và cầu cùng với quy hoạch thiếu đồng bộ chính là nguyên nhân khiến nhà ở xã hội khó đến được với người thực sự có nhu cầu.
Bên cạnh đó, biến động giá cả vật tư xây dựng và sự thiếu hụt nguồn cung dự án đang đẩy giá nhà ở xã hội tăng mạnh trên thị trường thứ cấp. Không ít căn hộ được rao bán với mức giá gấp đôi, thậm chí gấp ba so với giá ban đầu chỉ sau vài năm bàn giao.
Từ góc nhìn xã hội, đại diện Savills cảnh báo: “Khi người dân không có nơi an cư ổn định, các vấn đề xã hội có thể nảy sinh. Những hệ lụy lâu dài sẽ xuất hiện nếu nhà ở xã hội tiếp tục vượt khỏi khả năng tiếp cận của đại đa số người dân.”
Kế hoạch 1 triệu căn nhà xã hội – Thực tế triển khai
Theo thống kê từ Bộ Xây dựng, đến năm 2030, Việt Nam cần xây dựng tối thiểu 1 triệu căn nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu của người dân, đặc biệt là công nhân tại các khu công nghiệp và người thu nhập thấp.
Tuy nhiên, thực tế triển khai còn nhiều chậm trễ. Tính đến tháng 9/2025, cả nước mới có 692 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô 633.559 căn, trong đó chỉ có 165 dự án hoàn thành (110.436 căn), đạt khoảng 1/10 yêu cầu của đề án (1.062.200 căn).
Bộ Xây dựng đánh giá một số địa phương chưa thực sự quan tâm đến phát triển nhà ở xã hội; chưa đưa chỉ tiêu phát triển vào kế hoạch phát triển. Nhiều địa phương còn chưa bố trí ngân sách thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đầu tư hạ tầng kỹ thuật để có quỹ đất sạch làm nhà ở xã hội.
Đại biểu Quốc hội chỉ ra hai bất cập chính
Trao đổi với phóng viên, Nguyên Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội – ông Nguyễn Ngọc Bảo, đã chỉ ra hai bất cập chính trong phát triển nhà ở xã hội hiện nay.
Thứ nhất, thủ tục làm nhà ở xã hội còn phức tạp. Lợi nhuận không cao nhưng thủ tục nhiều khiến doanh nghiệp không mặn mà với các dự án này. Điều này cũng lý giải tại sao gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay phát triển nhà ở xã hội chậm được giải ngân.
Thứ hai, nhiều dự án nhà ở xã hội có kiểu làm cho xong, để báo cáo thành tích. Nhiều dự án nằm ở vị trí không thuận lợi, thiếu hạ tầng kỹ thuật nên người dân không về ở. Ý nghĩa thực tế của dự án không được phát huy.
“Vị trí đẹp thì địa phương dành riêng cho làm nhà ở thương mại. Chỗ xấu thì làm nhà ở xã hội. Khoảng cách giữa nhà ở thương mại và nhà ở xã hội quá chênh lệch. Quan niệm người ít tiền chỉ cần ở vậy là sai lầm”, ông Bảo nhấn mạnh.
Giải pháp cho bài toán nhà xã hội
Để giải quyết những vấn đề này, ông Bảo đề xuất các địa phương phải có quy hoạch rõ vị trí cho dự án nhà ở xã hội. Muốn phát triển một dự án nhà ở xã hội hiệu quả, các bên liên quan phải đặt mình vào nhu cầu thực tế của người dân khi định cư tại dự án.
Ngoài ra, cơ quan quản lý Nhà nước hoàn toàn đủ khả năng kiểm soát giá các dự án nhà ở xã hội. Doanh nghiệp kinh doanh cần có lợi nhuận, nhưng khoản lợi nhuận này phải nằm trong khuôn khổ hợp lý. Nhà nước có thể tính toán được giá thành (đã bao gồm giá đất) trên mỗi mét vuông xây dựng, từ đó xác định lợi nhuận hợp lý cho chủ đầu tư và khống chế mức giá bán ra.
Điều quan trọng nữa là đơn giản hóa các thủ tục liên quan, nhằm tăng nguồn cung dự án nhà ở xã hội ra thị trường.
TS Sử Ngọc Khương cũng kiến nghị để phát triển nhà ở xã hội một cách bền vững, cần xác định rõ quỹ đất và giao cho nhà đầu tư phát triển theo hình thức KPI (chỉ số đánh giá kết quả thực hiện công việc), giữa Chính phủ và doanh nghiệp.
Đồng thời, Nhà nước cần hỗ trợ doanh nghiệp về thủ tục pháp lý, tín dụng và biên lợi nhuận. Nếu gỡ bỏ được những rào cản trên, đặc biệt là việc hỗ trợ nguồn vốn vay với lãi suất ưu đãi cho doanh nghiệp cũng như người dân trong nhóm đối tượng được mua nhà và có những cơ chế đặc thù để họ vượt qua khó tài chính, thì nguồn cung nhà ở xã hội mới đảm bảo.
