Đất đai: Bỏ quy hoạch cấp tỉnh, xã
Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM vừa có văn bản kiến nghị xem xét việc bãi bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp xã, chỉ duy trì quy hoạch cấp quốc gia, đồng thời thiết lập nguồn thu phí nhà đất khi sửa đổi Luật Đất đai 2024.
Đây được xem là một cuộc cải cách hành chính lớn và sâu rộng, theo phân tích của Viện. Tuy nhiên, việc này không làm mất vai trò quản lý nhà nước về xây dựng và đầu tư, bởi vẫn có kế hoạch sử dụng đất từ Trung ương đến địa phương, đồng thời thuận tiện hơn cho chính quyền hai cấp.
Thực tế cho thấy, trong nhiều năm qua, đến 90% quy hoạch sử dụng đất không thể thực hiện hoặc phải điều chỉnh nhiều lần, tạo ra rào cản lớn cho đầu tư xây dựng. Việc phủ kín quy hoạch tỉ lệ 1/500 hay 1/2000 ở đô thị cũng không giải quyết được tình trạng vi phạm xây dựng, vì nhu cầu thực tế của người dân luôn lớn hơn nhiều so với quy hoạch.
Hiện tượng phân chia đất đai thường vướng quy hoạch xây dựng mới, dẫn đến tình trạng bế tắc trong thực thi. Hơn thế nữa, các dự án quy hoạch lộ giới đường, hẻm, công viên cây xanh, bến bãi, trường trạm và các công trình công ích cũng không thể triển khai do vướng các quy hoạch hiện hành.
Vấn đề này được TS. Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM phân tích, cho rằng trên thực tế, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, tỉnh và xã là đủ để quản lý nhà nước về đất đai mà không bị ảnh hưởng bởi việc bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp xã.
Viện kiến nghị nên xây dựng lại nguồn thu từ thuế thổ trạch hiện nay thành phí đất ở và phí công trình kiến trúc đô thị. Theo đề xuất, người dân sẽ nộp phí đất ở (giống như hiện nay) và phí nhà trên cơ sở kế hoạch sử dụng đất và kế hoạch quản lý kiến trúc đô thị, đồng thời tự đăng ký xây dựng thông qua UBND phường, xã.
Hai nguồn thu này được kỳ vọng sẽ bổ sung nguồn thu ngân sách ổn định và bền vững hơn so với việc tăng bảng giá đất như quy định trong Luật Đất đai 2024. Cách làm hiện tại đang ảnh hưởng lớn đến nhà đầu tư do thuê đất với giá cao, trong khi thuế chuyển mục đích đất ở bằng 100% so với bảng giá đất lại gây khó khăn cho người dân.
Ví dụ minh họa, chủ đầu tư xây dựng 3 tầng sẽ khác với việc xây 5 tầng và được phân loại cấp nhà (từ cấp 1 đến cấp 4) để thu phí. Riêng nhà cấp 4 sẽ được miễn phí. Viện đề xuất có thể thu phí đất ở bằng 0,01% giá đất ở trong bảng giá do UBND tỉnh ban hành, còn phí nhà thu 0,5% giá trị nhà khi hoàn công.
Để đảm bảo bảng giá đất hàng năm không tăng quá lớn, biên độ tăng giảm chỉ nên giới hạn trong 3-5% là phù hợp, theo đề xuất của Viện.
