Đất ven Hà Nội nóng giá, tăng 30% trước Tết
Thị trường bất động sản vùng ven Thủ đô đang ghi nhận diễn biến đáng chú ý khi giá đất liên tục tăng cao trong những tháng cuối năm, đặc biệt trước thềm Tết Nguyên đán 2026. Sau giai đoạn trầm lắng, các khu vực giáp ranh Hà Nội như Mê Linh, Đông Anh, Hoài Đức và Hòa Lạc đang chứng nhận sự sôi trở lại với mức tăng giá lên đến 20-50% so với cùng kỳ năm trước.
Mục lục
Xu hướng giá đất tăng mạnh tại các vùng ven
Giới chuyên gia và những người hoạt động trong ngành bất động sản cho biết, giá nhà mặt phố tại các khu vực ven Hà Nội đã có mức tăng ấn tượng, dao động từ 20-30% so với cùng thời điểm năm 2025. Hiện tượng này không chỉ diễn ra ở một vài khu vực mà đã trở thành xu hướng chung tại nhiều địa phương giáp ranh Thủ đô.
Giá đất Mê Linh đạt đỉnh, nhiều lô đất vượt mốc 200 triệu đồng/m²
Tại huyện Mê Linh, giá đất nền đang ở mức rất cao, đặc biệt là các lô đất nằm ở vị trí mặt đường kinh doanh. Theo khảo sát thực tế tại thời điểm hiện tại, nhiều lô đất tại xã Mê Linh đang được rao bán với mức giá từ 70 – 110 triệu đồng/m². Đáng chú ý, có những vị trí đặc biệt được giao dịch với mức giá lên đến 150 – 200 triệu đồng/m².
Cụ thể, một lô đất mặt đường quốc lộ rộng 70m² có giá chào bán lên đến 10 tỷ đồng (tương đương hơn 142 triệu đồng/m²). Tương tự, một lô đất mặt đường khác có diện tích 80m² đang được rao bán với mức giá 12,5 tỷ đồng (tương ứng 156 triệu đồng/m²).
Chị Lê Thị Duyên, một môi giới nhà đất tại Mê Linh chia sẻ: “Khoảng 2 tháng trở lại đây, chúng tôi chứng kiến sự quan tâm trở lại rất lớn từ phía nhà đầu tư đối với bất động sản tại Mê Linh. Giá những lô đất mặt đường hiện đã lên đến 150 triệu đồng/m². Ngay cả các lô đất trên mặt ngõ ô tô cũng có giá 50 – 70 triệu đồng/m². Dù giá đang ở mức cao nhưng nhiều chủ đất vẫn có tâm lý giữ đất với kỳ vọng mức giá này sẽ còn tiếp tục tăng trong thời gian tới.”
Biệt thự tăng giá 30-60% tại các khu đô thị mới
Ngoài đất nền, thị trường bất động sản sản phẩm chính tại các khu đô thị ven Hà Nội cũng ghi nhận sự tăng trưởng mạnh. Tại Mê Linh, giá nhà biệt thự tại các dự án khu đô thị đã tăng phổ biến từ 30 – 50% so với cùng thời điểm năm 2024.
Cụ thể, tại dự án Long Việt Riverside, giá bán nhà biệt thự và liền kề đang dao động trong khoảng 80 – 120 triệu đồng/m², với phổ biến nhất ở mức 95 triệu đồng/m². Mức giá này tăng khoảng hơn 60% so với năm 2024. Tương tự, tại dự án HUD Mê Linh Central, giá bán nhà biệt thự và liền kề hiện dao động từ 60 – 85 triệu đồng/m², phổ biến nhất ở mức 77 triệu đồng/m², tăng khoảng 25% so với năm 2024.
Đông Anh: Đất nền tăng giá chóng mặt
Tương tự Mê Linh, khu vực huyện Đông Anh cũ (nay thuộc quận Đông Anh) cũng ghi nhận sự tăng giá rất cao của đất nền. Theo khảo sát thị trường, giá đất tại đây hiện dao động từ khoảng 60 – 260 triệu đồng/m² tùy theo vị trí và mặt tiền.
Tại xã Đông Hội cũ (nay thuộc xã Đông Anh), một lô đất góc có diện tích 80m², cách cầu Tứ Liên khoảng 900m, đang được rao bán với giá 235 triệu đồng/m², tương đương 18,8 tỷ đồng cho cả lô. Tại khu vực thôn Đông Trù, một thửa đất diện tích 80m² gần cầu Đông Trù được môi giới chào bán với giá 20,86 tỷ đồng (tương đương khoảng 260,75 triệu đồng/m²).
Đáng chú ý, một lô đất có mặt tiền 5m, nằm trên đường Võ Nguyên Giáp, gần chân cầu Nhật Tân và khu đô thị Vinhomes Cổ Loa, diện tích 90m², đang được rao bán với giá 18,7 tỷ đồng (tương đương 207 triệu đồng/m²). Tại xã Hoài Đức, một lô đất nằm trên Đường 32, diện tích 55m², mặt tiền 3,68m, được rao bán với mức giá lên tới hơn 285 triệu đồng/m², tương đương khoảng 15,7 tỷ đồng cho cả lô.
Hòa Lạc: “Săn đất” theo quy hoạch hạ tầng
Khu vực Hòa Lạc cũng ghi nhận sự sôi động rõ rệt thị trường đất nền. Tại các xã Thạch Thất, Phú Cát, Hòa Lạc… hàng loạt môi giới đồng loạt chào bán đất nền phân lô với giá từ 3-4 tỷ đồng/lô cho diện tích khoảng 80-100m², với thông điệp “ăn theo quy hoạch”, “đón đầu hạ tầng”.
Anh Trần Văn Tuấn – một môi giới đất nền khu vực Hòa Lạc – cho biết: “Cuối tháng 12/2025, Hà Nội chính thức khởi công tuyến đường sắt đô thị số 5 (Văn Cao – Hòa Lạc). Đặc biệt, Quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm vừa được thông qua đang thổi bùng kỳ vọng về một làn sóng dịch chuyển dân cư quy mô lớn ra các đô thị mới, đô thị vệ tinh.”
Theo anh Tuấn, thời gian gần đây lượng khách hỏi mua đất nền khu Hòa Lạc tăng mạnh, chủ yếu là nhà đầu tư từ nội đô đi “săn đất”. Nhiều lô đất trước đây giao dịch chậm, nay được hỏi liên tục. Có nơi giá chào tăng 10-20% so với cuối năm ngoái, dù thực tế hạ tầng chưa thay đổi nhiều.
“Hiện bên tôi cũng mới ra quỹ hàng chục căn đất nền tại Phú Cát, nếu khách hàng không đầu tư sớm sẽ nguy cơ hết hàng” – anh Tuấn cho hay.
Trong khi đó, theo anh Tuấn, tới đây, Hà Nội dự kiến phát triển 5 khu đô thị mới với tổng vốn đầu tư hơn 4 triệu tỷ đồng. Kỳ vọng về làn sóng dịch chuyển dân cư quy mô lớn ra khỏi nội đô sẽ khiến đất nền vùng ven Hà Nội tiếp tục tăng giá và hút nhiều nhà đầu tư hơn nữa.
Chuyên gia cảnh báo rủi ro khi “ăn” theo quy hoạch
Thực tế cho thấy, mỗi khi Hà Nội công bố thông tin quy hoạch lớn, thị trường đất vùng ven lại dậy sóng. Tuy nhiên, giới chuyên gia vẫn khuyến nghị nhà đầu tư cần tỉnh táo, tránh tâm lý đám đông khi đầu tư đất nền.
Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty EZ Property cảnh báo: “Hiện tượng ‘đất nóng theo quy hoạch’ đã từng xảy ra nhiều lần ở nhiều vùng ven Hà Nội như Đông Anh, Long Biên, Hoài Đức…Nhưng nếu nhà đầu tư không phân biệt được giữa quy hoạch đã được phê duyệt và chỉ là đề xuất nghiên cứu thì sẽ rất dễ mua phải đất bị thổi giá hoặc vướng pháp lý.”
Theo ông Toản, dù Mê Linh có tiềm năng nhờ vị trí và quỹ đất lớn nhưng đầu tư lúc này chỉ phù hợp với người có tầm nhìn dài hạn (5-7 năm), không nên vay ngân hàng và không kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn. Nếu không, rủi ro “ôm hàng” dài hạn là rất cao.
“Dù Mê Linh có vành đai 4 đi qua nhưng thực tế đường vành đai 4 chỉ mang tính chất liên vùng và phần lớn đi trên cao, qua nhiều diện tích đất nông nghiệp, khá giống đường cao tốc. Đây không phải trục giao thông xuyên đô thị nên dù có thêm thông tin khởi công hay hoàn thành cũng khó có thể đẩy bất động sản tăng nóng tiếp nếu không có những khu đô thị được tạo lập và hình thành dọc trục đường này” – ông Toản nhận định.
Kỳ vọng dài hạn, không phải câu chuyện sớm một chiều
Ông Nguyễn Anh Quê – Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam – đồng quan điểm rằng việc di dân ra khỏi nội đô mới là chủ trương ở tầm định hướng, chưa có thông tin cụ thể về khu vực nào sẽ di dời, di dời ra đâu.
Theo ông Quê, lộ trình thực hiện cũng kéo dài từ năm 2026 đến 2045, chứ không phải câu chuyện một sớm một chiều. “Vì vậy, đây là tầm nhìn dài hạn, người dân không nên chạy theo đám đông để đầu tư,” ông Quê nhấn mạnh.
Ông Quê cũng cho rằng rủi ro lớn nhất hiện nay là tình trạng bán nơi không dính quy hoạch, rồi lại mua vào nơi có nguy cơ dính quy hoạch.
“Tôi từng cảnh báo khi Hà Nội thông tin triển khai tuyến đường sắt đô thị số 5 (Văn Cao – Hòa Lạc), trong bán kính khoảng 15 km tính từ nút Hòa Lạc, các địa bàn như Thạch Thất, Ba Vì, Sơn Tây, Quốc Oai đều có khả năng rơi vào diện quy hoạch dự án. Hay như việc công bố khu đô thị Hòa Lạc quy mô khoảng 4.700 ha, nếu người dân chạy theo môi giới mua đất nền một cách vội vàng thì nguy cơ ‘dính quy hoạch’ là rất lớn” – ông Quê cảnh báo.
Theo ông Quê, người dân và nhà đầu tư cần có thông tin quy hoạch rõ ràng, chính thống trước khi xuống tiền. “Cơ hội luôn có, nhưng không nên vội vàng,” ông nhấn mạnh.
Thị trường đang trở về giá trị thực
Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội môi giới bất động sản – cũng cho biết, thời điểm trước, thị trường bất động sản đã xuất hiện tình trạng bùng nổ giá bán tại nhiều khu vực khi có thông tin quy hoạch hạ tầng, tuy nhiên điều này hầu hết mang tính chất lợi dụng thông tin nhằm đẩy giá thị trường lên cao.
Thực tế, những nhà đầu tư khi rót vốn mua bất động sản tại các khu vực này vào thời điểm trước đều mong muốn có lãi, sản phẩm thanh khoản tốt nhưng cuối cùng lại không thanh khoản được, phải tìm phương án cắt lỗ và rơi vào tình cảnh khó khăn.
“Theo tôi, những khu vực bị thổi giá sẽ nhanh chóng hạ nhiệt, bởi thị trường đang có xu hướng trở về giá trị thực” – ông Đính khẳng định.
Trước tình hình này, các chuyên gia khuyến cáo người dân và nhà đầu tư cần thận trọng, tìm hiểu kỹ thông tin quy hoạch và đừng nên vội vàng “săn đất” theo thông tin chưa được kiểm chứng, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường đang biến động mạnh như hiện nay.
