Đầu cơ BĐS: không hoàn toàn xấu
Trong bất kỳ thị trường nào, sự tồn tại song hành giữa đầu tư và đầu cơ là điều không thể tránh khỏi. Tuy nhiên, ngành bất động sản (BĐS) Việt Nam thường có cái nhìn tiêu cực hơn về hoạt động đầu cơ.
Mục lục
Tâm lý thị trường và sự thay đổi
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, thị trường BĐS luôn có hai nhóm đối tượng chính: nhà đầu tư và người đầu cơ. Đáng chú ý, trong các giai đoạn phục hồi kinh tế, nhóm nhà đầu tư có xu hướng ưu tiên các loại hình BĐS mang tính dòng tiền cao hơn.
Ông Quốc Anh cho biết: “Khi các yếu tố vĩ mô, chính trị và chính sách ổn định, tâm lý người tiêu cảm thấy thoải mái hơn, thì nhà đầu tư bắt đầu chuyển hướng sang các sản phẩm có tính đầu cơ cao hơn như đất nền hoặc BĐS nghỉ dưỡng.”
Phân loại hình BĐS và xu hướng thị trường
Trong hai năm qua, thị trường BĐS đã phục hồi mạnh mẽ với các loại hình chung cư và nhà ở tại các thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM. Trong khi đó, đất nền – loại hình thường được cho là có tính đầu cơ cao – chỉ có một đợt tăng giá duy nhất, đó là khi có thông tin về sáp nhập địa phương vào cuối năm ngoái và đầu năm nay.
Số liệu so sánh giữa tháng 9/2024 và tháng 4/2025 cho thấy tất cả các loại hình BĐS đều đã phục hồi, riêng đất nền vẫn giảm 22% trên toàn quốc. Điều này cho thấy dù thị trường đang quan ngại về tình trạng đầu cơ, nhưng loại hình mang tính đầu cơ cao nhất hiện nay vẫn đang giảm giá.
Tâm lý bất an của nhà đầu tư
Theo ông Quốc Anh, chu kỳ thị trường lần này có nhiều yếu tố kinh tế bất thường so với trước đây. Thông thường, trong các giai đoạn bơm tín dụng, các tài sản rủi ro cao có xu hướng tăng mạnh. Tuy nhiên, chu kỳ hiện tại chứng kiến sự tăng giá nhanh chóng của vàng, đi kèm với BĐS và chứng khoán.
“Điều này phản ánh tâm lý của nhà đầu tư rằng dù thấy tài sản tăng giá, họ vẫn chưa cảm thấy thực sự an toàn. Họ vẫn bất an, vừa mua vàng, vừa phân bổ tài sản nhưng tập trung vào các loại hình có tính dòng nhiều hơn là đầu cơ”, ông Quốc Anh chia sẻ.
Bài học chính sách từ quốc tế
Chuyên gia Batdongsan.com.vn đề xuất Việt Nam nên cân bằng tỷ lệ giữa đầu tư và đầu cơ, với tỷ lệ nhà đầu tư nên cao hơn. Ông cũng đưa ra góc nhìn về việc thay đổi nhận thức từ gốc: “Chúng ta đang có vẻ như đặt chữ đầu cơ với nghĩa hơi bị xấu quá.”
Theo ông, kinh nghiệm từ các quốc gia khác như Nhật Bản có thể tham khảo. Tại Nhật, nếu bán nhà trước 5 năm, thuế thu nhập cá nhân lên tới 39%, còn nếu bán sau 5 năm thì giảm chỉ còn 19%. Việt Nam có thể áp dụng chính sách tương tự, ví dụ như thuế 15% khi bán trước 3-5 năm và giảm còn 5-7% sau 5 năm, qua đó khuyến khích hành vi nắm giữ tài sản lâu dài của người tiêu dùng BĐS.
Thực tế thị trường cần nhìn nhận đa chiều
“Nếu thị trường chỉ có nhà đầu tư thì sẽ không có thanh khoản ngắn hạn. Như vậy, thị trường sẽ không hấp dẫn các nhà đầu tư. Nhưng cũng không thể chỉ có riêng đầu cơ”, ông Quốc Anh nhấn mạnh.
Ông cho rằng, một thị trường BĐS lành mạnh cần có sự cân bằng hợp lý giữa hai yếu tố đầu tư dài hạn và đầu cơ ngắn hạn. Thị trường thiếu cả hai sẽ khó phát triển, nhưng nếu chỉ có đầu cơ đơn thuần sẽ dẫn đến bong bóng và bất ổn.
Trong các báo cáo sắp tới, Batdongsan.com.vn sẽ tập trung phân tích sự phân hóa trong lựa chọn đầu tư của người dân, đặc biệt là xu hướng hướng về dòng tiền trong giai đoạn hiện tại và tương lai.
