Đầu tư BĐS Nam tiến: Xu hướng không thể đảo ngược
Theo số liệu từ Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường phía Nam đang đón làn sóng đầu tư mạnh mẽ từ các nhà đầu tư miền Bắc Đặc biệt, đến cuối quý III năm 2025, khoảng 30% lượng giao dịch khu vực phía Nam đến từ nhà đầu tư đến từ miền Bắc, tăng 10% so với quý II và gấp đôi so với cùng kỳ năm trước.
Mục lục
Sự dịch chuyển dòng tiền rõ nét
Sự dịch chuyển vốn đầu tư từ phía Bắc vào miền Nam đang trở thành xu hướng thị trường bất động sản nổi bật trong năm 2025. Tại many dự án của chủ đầu tư lớn tại các khu vực được đánh giá là có “mặt bằng giá trũng” hơn so với Hà Nội, đã xuất hiện mức tăng giá 5% chỉ trong vòng một tuần chờ khi có thông tin hạ tầng tích cực.
Theo phân tích từ Savills TPHCM, dòng tiền của nhà đầu tư phía Bắc đang mạnh tay “ngược dòng” vào thị trường phía Nam. Tại các tỉnh thành như Bình Dương, Long An (cũ) và Đồng Nai, nhà đầu tư từ miền Bắc đang chiếm tỷ trọng khoảng 10-20% tổng số giao dịch trên thị trường.
Số liệu từ One Mount Group cũng chỉ ra rằng hơn 50% khách hàng có nhu cầu mua bất động sản tại Hà Nội đang xem xét cơ hội đầu tư tại TPHCM, trong đó có tới 20% số này sẵn sàng quyết định xuống tiền ngay trong năm nay.
Đồng Nai: Điểm sáng thu hút đầu tư
Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, tính đến tháng 9 năm 2025, mức độ quan tâm đối với bất động sản Đồng Nai đã tăng vọt 21%, gấp đôi khu phía Đông TPHCM và vượt trội so với nhiều khu vực khác. Sức hấp dẫn của thị trường giáp ranh phía Đông TP HCM nằm ở lợi suất cho thuê chung cư ấn tượng.
Trong khi tại Quận 2, mức lợi suất đạt 2,1%, Quận 9 khoảng 2,7% và Thủ Đức đạt 3,3%, thì Biên Hòa đã vươn lên dẫn đầu với mức 4,4%, tiếp theo là Nhơn Trạch với 3,2%. Điều này cho thấy tiềm năng sinh lời thực tế của thị trường Biên Hòa, Đồng Nai, không chỉ cho đầu tư nắm giữ dài hạn, mà còn khai thác dòng tiền ngắn hạn qua cho thuê – yếu tố đang được giới đầu tư đặc biệt quan tâm trong bối cảnh thị trường đang tìm kiếm các sản phẩm có tính thanh khoản cao.
Xu hướng hồi phục của đất nền phía Đông
Tại phân khúc đất nền, thị trường phía Đông TPHCM đang cho thấy dấu hiệu hồi phục rõ rệt. Mức độ quan tâm tại khu vực này trong tháng 9 năm nay đã tăng 6% so với tháng 4/2025, cao hơn mức tăng ở phía Tây (3%) và phía Bắc (5%), trái ngược với xu hướng giảm nhiệt ở phía Nam.
Cụ thể, tại Biên Hòa và Long Thành, giá rao bán phổ biến trong quý III vừa qua dao động trong khoảng 16-23 triệu đồng/m2, tăng 5-7% so với quý I. Khi so với mức giá trung bình 130 triệu đồng/m2 ở trung tâm TPHCM, chênh lệch giá này cho thấy dư địa tăng trưởng còn rất lớn.
Đặc biệt, với bất động sản thấp tầng trong khu đô thị, mức độ quan tâm tại Biên Hòa – khu vực giáp ranh phía Đông TPHCM, đã tăng tới 58% trong quý III so với quý liền trước. Trong khi mặt bằng giá loại hình này tại trung tâm TPHCM đang giảm nhẹ và duy trì ở mức 248 triệu đồng/m2, thì tại khu vực Đồng Nai giáp ranh phía Đông, giá giao động xung quanh mức 55 triệu đồng/m2 và vẫn tăng 6% so với quý 1/2023.
Phân tích nguyên nhân xu hướng Nam tiến
Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, trong ngắn hạn, nhà đầu tư nên ưu tiên những khu vực đã hình thành khu đô thị rõ nét, có khả năng khai thác cho thuê hoặc đáp ứng nhu cầu ở thực. Về dài hạn, tiến độ hạ tầng và tốc độ đô thị hóa sẽ là yếu tố quyết định giá trị thực của khu vực phía Đông trong chu kỳ phát triển kế tiếp.
“Thực tế cho thấy, khi mặt bằng giá tại trung tâm TPHCM ngày càng cao và quỹ đất ngày càng hạn chế, xu hướng giãn dân và mở rộng đầu tư ra vùng ven là tất yếu. Trong đó, Đồng Nai với vị thế cửa ngõ kết nối vùng Đông Nam Bộ đang sở hữu lợi thế ‘ba trong một’: giá đất còn thấp, hạ tầng tăng tốc và lợi suất cho thuê cao”, ông Quốc Anh nhận định.
Bà Nguyễn Thị Miền – Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam – chia sẻ rằng thời gian qua thị trường đã ghi nhận dòng vốn đầu tư đang dịch chuyển mạnh mẽ từ miền Bắc vào miền Nam. Nguyên nhân là do giá bất động sản phía Bắc đã tăng mạnh giai đoạn 2023 – 2024, cộng với hạn chế về nguồn cung mới và rà soát quy hoạch khiến nhà đầu tư chuyển hướng vào TPHCM, Đồng Nai, Bình Dương – những nơi có hạ tầng phát triển và quỹ đất còn dồi dào.
Bà Miền cũng nhận định, dòng vốn đổ về phía South sẽ là xu hướng dài hạn. Các đô thị vệ tinh TPHCM đang hưởng lợi lớn từ kết nối hạ tầng và chính sách pháp lý thông thoáng. Số lượng dự án mới được cấp phép, tái khởi động tại miền Nam trong nửa đầu năm 2025 đã cao gấp đôi so với miền Bắc.
Khác biệt trong tư duy đầu tư
Theo chuyên gia, nhà đầu tư miền Bắc thường có kinh nghiệm theo dõi phát triển hạ tầng và sẵn sàng đón đầu cơ hội tại các khu vực đang xây dựng giao thông, quy hoạch. Họ chấp nhận rủi ro cao hơn bằng cách mua bất động sản vùng ven, thành phố cấp hai nếu dự án có tiềm năng tăng giá, khác với nhà đầu tư phía Nam thường ưu tiên sản phẩm vừa ở vừa khai thác dòng tiền.
Tại một số khu đô thị vẫn còn có nền giá hấp dẫn, đơn cử như Izumi City (Long Hưng, Đồng Nai) với quy mô gần 170 ha hiện đang có giá khoảng 45 triệu đồng/m2. Đây là điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư tìm kiếm dư địa tăng giá.
Xu hướng đầu tư xuống phía Nam của dòng tiền bất động sản từ miền Bắc được dự báo sẽ tiếp tục trong thời gian tới, khi thị trường phía Nam vẫn còn nhiều dư địa tăng trưởng trong bối cảnh thị trường phía Bắc đã tiệm cận vùng đỉnh và hạn chế về nguồn cung mới.
