Điểm mặt rủi ro thị trường bất động sản 2026
Thị trường bất động sản Việt Nam bước sang năm 2026 với nhiều tín hiệu phục hồi đáng chú ý về nguồn cung và thanh khoản so với giai đoạn trầm lắng trước đó. Tuy nhiên, đằng sau bức tranh khởi sắc đó, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đã chỉ ra không ít rủi ro lớn tiềm ẩn có thể tác động đến sự phát triển bền vững của ngành.
Mục lục
Nút thắt chi phí đất và lãi suất
Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhấn mạnh, vấn đề bảng giá đất và hệ số điều chỉnh đang trở thành “nút thắt” lớn đầu tiên của thị trường. Theo phân tích của VARS, bảng giá đất mới được áp dụng đã khiến giá đất tăng cao, trong khi nhiều địa phương vẫn đang chờ ban hành hệ số điều chỉnh phù hợp.
“Việc hệ số quá cao sẽ gây khó khăn cho triển khai dự án, đặc biệt tại các khu vực phát triển mới. Cần sớm ban hành hệ số điều chỉnh ở mức hợp lý, dưới 1 đối với các khu vực mới, nhằm khuyến khích doanh nghiệp phát triển dự án”, đại diện VARS cho biết.
Biến động lãi suất – Rủi ro lớn thứ hai
Lãi suất được xem là “nút thắt” thứ hai của thị trường bất động sản năm 2026. Theo VARS, chỉ trong thời gian ngắn, lãi suất đã cho thấy dấu hiệu tăng nhanh, tạo áp lực lên cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn người mua nhà ở thực.
Trước tình hình này, VARS cho rằng việc kiểm soát tín dụng BĐS cần được thực hiện theo hướng thận trọng, có chọn lọc, nhằm hạn chế rủi ro cho hệ thống tài chính nhưng không gây sốc cho thị trường và dòng vốn phát triển. “Bởi nếu mặt bằng lãi suất quá cao, không chỉ thị trường BĐS mà cả nền kinh tế nói chung đều có nguy cơ chịu tác động tiêu cực”, VARS cảnh báo.
Ách tắc giải phóng mặt bằng
Rủi ro thứ ba được VARS chỉ ra là giải phóng mặt bằng vẫn còn nhiều vướng mắc do sự thiếu quyết liệt ở một số địa phương. Cần có hướng dẫn cụ thể, thống nhất hơn từ cơ quan quản lý để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, giải phóng nguồn lực cho các dự án quan trọng.
Năng lực quản lý cấp địa phương
VARS cũng nhấn mạnh vai trò then chốt của cơ quan quản lý Nhà nước trong giai đoạn tới, cần nâng cao năng lực cán bộ quản lý cấp địa phương. Dù ba bộ luật mới đã được ban hành và điều chỉnh phù hợp thực tiễn, nhưng việc tổ chức thực thi tại nhiều địa phương còn chậm do cán bộ không chuyên trách, thiếu kinh nghiệm, khiến doanh nghiệp phải chờ đợi kéo dài, làm tăng không đáng kể chi phí đầu tư dự án.
Thị trường “hết thời lướt sóng”
Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, năm 2025 thị trường BĐS đã đạt trạng thái cân bằng hơn khi nguồn cung được cải thiện rõ rệt. Cả nước ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm mở bán mới (gồm chung cư và nhà ở gắn liền với đất) – mức cao nhất trong giai đoạn 2019–2025.
Tuy nhiên, “cơn khát” nguồn cung vẫn chưa thực sự được giải tỏa hoàn toàn do cơ cấu sản phẩm mất cân đối nghiêm trọng. Phân khúc nhà ở giá phù hợp tiếp tục thiếu hụt trầm trọng, trong khi khoảng 25% nguồn cung chung cư có giá trên 100 triệu đồng/m². Thực tế này khiến mặt bằng giá tiếp tục neo cao, trong khi thanh khoản không còn phủ đều cho mọi khu vực và phân khúc thị trường.
Đầu tư đòi hỏi chọn lọc cao
Thị trường dần bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất khi nguồn cung gia tăng trên diện rộng với nhiều lựa chọn đa dạng hơn. Trong bối cảnh giá BĐS tại các đô thị lớn tăng nhanh so với thu nhập bình quân đầu người, cộng thêm áp lực lãi suất vay, thị trường dần thu hẹp đối tượng tham gia.
Người mua ở thực buộc phải có nền tảng tài chính vững vàng và khả năng tích lũy dài hạn mới có thể tham gia thị trường trong điều kiện hiện tại.
Đối với giới đầu tư, “thời dễ kiếm tiền” từ lướt sóng cũng không còn như trước. Các chiến lược lướt sóng dựa trên thông tin thiếu kiểm chứng, hiệu ứng đám đông hay kỳ vọng ngắn ngày đang ngày càng rủi ro, đặc biệt trong bối cảnh dữ liệu thị trường từng bước được minh bạch hóa thông qua việc gắn mã định danh riêng cho BĐS.
VARS khuyến nghị nhà đầu tư buộc phải tư duy chọn lọc hơn, ưu tiên các sản phẩm có giá trị thực, khả năng khai thác tốt, thanh khoản cao và quản trị rủi ro hiệu quả. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính过高, thiếu chiến lược dài hạn sẽ dần bị “loại khỏi cuộc chơi”. Tương tự, các chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính, phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay hoặc phát triển sản phẩm lệch pha nhu cầu thị trường cũng sớm bộc lộ rủi ro có thể dẫn đến phá sản.
Áp lực từ lãi suất và đến hạn nợ
Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn thanh lọc sau thời kỳ dòng tiền đầu cơ đổ mạnh từ giữa năm. Áp lực lãi suất gia tăng từ đầu quý IV/2025, cùng với việc giá chuyển nhượng chững lại, đã tác động rõ rệt đến tâm lý và hành vi của nhà đầu tư.
Theo ông Tiến, sau một thời gian dài duy trì ở mức thấp, lãi suất huy động bắt đầu đảo chiều từ tháng 10/2025 khi nhiều ngân hàng đồng loạt tăng 1 – 2%. Đến ngày 21/11, tín dụng toàn hệ thống tăng 16% so với cuối năm 2024, trong khi tiền gửi chỉ tăng khoảng 12%.
Cùng lúc đó, các khoản vay mua nhà giải ngân cuối năm 2023 – đầu năm 2024 lần lượt hết thời gian ầm hạn nợ gốc, khiến áp lực trả cả gốc lẫn lãi tăng mạnh, buộc nhiều nhà đầu tư phải cân nhắc lại kế hoạch tài chính của mình.
Thị trường bất động sản năm 2026 đứng trước nhiều thách thức, nhưng cũng thể hiện dấu hiệu lành mạnh hóa với sự chuyển dịch từ đầu cơ sang đầu tư thực chất và các sản phẩm có giá trị bền vững hơn.
