Dòng tiền Bắc rẽ sóng đầu tư vào thị trường phía Nam
Thị trường bất động sản Hà Nội đang chứng kiến sự dịch chuyển đáng kể của dòng vốn đầu tư khi giá nhà liên tục lập đỉnh, thu hẹp biên độ tăng giá và giảm sức hút. Trong khi đó, khu vực phía Nam với mặt bằng giá hợp lý hơn và dư địa tăng trưởng rộng đang thu hút nhiều nhà đầu tư phía Bắc mạnh tay chuyển hướng.
Theo số liệu từ Viện nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trong 9 tháng đầu năm 2025, Hà Nội đã ghi nhận khoảng 22.000 căn hộ mở bán mới, tương đương 64% tổng nguồn cung của năm 2024. Đây được xem là mức cao nhất cùng kỳ từ năm 2019 đến nay, trong đó căn hộ chung cư tiếp tục chiếm ưu thế với 76% tổng nguồn cung mới.
Giá Hà Nội liên tục leo thang
Điều đáng chú ý là trái ngược với kỳ vọng khi nguồn cung tăng, mặt bằng giá tại Hà Nội vẫn tiếp tục “leo thang”. Chỉ số giá chung cư trong quý 3/2025 đã tăng 5% so với quý trước và tăng tới 96,2% so với quý gốc (Q1/2019), cao gấp 1,7 lần mức tăng tại khu vực đầu tàu phía Nam cùng giai đoạn.
Mặt bằng giá sơ cấp chung cư Hà Nội hiện đạt trung bình 95 triệu đồng/m2, với hơn 43% nguồn cung mới trên mức 120 triệu đồng/m2. Giá neo cao đã làm thu hẹp biên độ tăng giá và khiến dòng vốn đầu tư dần mất đi sức hấp dẫn. Đồng thời, giá trị sản phẩm vượt xa khả năng tài chính của phần lớn nhà đầu tư cá nhân, tạo điều kiện cho dòng tiền dịch chuyển đến những thị trường có mức giá hợp lý hơn.
Thị trường phía Nam – điểm đến hấp dẫn
Một trong những điểm đến nổi bật cho dòng vốn đầu tư hiện nay là khu vực phía Nam. Theo chia sẻ của ông Nguyễn Thái Bình, Tổng Giám đốc Đông Tây Land và Phó Tổng Thư ký VARS, cuối quý 2/2025, khách hàng miền Bắc chỉ chiếm khoảng 20% tổng giao dịch tại phía Nam. Đến cuối quý 3, con số này đã tăng lên 30%, tiến sát mức sôi động của giai đoạn 2016-2020.
Khu vực đầu tàu phía Nam thu hút dòng vốn nhờ mặt bằng giá tích lũy trong 3 năm qua cùng hạ tầng đang bứt tốc phát triển. Một số địa bàn ven trung tâm có mức giá thấp hơn Hà Nội từ 30-40%, trong khi tốc độ đô thị hóa và nhu cầu ở thực lại tăng mạnh. Với số vốn 2-4 tỷ đồng, nhà đầu tư tại Hà Nội chỉ có thể tiếp cận các căn hộ 1 phòng ngủ, nhưng tại phía Nam, danh mục lựa chọn mở rộng hơn, từ căn hộ đến nhà phố.
Chiến lược đa dạng hóa đầu tư
Không chỉ “săn giá hợp lý”, nhiều nhà đầu tư còn hướng đến chiến lược đa dạng hóa danh mục và tối ưu khai thác dài hạn. Thị trường phía Nam có sự phân hóa rõ ràng về phân khúc, đặc biệt là dòng căn hộ pháp lý hoàn chỉnh, vị trí trung tâm, hệ tiện ích cao cấp, phù hợp với nhóm nhà đầu tư có tiềm lực tài chính và kỳ vọng sinh lời bền vững.
Nhu cầu thuê từ chuyên gia nước ngoài và đội ngũ nhân lực chất lượng cao tại các trung tâm công nghệ – tài chính tạo ra suất sinh lời ổn định hơn so với Hà Nội. Sự phục hồi pháp lý và việc trở lại của các chủ đầu tư lớn cũng góp phần thúc đẩy làn sóng dịch chuyển này. Nhiều nhà đầu tư cá nhân phía Bắc chọn đi cùng các chủ đầu tư quen thuộc khi họ phát triển dự án mới tại phía Nam.
Thậm chí, một số dự án đô thị ven biển và vùng phụ cận trung tâm khi ra mắt đã thu hút sự quan tâm đáng kể từ nhà đầu tư Hà Nội, với mức giá tăng 5% chỉ trong một tuần.
Khuyến nghị từ chuyên gia
Theo VARS IRE, làn sóng “Nam tiến” đang ngày càng trở nên rõ nét. Dù vậy, cơ quan này cũng khuyến nghị nhà đầu tư cần cân nhắc chiến lược dài hạn, đánh giá sức chịu tài chính và hạn chế sử dụng đòn bẩy quá lớn trong bối cảnh nguồn cung tăng nhanh và thị trường đang tái cấu trúc.
Việc kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn có thể khiến nhà đầu tư rơi vào thế bị động nếu lãi suất tăng hoặc thanh khoản giảm. Khuyến nghị này càng trở nên quan trọng khi thị trường đang trong giai đoạn chuyển dịch và những biến động có thể xảy ra trong tương lai gần.
Sự dịch chuyển dòng tiền đầu tư từ phía Bắc vào thị trường phía Nam không chỉ phản ánh xu hướng tìm kiếm lợi nhuận, mà còn cho thấy sự nhạy bén của các nhà đầu tư trong việc đa dạng hóa danh mục đầu tư trong bối cảnh thị trường đang có nhiều biến động.
Tìm hiểu thêm thị trường bất động sản | Nghiên cứu thị trường từ VARS | Đông Tây Land – Đối tác đầu tư uy tín
