Giá đất lấn biển: HoREA đề xuất phương pháp thặng dư
Trong góp ý bổ sung dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã đưa ra đề xuất quan trọng liên quan đến việc tính giá đất đối với các dự án lấn biển.
Cụ thể, HoREA đề nghị bổ sung quy định cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quyền quyết định hệ số điều chỉnh giá đất cho từng dự án riêng biệt, nhằm áp dụng vào bảng giá đất hiện hành.
Hai hạn chế chính trong quy định hiện tại
Giải thích về đề xuất này, đại diện HoREA chỉ ra hai hạn chế chính trong quy định tại Khoản 1 Điều 7 và Điều 8 của dự thảo nghị quyết.
Thứ nhất, đối với trường hợp các dự án do Nhà nước thu hồi đất và thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi, việc chỉ áp dụng mức bồi thường theo bảng giá đất hiện có sẽ là không đủ. Nếu không bổ sung quy định xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số k) cho từng dự án cụ thể, mà chỉ quy định hệ số điều chỉnh giá đất theo năm hoặc theo từng khu vực, vị trí địa lý, các địa phương sẽ không khác biệt được khi áp dụng giá đất thực tế. Kết quả là người có đất bị thu hồi sẽ chịu thiệt hại, dẫn đến các khiếu kiện kéo dài và chậm trễ trong việc bàn giao mặt bằng.
Thứ hai, đối với trường hợp doanh nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị, việc áp dụng công thức đơn giản (bảng giá đất × hệ số điều chỉnh) là không đủ. Cần thiết phải bổ sung quy định cho phép xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất cho từng dự án, phân biệt theo các phân khúc (cao cấp, trung cấp, bình dân), độ cao (nhà cao tầng hay thấp tầng) hoặc quy mô diện tích của khu đô thị. Điều này sẽ giúp xây dựng các hệ số k phù hợp với tính chất thực tế của từng dự án, bao gồm cả trường hợp UBND cấp tỉnh quyết định hệ số K để tính giá khởi điểm dành cho đấu giá khu đất đã có cơ sở hạ tầng và đã được quy hoạch chi tiết.
Giải pháp đặc thù cho các khu vực hoang sơ
Mặt khác, HoREA cũng chỉ ra rằng việc áp dụng cách tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo bảng giá đất cần có sự ngoại lệ đối với các khu đất có tiềm năng phát triển tại khu vực chưa có đường giao thông có tên trong bảng giá đất điển hình là các dự án lấn biển, dự án khu đô thị, nhà ở thương mại… thực hiện tại các khu vực hoang sơ, chưa kết nối hạ tầng giao thông, chưa có tên trong bảng giá đất.
Thay vào đó, việc xác định giá đất đối với các khu đất này phải được xác định theo quy định tại Điều 160 Luật Đất đai 2024 và được thực hiện chủ yếu thông qua áp dụng phương pháp thặng dư.
Đề xuất hỗ trợ triển khai nghị quyết
Một nội dung khác cũng được Hiệp hội đề nghị bổ sung liên quan đến việc UBND cấp tỉnh không bị yêu cầu phải ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 01/01 năm 2026. Theo HoREA, quy định này sẽ gây khó khăn và lúng túng cho các địa phương khi triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội.
Đề xuất này cho thấy sự nhạy quan của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM trong việc đánh giá các thực tiễn áp dụng chính sách đất đai, đặc biệt đối với những dự án có đặc thù như lấn biển – những dự án tiềm năng nhưng cũng gặp nhiều khó khăn trong xác định giá trị đất đai.
Việc áp dụng phương pháp thặng dư được kỳ vọng sẽ tạo ra công bằng hơn cho các bên liên quan, đồng thời vẫn đảm bảo đúng quy định của pháp luật, đặc biệt khi xét đến những dự án có tính chất đầu tư phức tạp và chi phí hạ tầng lớn.
