Giá đất tăng mạnh 2026: Tác động toàn diện
Việc xây dựng bảng giá đất năm 2026 tiếp tục thu hút sự quan tâm lớn từ dư luận, đặc biệt khi các tỉnh/thành phố đang dự thảo bảng giá đất mới dự kiến công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026 với mức giá tăng gấp nhiều lần so với bảng giá hiện hành. Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), việc điều chỉnh bảng giá đất cần được thực hiện một cách thận trọng, khoa học và có lộ trình hợp lý.
Vai trò quan trọng của bảng giá đất
Hiện nay, bảng giá đất được xem là công cụ quan trọng của Nhà nước trong quản lý đất đai, thu ngân sách, và tính toán nghĩa vụ tài chính. Đồng thời, đây cũng là cơ sở pháp lý để xác định giá bồi thường, hỗ trợ tái định cư, mang lại giá trị định hướng cho thị trường bất động sản đất cả nước.
Thách thức từ bảng giá đất 2026
Việc ban hành bảng giá đất mới từ ngày 1/1/2026 là bước tiến tất yếu trong quản lý nhà nước, góp phần minh bạch hóa thị trường và thu hẹp khoảng cách giữa giá đất theo nhà nước và giá thị trường. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia biểu lộ lo ngại khi mức tăng “sốc” tại nhiều khu vực có thể tạo ra những rủi ro đáng kể cho doanh nghiệp, người dân và cả hoạt động tín dụng của ngân hàng.
Ảnh hưởng đến người dân
Phân tích từ VARS IRE cho thấy nhóm người dân đang thực hiện thủ tục đất đai sẽ chịu tác động lớn nhất. Những người thực hiện các thủ tục như chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ phải đối mặt với sự tăng mạnh về các nghĩa vụ tài chính được tính trực tiếp theo bảng giá mới.
Các chi phí như chuyển mục đích sử dụng đất, cấp sổ đỏ và mua nhà ở thực dự kiến sẽ tăng mạnh, ảnh hưởng trực tiếp đến nhóm người có thu nhập trung bình và thấp. Nguy cơ phát sinh khiếu nại, tranh chấp cũng có thể xuất hiện tại các khu vực đang bồi thường, giải phóng mặt bằng, nếu mức điều chỉnh giá đất vượt xa mức giá đã được phê duyệt.
Tác động đến doanh nghiệp bất động sản
Đối với các doanh nghiệp bất động sản, việc bảng giá đất tăng đồng nghĩa với việc chi phí bồi thường, tiền sử dụng đất – những khoản chiếm tỷ trọng cao nhất trong cơ cấu chi phí phát triển dự án và tổng mức đầu tư – sẽ tăng mạnh.
Đối với những dự án đang triển khai, doanh nghiệp sẽ rơi vào tình thế khó khăn khi phải cân nhắc việc tiếp tục hay tạm dừng, bởi chi phí tiền sử dụng đất tăng có thể khiến tổng mức đầu tư vượt xa khả năng tài chính.
Ngược lại, với các dự án chưa triển khai, doanh nghiệp có thể chủ động hơn trong việc lập kế hoạch ngân sách và phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, việc thị trường có chấp nhận mức giá bán buộc phải điều chỉnh tăng hay không vẫn là câu hỏi lớn. Nặng nề hơn, một số dự án có thể thua lỗ hoặc chậm ra sổ cho khách hàng, kéo theo nguy cơ tranh chấp.
Ảnh hưởng đến thị trường ngân hàng và tín dụng mua nhà
Bảng giá đất 2026 dự kiến tăng mạnh cũng sẽ tác động đến hoạt động ngân hàng và tín dụng mua nhà. Việc định giá tài sản bảo đảm phải điều chỉnh lại khung giá trị, đồng thời ngân hàng có thể siết tỷ lệ cho vay để kiểm soát rủi ro nợ xấu.
Giá nhà và chi phí sở hữu nhà tăng cao có thể khiến sức mua suy giảm, đặc biệt trong nhóm khách hàng vay mua nhà lần đầu. Nếu bảng giá đất tăng nhanh hơn giá trị thực, nguy cơ lệch trục giữa định giá và thị trường sẽ ảnh hưởng xấu đến chất lượng tín dụng.
Tác động đến thị trường bất động sản
Về phía cung, việc chi phí sử dụng đất, tiền thuê đất và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng tăng mạnh sẽ khiến giá thành dự án đội cao. Cơ cấu nguồn cung tiếp tục mất cân đối, tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và giá trị lớn do các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh có thể rút ngắn thời gian phát triển và tung sản phẩm ra thị trường nhanh hơn.
Các doanh nghiệp nhỏ và gặp khó khăn trong việc triển khai dự án mới, khiến nguồn cung nhà ở thương mại, đặc biệt tại vùng ven đô thị lớn, có nguy cơ chững lại.
Về phía nguồn cầu, giá bán dự kiến tăng theo chi phí đầu vào khiến sức mua thực giảm, đặc biệt trong nhóm khách hàng có nhu cầu ở thật. Do đó, sẽ xuất hiện tâm lý thận trọng và chờ đợi chính sách hỗ trợ có thể khiến thị trường trầm lắng tạm thời.
Giá bán chắc chắn có biến động tăng. VARS IRE dự báo, nhiều khả năng các chủ đầu tư có xu hướng điều chỉnh giá bán ở mức cao hơn, đồng thời phát triển sản phẩm cao cấp để duy trì biên lợi nhuận trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm. Mặt bằng giá chung trên thị trường sẽ tiếp tục tăng, gây áp lực lên khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Tác động đến chính quyền địa phương
Việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ giúp tăng nguồn thu ngân sách địa phương thông qua thuế, phí và tiền sử dụng đất. Nguồn thu bổ sung này có thể được tái đầu tư trở lại cho các dự án hạ tầng, chỉnh trang đô thị, mở rộng giao thông kết nối vùng, góp phần nâng cao giá trị đất đai và thúc đẩy phát triển kinh tế-xã hội địa phương.
Tuy nhiên, khối lượng hồ sơ cần cập nhật giá đất sẽ tăng mạnh, dễ gây ùn ứ thủ tục hành chính, nhất là trong bối cảnh mô hình chính quyền địa phương 2 cấp chưa hoạt động trơn tru, thiếu nhân lực. Một yếu tố khác được cảnh báo là việc giảm sức hấp dẫn do chi phí đầu tư tăng cao, nhất là tại các khu vực tiềm năng nhưng chưa được đầu tư về hạ tầng.
Khuyến nghị từ chuyên gia
Từ các phân tích trên, VARS IRE khuyến nghị mọi quy định về giá, bao gồm bảng giá đất, chỉ mang tính tương đối. Theo các chuyên gia, về dài hạn, giá bất động sản được quyết định bởi cung-cầu. Thực tế khó có thể kỳ vọng một bảng giá đất có thể làm hài lòng tất cả các nhóm chủ thể, khi mục đích sử dụng, lợi ích và kỳ vọng của từng nhóm là khác nhau.
Bảng giá đất chỉ có ý nghĩa khi được áp dụng cho một mục đích cụ thể, như bồi thường, giải phóng mặt bằng. Nếu dùng chung cho các mục đích khác như tính tiền sử dụng đất, đấu giá hay tính thuế, bảng giá sẽ mất tính thực tiễn và cần được điều chỉnh linh hoạt để đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
Vì vậy, VARS IRE đề xuất cần xác định đúng vai trò của bảng giá đất. Bảng giá là công cụ quản lý và thu thuế của Nhà nước, không phải là công cụ điều tiết cung, cầu thị trường. Việc ổn định chính sách giá đất cần hướng tới mục tiêu dài hạn về minh bạch, công bằng và bền vững.
Các chuyên gia cũng đề nghị cần phân định rõ trách nhiệm giữa Trung ương và địa phương. Nhà nước chỉ nên ban hành khung chuẩn kỹ thuật và phương pháp định giá thống nhất, còn địa phương là nơi vận hành và hiệu chỉnh thực tế.
Đồng thời, cần tăng tính linh hoạt trong điều hành giá đất bằng cách cho phép địa phương ban hành hệ số điều chỉnh linh hoạt theo từng khu vực, thời điểm, loại hình sử dụng đất và mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội; áp dụng mức tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính thuế, phí, lệ phí khác nhau tùy theo mục đích sử dụng (đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất, đất nông nghiệp…) và phù hợp với mức độ phát triển hạ tầng, đô thị của từng vùng.
Đặc biệt, cần bảo đảm tính ổn định và lộ trình hợp lý. N cần xây dựng lộ trình điều chỉnh phù hợp, tránh gây “sốc” cho thị trường và tác động đột ngột đến doanh nghiệp, người dân, nhất trong bối cảnh nhiều địa phương vẫn đang hoàn thiện mô hình chính quyền đô thị hai cấp.
Ngoài ra, cần tăng cường truyền thông và hướng dẫn thực thi. Việc phổ biến và giải thích chính sách sẽ giúp người dân, doanh nghiệp và đội ngũ môi giới hiểu đúng bản chất và vai trò của bảng giá đất, tránh bị lợi dụng để “thổi giá” hoặc tạo kỳ vọng sai lệch về xu hướng thị trường.
