Giá đất thổ cư tăng mạnh, giao dịch sụt giảm
Thị trường bất động sản nhà đất thổ cư tại Việt Nam đang trải qua giai đoạn biến động lớn trong năm 2025, với mức giá tăng cao kèm theo sự sụt giảm đáng kể về lượng giao dịch.
Theo báo cáo từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, quý III năm 2025 đánh dấu một giai đoạn khó khăn cho phân khúc nhà đất thổ cư khi lượng giao dịch giảm tới 35% so với quý trước. Cụ thể, số giao dịch trong quý III đạt gần 6.100 giao dịch, đưa lượng giao dịch trung bình theo quý của năm 2025 quay trở về mức tương đương năm 2023.
Mục lục
Giá tăng cao – Nguyên nhân chính gây sụt giảm giao dịch
Phân tích từ One Mount Group chỉ ra rằng, nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm trong giao dịch nhà đất thổ cư chính là việc giá still tiếp tục tăng cao. Cụ thể, giá nhà đất thổ cư đã tăng trung bình 28% trong năm 2025, khiến loại hình này ngày càng trở nên khó tiếp cận đối với đa số người mua nhà.
Tính theo cả năm, tổng lượng giao dịch thổ cư cũng giảm 39% so với cùng kỳ năm 2024. Con số này phản ánh rõ thực trạng thị trường, khi giá đất tăng quá nhanh trong khi thu nhập và khả năng tài chính của người mua không theo kịp.
Xu hướng chuyển dịch từ đất nhà sang căn hộ chung cư
Đáng chú ý trong quý III vừa qua là xu hướng dịch chuyển ngày càng rõ nét từ nhà đất thổ cư sang căn hộ chung cư. Xu hướng này đến từ hai nguyên nhân chính, theo phân tích từ các chuyên gia bất động sản.
Thứ nhất, sự dịch chuyển này thể hiện rõ sự thay đổi trong thị hiếu của người mua nhà, đặc biệt là từ nhóm khách hàng trẻ. Thế hệ người mua mới ngày nay ưu tiên không gian sống hiện đại với hệ thống tiện ích đồng bộ, dịch vụ an ninh và quản lý chuyên nghiệp, thay vì tập trung vào giá trị sở hữu đất như các thế hệ trước đây.
Thứ hai, mặc dù đơn giá chung cư (cả sơ cấp và thứ cấp) cũng đã tăng đáng kể trong thời gian qua (khoảng 20%/năm), nhưng tổng giá trị của một căn nhà thổ cư vẫn đang cao gấp 2,1 lần so với giá một căn hộ chung cư. Điều này khiến căn hộ trở thành lựa chọn hợp lý hơn về mặt tài chính.
Bên cạnh đó, các gói vay tài chính linh hoạt từ chủ đầu tư và ngân hàng cũng giúp người mua nhà với vốn tự có thấp có thể tiếp cận căn hộ dễ dàng hơn, góp phần gia tăng thanh khoản tốt cho phân khúc này.
Khu vực “nóng” giao dịch thổ cư tại Hà Nội
Theo thống kê từ One Mount Group, có 12 phường trên địa bàn Hà Nội có lượng giao dịch nhà đất thổ cư nhiều nhất. Trong đó, 4 phường thuộc khu Đông Hà Nội, 3 phường thuộc khu Tây Hà Nội và 5 phường thuộc khu trung tâm & nội thành. Tổng số giao dịch tại các phường này chiếm khoảng 50% lượng giao dịch toàn Hà Nội.
Khởi sắc ở khu Đông Hà Nội
Tại khu Đông, các phường Bồ Đề và Long Biên ghi nhận số lượng giao dịch cao nhất thị trường, đạt lần lượt gần 400 và gần 360 giao dịch. Sự sôi động này bắt nguồn từ việc đây là khu vực hưởng lợi trực tiếp từ các dự án cơ sở hạ tầng được khởi công trong quý III cùng với sự phát triển của hệ thống tiện ích sống tại đây.
Đắc lợi ở khu Tây Hà Nội
Ở khu Tây, các phường Yên Nghĩa và Hà Đông tiếp tục ghi nhận nhiều giao dịch nhất. Lượng giao dịch tích cực tại đây được đánh giá là nhờ mức giá hợp lý hơn so với trung tâm và các lợi ích từ các dự án đang thúc đẩy phát triển giao thông trong khu vực. Đây là những khu vực thu hút người mua có ngân sách vừa phải đang tìm kiếm nhà ở thực.
Ổn định ở khu Trung tâm & Nội thành
Trong khi đó, các phường thuộc khu Trung tâm và Nội thành vẫn duy trì được số giao dịch tích cực. Đơn vị nghiên cứu cho biết, lực cầu tốt tại khu vực này chủ yếu đến từ tâm lý sở hữu đất lõi đô thị và nhu cầu ở thực của người dân. Bất động sản tại đây luôn được coi là kênh đầu tư an toàn và có giá trị bền vững.
Dự báo thị trường thổ cư 2026
Trước bối cảnh hiện tại, One Mount Group đưa ra nhận định lạc quan cho thị trường thổ cư năm 2026. Cụ thể, giao dịch nhà đất thổ cư dự kiến sẽ phục hồi nhẹ, tăng khoảng 9% so với năm 2025. Sự phục hồi này được dự báo sẽ đến từ sự điều chỉnh về giá cả và các chính sách hỗ trợ tiếp cận thị trường của các nhà phát triển.
Tuy nhiên, sự cạnh tranh từ phân khúc căn hộ chung cư có thể tiếp tục là thách thức lớn đối với thị trường nhà đất thổ cư trong thời gian tới, đặc biệt là với thế hệ người mua trẻ.
Chuyên gia bất động sản nhận định rằng, các nhà phát triển bất động sản nhà đất cần có những điều chỉnh chiến lược về giá cả và sản phẩm để phù hợp hơn với nhu cầu thực tế của thị trường, đồng thời cải thiện các tiện ích đi kèm để tăng sức hấp dẫn của sản phẩm.
Thị trường bất động sản Việt Nam có sự khác biệt lớn giữa các phân khúc, và việc hiểu rõ xu hướng chuyển dịch sẽ giúp các doanh nghiệp phát triển và người ra quyết định định vị tốt hơn trong bối cảnh mới.
