Giá đất và lãi suất: Nguy cơ đóng băng BĐS 2026
Năm 2026 hứa hẹn sẽ là một năm đầy thách thức đối với thị trường bất động sản (BĐS). Theo dự báo từ các chuyên gia, thị trường sẽ có sự tăng trưởng nhưng không đồng đều và có tính chọn lọc cao. Dòng tiền sẽ chỉ tập trung vào các phân khúc và dự án có pháp lý minh bạch, vị trí đắc địa và giá trị thực.
Thị trường đang bước vào giai đoạn “chuyển nhịp”, khi tăng trưởng dựa trên nền tảng bền vững, thanh khoản thực và nhu cầu ở thực. Các chủ đầu tư nhỏ, dự án không chuẩn mực có nguy cơ bị loại bỏ khỏi thị trường, trong cạnh tranh trở nên khốc liệt hơn.
Bà Phạm Thị Nguyên Thanh – Phó Chủ tịch Dat Xanh Services cho rằng, sự phục hồi của thị trường BĐS và việc liệu có sẽ có bong bóng hay không phụ thuộc rất nhiều vào các quyết sách chính sách từ Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước. Giải pháp cho hai vấn đề lớn đang kìm hãm thị trường năm 2026: bảng giá đất và lãi suất.
Mục lục
Giá đất cao đẩy giá BĐS lên cao, doanh nghiệp lao đao
Ông Đoàn Văn Bình – Chủ tịch HĐQT Tập đoàn CEO (CEO Group) nhận định: “Năm 2026 là năm cực kỳ khó khăn cho thị trường BĐS, đặc biệt là phân khúc cao cấp. Doanh nghiệp muốn phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở trung bình nhưng gặp rất nhiều khó khăn do giá đất được tính rất cao.
Chủ tịch một tập đoàn lớn tại Hà Nội cũng đồng tình: “Giá đất quá cao đang đẩy giá nhà lên mức chóng mặt. Hiện tại, nếu doanh nghiệp đóng thuế đất xong mới làm nhà thì gần như không thể phát triển phân khúc nhà giá thấp.”
Vị lãnh đạo này bày tỏ cảm thấy choáng ngợp trước giá nhà lên đến cả trăm triệu đồng mỗi mét vuông Theo ông, giá căn hộ ở mức 5-6 tỷ đồng/căn 2 ngủ đã rất thách thức với thu nhập của người dân hiện nay.
Theo ông Nguyễn Xuân Bính, Phó tổng giám đốc Cienco 5 Land, chi phí tiền sử dụng đất, chi phí đầu tư tăng mạnh, thủ tục kéo dài khiến doanh nghiệp buộc phải bán nhà với giá cao. Tuy nhiên, không doanh nghiệp nào mong muốn tăng giá nhà, vì điều này đồng nghĩa với việc dự án sẽ rất khó bán.
Ông Bính chia sẻ, nhà ở phân khúc cao cấp chỉ phục vụ một nhóm nhỏ người mua, và các chủ đầu tư luôn muốn phát triển các sản phẩm phù hợp túi tiền để bán nhanh và tồn kho.
Trước đó, Tập đoàn Mường Thanh từng nổi tiếng với định vị “nhà ở giá rẻ”, nhưng vì các chi phí tiền sử dụng đất, chi phí đầu tư tăng mạnh, thủ tục kéo dài nên doanh nghiệp buộc phải bán giá cao hơn nhiều so với định vị ban đầu.
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), rủi ro lớn nhất của thị trường hiện nay đến từ việc áp dụng bảng giá đất mới trong bối cảnh nhiều địa phương chưa ban hành hệ số điều chỉnh hoặc áp dụng ở mức cao Điều này khiến chi phí đất đai tăng mạnh, đẩy giá thành dự án lên cao và gây khó khăn cho doanh nghiệp, nhất là tại các khu vực phát triển mới.
Biến động từ diễn biến lãi suất
Cùng với giá đất, VARS cũng dự báo việc mặt bằng lãi suất cho vay có dấu hiệu tăng nhanh trong thời gian ngắn sẽ tạo áp lực đồng thời lên doanh nghiệp phát triển dự án và người mua nhà ở thực.
Trong bối cảnh giá bất động sản tại các đô thị lớn đã ở mức cao so với thu nhập bình quân, chi phí vốn gia tăng khiến thị trường thu hẹp nhóm người có khả năng tham gia, đặc biệt là những người mua sử dụng đòn bẩy tài chính, trực tiếp tác động đến thanh khoản của thị trường.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com chia sẻ, xu hướng lãi suất là yếu tố trọng yếu tác động tới thị trường 2026. Dữ liệu các năm trước cho thấy, lãi suất và mức độ quan tâm bất động sản thường biến động ngược chiều nhau.
Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc One Mount Group cũng có cùng quan điểm: “Biến động lãi suất sẽ tác động trực diện đến thanh khoản bất động sản năm 2026 do thị trường phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng”.
Tuy nhiên, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam có cái nhìn lạc quan hơn: Vào giai đoạn cuối năm 2025, mặt bằng lãi suất có điều chỉnh tăng trở lại, tuy nhiên tác động đến thị trường bất động sản không mang tính “sốc” như các chu kỳ trước. Nguyên nhân là thị trường đã trở nên trưởng thành hơn, cả phía nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp đều có sự chuẩn bị tốt hơn về cấu trúc tài chính và kỳ vọng lợi nhuận.
Theo các chuyên gia VinaCapital, lãi suất cho vay mua nhà đã tăng lên khoảng 11% vào cuối năm 2025, mức đủ cao để hạn chế hoạt động đầu cơ, nhưng vẫn ở ngưỡng có thể chấp nhận được đối với người mua nhà để ở.
Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư thường sử dụng một phép tính nhanh với ngưỡng lãi suất khoảng 1%/tháng (tương đương 12 – 13%/năm); và nếu vượt trên mức này, họ thường thận trọng hơn khi mua bất động sản với mục đích đầu cơ ngắn hạn.
Nhóm phân tích nhìn nhận, mức tăng nhẹ của lãi suất cũng đã góp phần tạo ra tình trạng tồn kho tăng ở mức vừa phải tại một số chủ đầu tư. Vào giữa năm 2025, hầu hết các đợt mở bán mới đều được tiêu thụ gần như ngay lập tức, phần lớn nhờ lực cầu đầu tư kỳ vọng lướt sóng trong bối cảnh giá tăng nhanh.
Tuy nhiên, đến cuối năm, khi lãi suất vay mua nhà tăng lên khoảng 11%, nhu cầu đầu cơ đã hạ nhiệt, trong khi lãi suất cao hơn khiến người mua để ở thận trọng hơn, dẫn đến tốc độ hấp thụ sản phẩm chậm lại.
Các chủ đầu tư có sản phẩm định giá quá cao (ví dụ trên 5.000 USD/m2); các dự án chất lượng thấp, hoặc các sản phẩm chưa có pháp lý/nguồn gốc sở hữu rõ ràng bắt đầu đối mặt với tình trạng giao dịch bị “đóng băng” và lượng hàng tồn kho tăng.
Dù vậy, TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, xu hướng lãi suất tăng trở lại trong năm 2026 là kịch bản cần được nhìn nhận thận trọng, song không nên tạo tâm lý bi quan quá mức.
Ông cho rằng lãi suất có thể nhích lên trong ngắn hạn do áp lực lạm phát và nhu cầu tín dụng phục hồi, nhưng khả năng tăng mạnh và kéo dài là không lớn, bởi mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô và hỗ trợ tăng trưởng vẫn được ưu tiên. Tuy nhiên, trong bối cảnh dư địa nới lỏng tiền tệ không còn nhiều, người vay – đặc biệt là nhóm vay mua nhà cần tính toán kỹ dòng tiền dài hạn, thay vì chỉ dựa vào giai đoạn lãi suất ưu đãi ban đầu.
Giải pháp tháo gỡ nút thắt cho thị trường
Ngoài nút thắt bảng giá đất và lãi suất, công tác giải phóng mặt bằng và việc triển khai các quy định pháp luật tại địa phương còn chậm, thiếu đồng bộ khiến nhiều dự án kéo dài thủ tục, phát sinh chi phí và chậm đưa sản phẩm ra thị trường. VARS đánh giá, việc các nút thắt này kéo dài sẽ khiến thanh khoản tiếp tục phân hóa mạnh và làm suy yếu động lực phục hồi của thị trường trong năm 2026.
Trước những rủi ro hiện hữu, VARS cho rằng, việc kiểm soát tín dụng bất động sản cần được thực hiện theo hướng thận trọng, có chọn lọc, nhằm hạn chế rủi ro cho hệ thống nhưng không gây sốc cho thị trường và dòng vốn phát triển. Bởi nếu mặt bằng lãi suất quá cao, không chỉ thị trường bất động sản mà cả nền kinh tế nói chung đều có nguy cơ chịu tác động tiêu cực.
Bên cạnh đó, các hiệp hội và chuyên gia cũng cho rằng cần sớm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất ở mức hợp lý, đặc biệt theo hướng thấp hơn tại các khu vực phát triển mới, nhằm giảm áp lực chi phí và khơi thông nguồn cung. Trong đó sự cần thiết của việc hoàn thiện hướng dẫn thực thi các luật mới, đặc biệt là cơ chế định giá đất, đa dạng hóa kênh huy động vốn trung và dài hạn.
