Giảm 70% tiền đất khi làm sổ đỏ theo Nghị định 50
Thành phố Hồ Chí Minh – Một bước ngoặt lớn trong chính sách đất đai đã đến khi Chính phủ chính thức ban hành Nghị định 50/2026/NĐ-CP, mang đến hy vọng an cư cho hàng ngàn hộ gia đình thông qua mức giảm kỷ lục lên tới 70% tiền sử dụng đất khi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
Nghị định này có hiệu lực từ ngày 31-1-2026, quy định chi tiết việc thi hành Nghị quyết 254/2025/QH15, không chỉ tháo gỡ rào cản tài chính tồn tại lâu năm mà còn xây dựng hành lang pháp lý minh bạch, góp phần chấm dứt tình trạng xây dựng không phép và mở ra cơ hội sở hữu nhà chính thức cho người dân.
Mục lục
Giải tỏa bài toán tài chính với mức giảm chưa từng có
Theo quy định đột phá, đối với diện tích đất nằm trong hạn mức giao đất at địa phương, người dân sẽ được giảm tới 70% tiền sử dụng đất. Đây được xem là mức hỗ trợ tài chính lớn nhất từ trước đến nay, trực tiếp giải quyết nút thắt “chi phí quá cao” – rào cản khiến nhiều gia đình dù có đất nhưng không thể hoàn thiện thủ tục làm sổ đỏ trong nhiều năm.
Cơ chế tính toán ưu đãi được thiết kế với 3 nấc rõ ràng:
- Phần diện tích trong hạn mức được giảm 70%
- Phần diện tích vượt hạn mức nhưng chưa quá một lần hạn mức được giảm 50%
- Chỉ phần diện tích vượt quá một lần hạn mức mới phải nộp 100% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp
Điểm đặc biệt là giá đất để tính nghĩa vụ tài chính được căn cứ vào bảng giá đất tại thời điểm cơ quan chức năng tiếp nhận đủ hồ sơ hợp lệ, giúp người dân tránh rủi ro do biến động giá đất trong thời gian chờ xử lý hồ sơ.
Anh Đức Lợi (xã Bình Chánh, TP.HCM) – người đang có nhu cầu chuyển đổi đất vườn sang đất ở chia sẻ: “Gia đình tôi có mảnh đất cha để lại, nhiều năm nay muốn lên thổ cư để xây nhà cho con cái nhưng khi tính toán số tiền thuế phải đóng lên tới cả tỷ đồng thì đành bó tay. Nay nghe tin giảm tới 70%, gánh nặng tài chính giảm hơn phân nửa, tôi mừng không ngủ được. Chính sách này thực sự đã cởi trói cho người lao động nghèo.”
Tác động tích cực lên thị trường bất động sản
Theo đánh giá của luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM, Nghị định 50 không chỉ là văn bản pháp lý đơn thuần mà còn mở ra cơ hội cho hàng ngàn hộ gia đình làng thoải mòn quyền sở hữu nhà ở.
“Tác động lớn nhất của chính sách này là giải quyết hài hòa mâu thuẫn giữa bảng giá đất theo sát thị trường và khả năng chi trả của người dân. Trong bối cảnh giá đất tại các đô thị lớn liên tục tăng cao, nếu áp dụng mức thu 100% chênh lệch như trước, chi phí chuyển đổi có thể lên tới hàng tỷ đồng, vượt khả năng thanh toán của đa số người lao động” – luật sư Hậu phân tích.
Nguyên tắc “một lần” – Cẩn trọng để không mất quyền lợi
Bên cạnh ưu đãi lớn, Nghị định 50 cũng đặt ra các quy định chặt chẽ đảm bảo tính công bằng. Nguyên tắc cốt lõi là giảm tiền sử dụng đất chỉ được áp dụng duy nhất một lần cho một hộ gia đình hoặc cá nhân trên một thửa đất tự chọn.
Luật sư Đỗ Ngọc Anh, Giám đốc Công ty Luật Bến Thành nhấn mạnh: “Người dân cần đặc biệt lưu ý nguyên tắc ‘một lần duy nhất’ và ‘một thửa đất duy nhất’ là điều kiện tiên quyết. Nếu sở hữu nhiều thửa đất, cần tính toán kỹ để chọn thửa có giá trị chênh lệch lớn nhất hoặc diện tích phù hợp nhất để áp dụng mức giảm 70%. Đừng vội vàng áp dụng cho thửa đất nhỏ lẻ để rồi mất quyền lợi ở thửa đất lớn hơn.”
Việc cho phép khấu trừ toàn bộ hoặc từng giai đoạn tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vào tiền sử dụng đất giúp doanh nghiệp bất động sản chủ động dòng tiền, khuyến khích các chủ đầu tư mạnh dạn ứng vốn giải phóng mặt bằng nhanh hơn, từ đó tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường.
Xử lý chuyển tiếp và cơ chế hoàn tiền
Đối với các trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất từ ngày 1-8-2024 đến trước ngày 1-1-2026, Nhà nước cho phép áp dụng cơ chế xử lý chuyển tiếp rất thuận lợi.
Cụ thể, nếu người dân đã nộp tiền sử dụng đất theo mức cũ cao hơn mức ưu đãi mới, họ có quyền đề nghị cơ quan thuế tính lại. Số tiền nộp thừa sẽ được trừ vào nghĩa vụ tài chính khác hoặc được hoàn trả theo quy định.
Quan trọng là người dân phải có văn bản đề nghị gửi đến cơ quan chức năng chậm nhất trước ngày 1-1-2027. Quá thời hạn này, quyền lợi sẽ không được giải quyết.
Nghị định 50 thực sự là cú hích quan trọng, giúp hàng triệu người dân hiện thực hóa giấc mơ an cư lạc nghiệp, đồng thời góp phần làm minh bạch hóa thị trường bất động sản và tăng nguồn cung nhà ở cho xã hội.
