Giảm gấp phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở
Chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở đang gặp nhiều khó khăn do chi phí cao ngất ngưởng, gây gánh nặng lớn cho người dân. Trước thực tế này, nhiều chuyên gia đã lên tiếng đề xuất những giải pháp giảm mạnh phí và áp dụng chính sách linh hoạt hơn.
Mục lục
Phí chuyển đổi tăng cao – Gánh nặng khó gánh
Tại cuộc thảo luận mới đây, các chuyên gia cho rằng chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở cần được giảm mạnh và áp dụng linh hoạt để giải quyết khó khăn cho người dân, bảo vệ quyền lợi chính đáng của họ.
TS. Lê Đăng Doanh – nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương – cho biết, theo quy định cũ, khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư, người dân chỉ cần nộp một phần tiền sử dụng đất, tính theo tỷ lệ % chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp. Mức thu là 30% với diện tích trong hạn mức và 50% khi vượt hạn mức.
Tuy nhiên, từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, quy định này đã bị bãi bỏ. Thay vào đó, người dân phải nộp 100% phần chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và đất ở. Điều này kết hợp với bảng giá đất mới tăng cao tại nhiều địa phương đã khiến nhiều hộ dân phải đối mặt với khoản tiền chênh lệch cao gấp nhiều lần, thậm chí lên tới hàng tỷ đồng.
Đề xuất giải pháp linh hoạt
Ông Lê Đăng Doanh kiến nghị việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở cần được thực hiện một cách linh hoạt, không nên áp dụng cứng nhắc. Bên cạnh đó, chi phí này cần căn cứ theo mục đích chuyển đổi cụ thể.
“Nếu người dân chuyển mục đích sử dụng xong mà mang đi bán thì Nhà nước phải truy thu số tiền đã được miễn giảm. Còn đối với những trường hợp chuyển mục đích để làm đất ở thì nên có mức thu phù hợp và đi kèm quy định không được chuyển nhượng trong thời gian nhất định để khống chế việc trục lợi”, ông Doanh phân tích.
Để thực hiện điều này, chuyên gia cho rằng cần căn cứ vào hạn mức sử dụng đất của từng cá nhân, hộ gia đình, khu vực, vùng. Ví dụ, người đến tuổi lập gia đình mà chưa có đất, được ông cha cho đất nhưng phải chuyển quyền sử dụng từ các loại đất khác sang đất ở thì cần có chính sách khác với việc đã có đất ở nhưng vẫn được ưu đãi khi chuyển quyền sử dụng đất.
Ông nhấn mạnh: “Chính sách cần vận dụng mềm mại nhằm đảm bảo công bằng, hướng tới mục tiêu ai cũng có nhà để ở. Các địa phương sắp tới khi công bố giá đất phải bám sát vào hạ tầng xã hội ở khu vực đó, đô thị hóa, quy hoạch, giao dịch thực, nhu cầu và giá đất thời điểm trước để đưa ra bảng giá sát nhất.”
Quan điểm đồng điệu từ nhiều chuyên gia
Đồng quan điểm, GS. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường – cũng cho rằng, cần phải xem xét cụ thể mục đích chuyển đổi đất. “Nếu chuyển vì lý do mở rộng đất ở do gia đình có nhu cầu sử dụng, không phải buôn bán thì cho phép áp dụng một giá chênh lệch giữa đất ở và đất nông nghiệp. Còn nếu chuyển quyền sử dụng đất vì mục đích thương mại thì thu theo bảng giá thị trường”, ông Võ nêu rõ.
Ông Võ nhấn mạnh: “Chính sách tài chính đất đai phải có giới hạn để biết trường hợp nào là vì mục đích thương mại, trường hợp nào vì mục đích sử dụng. Khi chuyển quyền vì mục đích gì phải nắm được, không thể áp cứng nhắc theo toán học”.
Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm cũng đồng tình với quan điểm này. “Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở cần được phân loại rõ ràng, có hướng dẫn minh bạch và cơ chế hỗ trợ phù hợp, thay vì chỉ áp dụng một mặt bằng tính giá”, ông Tú khẳng định.
Ông cho rằng: “Không nên đặt mọi trường hợp vào cùng 1 khuôn chính sách. Nếu là hộ gia đình chuyển đổi để xây nhà, sinh sống ổn định thì cần xem xét miễn, giảm hoặc giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất. Ngược lại, nếu chuyển đổi để phân lô, kinh doanh thì áp dụng giá thị trường là phù hợp.”
Đề xuất giảm phí rõ ràng
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) – đã đưa ra kiến nghị cụ thể về việc giảm mạnh tiền chuyển đổi sử dụng đất vườn sang đất ở.
Theo ông Châu, tỷ lệ thu đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở chỉ nên là 20% tiền sử dụng đất và đối với diện tích vượt hạn mức giao đất ở là 30%, thay vì mức 30% và 50% như dự thảo hiện nay.
“Mức đề xuất này vừa hợp lý vừa nhẹ gánh tài chính hơn cho người dân khi thực hiện thủ tục chuyển đổi”, ông Châu phân tích.
Ông cũng đề nghị quy định với tỷ lệ 20-30% không chỉ giảm áp lực tài chính mà còn mang lại sự đồng bộ trong quá trình áp dụng ở phạm vi toàn quốc. Việc này sẽ giúp các địa phương thuận tiện hơn khi triển khai, đồng thời đảm bảo tính “công bằng và hợp tình hợp lý”.
Ông ví dụ, cách áp dụng mức tỷ lệ % này tương tự như cơ chế “thuế suất %” trong Luật Thuế hiện hành, vốn đang được áp dụng chung thống nhất trên cả nước, tránh sự chênh lệch giữa các địa phương.
Chính phủ đang xem xét giải pháp
Mới đây, trả lời kiến nghị của cử tri nhiều địa phương, Bộ Tài chính cho biết đang xây dựng và hoàn thiện dự thảo nghị quyết đặc thù của Chính phủ về tháo gỡ, xử lý vướng mắc liên quan đến tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở (sau khi có ý kiến thẩm định của Bộ Tư pháp) để trình Chính phủ xem xét, quyết định.
Việc giảm phí chuyển đổi đất vườn sang đất không chỉ là mối quan tâm của người dân mà còn là vấn đề cần được giải quyết để đảm bảo tính công bằng và khả thi của chính sách đất đai trong giai đoạn tới.
