Giới thượng lưu: Một căn trung tâm hơn chục căn vùng ven
Việc Thủ Thiêm được định vị trở thành trung tâm tài chính quốc tế đã tạo nên bước ngoặt quan trọng, khu vực này không chỉ mở rộng giới hạn không gian của trung tâm thành phố mà còn thu hút mạnh mẽ nhu cầu nhà ở của giới thượng lưu.
TPHCM đang bước vào giai đoạn mới sau sáp nhập, thị trường bất động sản trung tâm tiếp tục giữ vai trò đầu tàu, đặc biệt ở phân khúc chung cư hạng sang. Cùng với đó, việc Thủ Thiêm được lựa chọn để xây dựng trung tâm tài chính quốc tế (IFC), đang tạo ra kỳ vọng về một chu kỳ tăng trưởng mới. Đây cũng là nền tảng quan trọng để dòng tiền của giới người giàu tiếp tục tập trung vào các dự án cao cấp tại khu đô thị lõi, nơi tính khan hiếm, pháp lý minh bạch và khả năng sinh lời được nhóm này đặc biệt quan tâm.
Mục lục
Siêu đô thị với ba trung tâm lớn
Tại diễn đàn bất động sản hạt nhân trung tâm TPHCM ngày 18/11, PGS.TS Trần Đình Thiên nhận định thành phố hiện sở hữu hệ cấu trúc phát triển hiếm có, với ba trung tâm lớn cùng vận hành, tạo nên một siêu đô thị. Lợi thế này giúp TPHCM giữ vững vai trò dẫn dắt thị trường bất động sản cả nước trong nhiều năm tới.
Ba kịch bản phát triển từ IFC Thủ Thiêm
Theo phân tích của ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc miền Nam Batdongsan.com.vn, sự hình thành IFC tại Thủ Thiêm có thể dẫn đến 3 kịch bản:
- Thủ Thiêm sẽ vận hành song song với khu trung tâm thành phố (CBD) cũ ở quận 1 và quận 3. CBD cũ sẽ tiếp tục với chức năng thương mại, dịch vụ và tài chính hiện hữu, trong khi khu vực mới sẽ phụ trách về quốc tế (fintech và công nghệ).
- Trung tâm mới sẽ dần chiếm ưu thế, trong khi khu cũ chuyển về chức năng văn hóa, lịch sử.
- Ở kịch bản cao nhất, Thủ Thiêm có thể trở thành trung tâm kết nối toàn cầu, thu hút doanh nghiệp và lưu trú chất lượng cao.
Tại sao giới thượng lưu chỉ chọn một căn hạng sang?
Trong bối cảnh đó, giới thượng lưu cũng lựa chọn chung cư hạng sang theo những tiêu chuẩn riêng để sở hữu bất động sản nơi đây. Theo ông Nguyễn Thái Bình – Tổng Giám đốc Đông Tây Land, các khách hàng quan tâm đến bất động sản hạng thường ưu tiên ba yếu tố: sự khan hiếm, pháp lý minh bạch và dòng tiền khai thác thực.
Ông Bình chia sẻ: “Trong một lần xem dự án, khách hàng đã chọn mua một căn hộ ở trung tâm với giá 85 tỷ đồng thay vì mua được 10 căn ngoại ô với cùng số tiền, do họ quan tâm đến khả năng sinh lời, tính thanh khoản cao. Thà một căn ở trung tâm giá cao nhưng có thể khai thác, còn hơn 10 căn ở ngoại ô nhưng chưa chắc có người thuê.”
Đồng quan điểm, ông Vũ Quốc Việt Nam – Phó Tổng Giám đốc Kinh doanh tiếp thị Tập đoàn Đất Xanh cho biết: “Vùng trung tâm lõi đất không nở được, nên giá trị bất động sản will gia tăng theo thời gian.”
Các yếu tố then chốt khi lựa chọn bất động sản thượng lưu
- Pháp lý dự án: Trước khi quyết định xuống tiền, khách hàng cần xem kỹ tính pháp lý dự án, đề nghị chủ đầu tư cung cấp các thông báo theo quy định của Nhà nước về việc đủ điều kiện kinh doanh để đảm bảo quyền lợi.
- Hạ tầng kết nối: Vị trí phải gắn liền với hạ tầng. Ông Việt Nam cho rằng khu vực trung tâm mới tại Thủ Thiêm, Nam Rạch Chiếc, được quy hoạch bài bản ngay từ đầu, có IFC và các tuyến metro, sẽ giúp giá trị bất động sản tăng gấp 2 đến 3 lần khi hạ tầng hoàn thiện.
- Tỉ lệ chất lượng – giá cả: “Nhà đầu tư chuyên nghiệp cần liệt kê các tiêu chí như vị trí, thiết kế, tiêu chuẩn bàn giao, tiện ích, thương hiệu, nhà thầu xây dựng để đánh giá và hạn chế đầu tư cảm tính”, ông Việt Nam nhấn mạnh.
Chung cư hạng sang tiếp tục tăng trưởng mạnh
Trong khi TPHCM từng bước hình thành đô thị đa trung tâm, thị trường bất động sản trung tâm duy trì sức hút mạnh, đặc biệt với chung cư. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong 10 tháng đầu 2025, dù chỉ chiếm 28% tỷ trọng nguồn cung, chung cư trung tâm lại thu hút tới 45% mức độ quan tâm, cao vượt trội so với các loại hình khác.
Trong đó, phân khúc chung cư hạng sang (từ 80 triệu đồng/m2) tại trung tâm đang có sự tăng trưởng mạnh cả về nguồn cung lẫn mức độ quan tâm. Trong quý 3/2025, mức độ quan tâm phân khúc này tăng tới 168% so với cùng kỳ.
Xu hướng chuyển hướng sang căn hộ cao tầng
Thị trường ghi nhận nhiều dự án chung cư hạng sang thiết lập mặt bằng giá mới. Tại quận 1 (cũ), một số dự án thứ cấp đạt khoảng 413 triệu đồng/m2, quận 2 khoảng 314 triệu đồng, trong khi các dự án còn lại phổ biến ở ngưỡng 101-182 triệu đồng/m2.
Sự tăng giá nhanh của đất nền và nhà riêng đang tạo áp lực tài chính lên người mua trung tâm, thúc đẩy xu hướng chuyển hướng sang chung cư cao tầng, nơi mức đầu tư hợp lý hơn nhưng vẫn đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn sống, tiện ích, an ninh và kết nối thuận lợi.
Khu đô thị Nam Rạch Chiếc – điểm nóng đầu tư
Trong bức tranh tăng trưởng của thị trường bất động sản trung tâm TPHCM, khu đô thị Nam Rạch Chiếc (phường An Phú cũ) đang thu hút sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư và cư dân. Dữ liệu Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm đến bất động sản phường An Phú trong quý 3/2025 tăng gần 10% so với quý trước.
Với lợi thế liền kề Thủ Thiêm, kết nối trực tiếp các trục Mai Chí Thọ, Song Hành – cao tốc TPHCM – Long Thành – Dầu Giây, khu vực này quy tụ nhiều dự án hạng sang.
Tầm nhìn dài hạn cho thị trường bất động sản trung tâm
Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy trong giai đoạn 2015-2025, giá bất động sản trung tâm TPHCM tăng mạnh trên tất cả các phân khúc, nhưng mức tăng không đồng đều. Đất nền dẫn đầu với mức tăng 384% (từ 25 lên 121 triệu đồng/m2), tiếp theo là chung cư tăng 197% (từ 31 lên 92 triệu đồng/m2), nhà riêng tăng 168% (từ 56 lên 150 triệu đồng/m2) và nhà mặt phố tăng 134% (từ 92 lên 215 triệu đồng/m2).
Góc nhìn dài hạn, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng Thủ Thiêm có khả năng trở thành trung tâm đối trọng về kinh tế, tài chính trong vòng 5-10 năm tới khi hạ tầng, tài chính hoàn thiện. Sự hình thành mạng lưới đa trung tâm sẽ làm thay đổi cách vận hành của đô thị, kéo theo nhu cầu nhà ở chất lượng cao tiếp tục tăng.
