Họp bàn giải pháp tháo gỡ khó khăn khi thi hành luật đất đai mới

Chiều 25/12, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã chủ trì cuộc họp với các bộ, ngành, hiệp hội doanh nghiệp bất động sản về dự thảo các nghị định hướng dẫn triển khai thực hiện Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội. Cuộc họp này tập trung vào việc quy định các cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai mới với sự kết nối trực tuyến tới các tỉnh, thành phố trên cả nước.

Nội dung chính trong dự thảo nghị định

Tại cuộc họp, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quản lý đất đai đã báo cáo về những nội dung trọng tâm trong dự thảo nghị định:

• Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
• Các trường hợp không được bồi thường về đất
• Căn cứ thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất đối với quỹ đất thanh toán dự án BT
• Quy định về bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất
• Các trường hợp sử dụng đất kết hợp đa mục đích

Điểm mới trong quy định thu hồi đất

Dự thảo nghị định thống nhất cách xác định “người sử dụng đất” trong phạm vi dự án sử dụng đất theo Nghị quyết 254. Theo đó, hộ gia đình, nhóm người, vợ chồng, cộng đồng dân cư, tổ chức được giao quản lý… được tính là một người sử dụng đất. Việc thu hồi đất chỉ áp dụng với dự án đã thỏa thuận trên 75% diện tích và trên 75% số người sử dụng đất, tạo sự thống nhất trong tổ chức thực hiện.

Các trường hợp không được bồi thường về đất

Dự thảo quy định rõ các trường hợp không được bồi thường về đất, bao gồm:

• Sử dụng đất do lấn đất, chiếm đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác trước ngày 1/7/2014 mà đã có văn bản ngăn chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm
• Sử dụng đất do lấn đất, chiếm đất từ đất được Nhà nước giao quản lý kể từ ngày 1/7/2014 trở về sau

Định hướng xử lý dự án BT

Dự thảo nghị định bổ sung và làm rõ căn cứ pháp lý cho việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất để thanh toán hợp đồng dự án BT là Hợp đồng dự án BT. Trường hợp dự án BT được ký kết từ ngày 1/7/2025 đến trước ngày Nghị quyết 254 có hiệu lực mà chưa có quyết định giao đất, cho thuê đất sẽ áp dụng theo Nghị định này.

Quy định về bảng giá đất và hệ số điều chỉnh

Dự thảo nghị định cụ thể hóa 9 trường hợp áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024, trong đó làm rõ các trường hợp trước đây chưa rõ như:

• Gia hạn thời hạn sử dụng đất
• Điều chỉnh quy hoạch
• Chuyển hình thức sử dụng đất

Bên cạnh đó, dự thảo cũng quy định 8 trường hợp áp dụng đồng thời bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, thay cho việc chỉ áp dụng giá đất cụ thể như trước.

Điểm mới trong bồi thường, tái định cư

theo dự thảo, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định trước ngày 1/7/2014 sẽ được bồi thường mà không phải xem xét quy hoạch. Quy định cũng làm rõ quyền chuyển nhượng hợp pháp sau thông báo thu hồi, nhưng người mua chỉ được hưởng chế độ bồi thường tương ứng với người bán để tránh lợi dụng chính sách tái định cư.

Nhận xét và đề xuất từ địa phương

Đề xuất từ TP. Hồ Chí Minh

Phó Chủ tịch UBND TP. Hồ Chí Minh Bùi Minh Thạnh thống nhất cao với tỷ lệ 75% diện tích và số hộ dân đồng thuận trong cơ chế thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc xác định hộ gia đình (kể cả hộ nhiều thế hệ) cần chốt tại thời điểm ban hành thông báo thu hồi đất, nhằm ngăn chặn tình trạng “chạy” tách hộ để trục lợi chính sách.

Về cơ chế thanh toán cho các dự án BT, TP. Hồ Chí Minh đề nghị bổ sung quy định cụ thể về tiêu chí quỹ đất thanh toán ngay trong Nghị định, với hai điều kiện tiên quyết cần được luật hóa: quỹ đất phải phù hợp quy hoạch và nhà đầu tư phải thống nhất nhận khu đất đó ngay từ giai đoạn đàm phán hợp đồng.

Băn khoăn từ TP. Hải Phòng

Phó Chủ tịch UBND TP. Hải Phòng Lê Anh Quân nêu lên sự băn khoăn về tính khả thi của phương pháp xác định hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K), được tính bằng giá đất thị trường chia cho bảng giá đất. Tuy nhiên, việc xác định chính xác “giá đất thị trường” (đặc biệt theo phương pháp thặng dư) hiện nay vẫn còn nhiều tranh cãi và rất khó thực hiện.

Đề xuất từ tỉnh Thanh Hóa

Phó Chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hóa Cao Văn Cường kiến nghị làm rõ tỷ lệ 75% diện tích đất thỏa thuận cần được hiểu là “diện tích nhà đầu tư phải thỏa thuận”, không bao gồm phần đất công (giao thông, thủy lợi) do Nhà nước quản lý nằm xen kẹt trong dự án.

Thanh Hóa cũng kiến nghị cần phân cấp mạnh hơn cho cấp xã hoặc cấp huyện trong các thủ tục thuê đất hàng năm, giao đất không thu tiền và thu hồi đất, tránh tình trạng hồ sơ dồn ứ lên cấp tỉnh gây quá tải và chậm tiến độ.

Đề xuất từ hiệp hội doanh nghiệp

Đề xuất từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã kiến nghị làm rõ 3 nội dung trong Dự thảo Nghị định:

• Cơ quan chịu trách nhiệm tính chi phí xây dựng hạ tầng cho chủ đầu tư
• Cho phép khấu trừ linh hoạt khoản dư chi phí giải phóng mặt bằng cho các quyết định giao đất tiếp theo
• Bổ sung thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đồng bộ với quy định tại Nghị quyết 254

Đề xuất từ Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu kiến nghị hoàn thiện cơ chế định giá đất theo hướng công bằng, minh bạch và sát thực tế, nhằm tháo gỡ vướng mắc cho dự án BT và dự án quy mô lớn. Thành phố đề xuất:

• Xử lý chuyển tiếp hợp lý cho các hợp đồng BT cũ
• Phân định rõ các loại hệ số điều chỉnh giá đất để tránh áp dụng chồng chéo
• Áp dụng phương pháp định giá phù hợp với từng loại dự án, đặc biệt là dự án lớn, lấn biển
• Điều chỉnh cách áp dụng suất vốn đầu tư và chi phí hợp lý để bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và nhà đầu tư

Kết luận từ Phó Thủ tướng

Kết luận cuộc làm việc, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh Nghị định phải bám sát nội dung Nghị quyết 254, chỉ có chức năng hướng dẫn thực hiện, tuyệt đối không mở rộng hoặc “vượt quá” thẩm quyền.

Phó Thủ tướng cũng lưu ý việc ban hành các quy định mới phải xác định rõ thẩm quyền, trách nhiệm của từng cơ quan, không được quy định chung chung. Những nội dung không thực sự cần thiết, không thuộc phạm vi Nghị quyết thì không nên đưa vào Nghị định để tránh làm chính sách thêm phức tạp.

Nguyên tắc áp dụng cho dự án BT

Phó Thủ tướng nhấn mạnh hợp đồng BT là căn cứ pháp lý cao nhất để thực hiện thu hồi, giao đất thanh toán cho nhà đầu tư. Mọi nội dung liên quan đến giao đất, định giá đất, quỹ đất thanh toán và thời điểm xác định giá phải căn cứ trực tiếp vào hợp đồng đã ký kết giữa các bên.

Về nguyên tắc không hồi tố, Phó Thủ tướng yêu cầu việc quy định các cơ chế mới, nhất là đối với dự án BT, phải tuân thủ nguyên tắc này, chỉ áp dụng cho các trường hợp phát sinh từ ngày 1/7/2025 trở đi, nhằm tháo gỡ khó khăn thực tiễn cho địa phương nhưng không tạo rủi ro pháp lý.

Định hướng về định giá đất

Về định giá đất, Phó Thủ tướng yêu cầu hết sức thận trọng trong việc áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Khi chưa có đầy đủ dữ liệu thị trường, chưa xây dựng được bảng giá đất sát thực tế thì bắt buộc phải áp dụng phương pháp xác định giá đất cụ thể theo đúng quy định của Luật Đất đai.

Đối với các dự án quy mô lớn, các khu đất có điều kiện đặc thù, chưa đầu tư hạ tầng hoặc chưa có dữ liệu so sánh, Phó Thủ tướng thống nhất quan điểm phải xác định giá đất cụ thể, không thể chỉ dựa vào bảng giá đất nhân hệ số.

Bảo vệ quyền lợi người dân

Về quy định liên quan đến quyền lợi tái định cư của người mua đất sau khi có thông báo thu hồi, Phó Thủ tướng lưu ý phải bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân. Cần quy định thời hạn cụ thể sau thông báo thu hồi thì không cho phép giao dịch để thực hiện bồi thường; nếu quá thời hạn mà Nhà nước không thực hiện thu hồi đất hay “quy hoạch treo” thì phải cho phép người dân giao dịch bình thường.

Liên quan đến quy định giao đất, cho thuê đất công, Phó Thủ tướng yêu cầu làm rõ cơ chế quản lý, sử dụng quỹ đất do Nhà nước quản lý, bảo đảm chặt chẽ, minh bạch và đúng quy định pháp luật. Đất đai về bản chất đều là đất công, đất Nhà nước, do đó việc giao đất, cho thuê đất phải tuân thủ đầy đủ các quy định của Luật Đất đai về đấu giá, đấu thầu.

Cho thuê đất linh hoạt

Phó Thủ tướng khẳng định tinh thần của Luật Đất đai là cho phép doanh nghiệp được lựa chọn giữa trả tiền thuê đất một lần hoặc trả tiền thuê đất hàng năm. Việc đặt thêm điều kiện buộc phải trả tiền thuê đất một lần trong một số trường hợp là không phù hợp, có dấu hiệu mâu thuẫn với định hướng chung của pháp luật và cần được rà soát kỹ lưỡng.

Đối với đất cho thuê, Phó Thủ tướng cho rằng hoàn toàn có thể tổ chức đấu giá để xác định mức giá thuê sát thị trường, trong khi vẫn thực hiện thu tiền thuê đất hàng năm theo kết quả đấu giá, thay vì mặc nhiên gắn đấu giá với việc thu tiền một lần.

Kết luận

Phó Thủ tướng đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp thu nghiêm túc các ý kiến, tiếp tục hoàn thiện dự thảo theo hướng rõ ràng, khả thi; đồng thời tăng cường đối thoại, lắng nghe ý kiến từ các địa phương, chuyên gia để khi ban hành không có cách hiểu khác nhau, bảo đảm tính ổn định và hiệu quả trong tổ chức thực hiện.