Khu vực nào có giá căn hộ thấp tại TP.HCM mới?
Sau sáp nhập hành chính, bất động sản căn hộ tại TP.HCM mới đang có những biến động thú vị, đặc biệt là sự dịch chuyển nhu cầu và giá theo từng khu vực. Người mua nhà và nhà đầu tư đang tích cực tìm kiếm những “vùng trũng” giá có tiềm năng tăng trưởng trong tương lai.
Mục lục
Thị trường căn hộ “dẫn dắt” sự tăng trưởng
Phân tích với báo chí, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn – cho rằng căn hộ chung cư đang nổi lên như loại hình bất động sản tăng trưởng sớm hơn so với đất nền và nhà riêng, đang thực sự “dẫn dắt” sự hồi phục của thị trường bất động sản.
Theo số liệu phân tích của ông Tuấn, xét theo từng khu vực sau sắp xếp lại thành TP.HCM mới:
- Khu vực TP.HCM cũ: giá bán trung bình trong quý III/2025 đạt 72 triệu đồng/m², tăng 35% so với đầu năm 2023
- Khu vực Bình Dương cũ: tăng mạnh 30%, lên 41 triệu đồng/m²
- Mức độ quan tâm tại hai khu vực này tăng lần lượt 19% và 48%
Sự gia tăng này cho thấy cả nhu cầu ở thực lẫn nhu cầu đầu tư đều đang quay trở lại mạnh mẽ thị trường.
Phân khúc nguồn cung chủ lực hướng về vùng ven
Khảo sát tổng nguồn cung ra thị trường trong năm 2025 cho thấy các khu vực vùng ven tiếp tục đóng vai trò chủ lực trong việc cung ứng căn hộ cho thị trường.
Cụ thể:
- Thuận An và Dĩ An dẫn đầu với hơn 13.000 căn hộ mới mỗi khu vực
- Mức giá phổ biến tại đây từ 40–60 triệu đồng/m²
- So với cách đây 1 năm (khi giá trung bình chỉ ở mức 36–38 triệu đồng/m²), hiện nay nhiều dự án đã chạm mốc 60 triệu đồng/m²
- TP.Thủ Đức (cũ) cung ứng khoảng 11.800 căn hộ mới, với giá 80 -120 triệu đồng/m²
“Xu hướng nguồn cung mới đang dồn mạnh về phía Đông TP.HCM mới,” ông Tuấn nhấn mạnh.
Chênh lệch giá đáng chú ý giữa khu Đông
So sánh mặt bằng giá cho thấy thị trường căn hộ khu Đông TP.HCM mới đang có sự phân hóa rõ rệt. Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn:
- TP.Thủ Đức (cũ): các dự án như Elysian, The Opus One hay The 9 Stellars có mức giá trung bình 70 – 90 triệu đồng/m²
- Dĩ An (cũ): các dự án TT Avio, Bcons City, The Gió Riverside chỉ dao động 35 – 50 triệu đồng/m²
Giá tại Dĩ An thấp hơn 40 – 50% so với Thủ Đức (cũ), thể hiện sự chênh lệch đáng kể giữa các khu vực lân cận.
Lý do cho sự chênh lệch giá
Theo chuyên gia Đinh Minh Tuấn, sự chênh lệch giá này phản ánh độ trễ trong định giá thị trường của các khu vực ngoại thành. Dĩ An tuy đã có tốc độ đô thị hóa và hạ tầng phát triển mạnh, nhưng giá trị thị trường chưa được ghi nhận tương xứng.
Đặc biệt, trong thời gian gần đây, khi tâm lý “hộ khẩu TP.HCM” không còn là rào cản và mặt bằng giá hợp lý hơn, người mua nhà lẫn nhà đầu tư trung hạn đã dịch chuyển mạnh sang Bình Dương (cũ), đặc biệt là Dĩ An và Thuận An. Đây cũng là hai khu vực dẫn đầu xu hướng giãn dân, thu hút tầng lớp trẻ nhờ vị trí sát TP.HCM (cũ) và hạ tầng giao thông kết nối đồng bộ.
Dữ liệu nhu cầu dịch chuyển ấn tượng
Thống từ Batdongsan.com.vn cho thấy, sau quá trình sáp nhập hành chính:
- 76% mức độ quan tâm chung cư đang đổ về Bình Dương (cũ)
- 13% về Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ)
Lượng người mua đến từ các quận nội thành như quận 12, Gò Vấp, Bình Thạnh, Thủ Đức (cũ) tìm đến Dĩ An, Thuận An tăng mạnh. Trong khi đó, giá bất động sản tại đây vẫn thấp hơn 40–50% so với TP.Thủ Đức (cũ) và TP.HCM (cũ).
Tâm điểm thị trường: Dĩ An (cũ)
Tại phường Đông Hòa (Dĩ An cũ), mặt bằng giá còn tốt đang trở thành lợi thế cạnh tranh giúp các dự án như The Gió Riverside, TT Avio, Phú Đông SkyOne, La Pura… ghi nhận sức cầu tích cực. Nhiều dự án tại đây đạt tỷ lệ hấp thụ 80 – 90% giỏ hàng sau các đợt công bố.
Các chuyên gia đánh giá rằng Dĩ An và Thuận An (cũ) đang ở giai đoạn tương tự TP.Thủ Đức (cũ) cách đây 6 – 7 năm, khi giá còn ở mức “vùng ven” nhưng hạ tầng và mật độ dân cư đã bắt đầu tăng nhanh.
Khu vực này đang “thừa hưởng” loạt công trình trọng điểm như:
- Vành đai 3
- Xa lộ Hà Nội
- Nút giao Tân Vạn
- Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu
- Sân bay Long Thành
Giới phân tích nhận định, khi hạ tầng liên vùng vận hành đồng bộ và hệ thống tiện ích đô thị hoàn thiện, bất động sản khu vực này sẽ được tái định giá, thu hẹp khoảng cách với TP.Thủ Đức (cũ) và trở thành điểm đến hấp dẫn cho cả người ở thực và nhà đầu tư.
