Lãi suất tăng, chung cư trầm lắng: Kế hoạch sống còn
Trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay, nhiều nhà đầu tư đang đứng trước bài toán khó khi lãi suất cho vay không ngừng tăng trong khi giá chung cư lại bắt đầu chững lại. Các chuyên gia đã đưa ra những khuyến cáo quan trọng cho nhà đầu tư trong giai đoạn này.
Mục lục
Bài học từ thực tế
Giữa tháng 8/2025, anh Nguyễn Ngọc Quang, một nhà đầu tư tại Hà Nội đã quyết định xuống tiền mua một căn hộ 2 phòng ngủ với diện tích 65m² tại phường Từ Liêm. Anh bỏ ra 5,6 tỷ đồng, tương đương khoảng 87 triệu đồng/m², với kỳ vọng bán lại với chênh lệch 200 triệu đồng.
Tuy nhiên, sau 4 tháng ròng rã, anh Quang vẫn chưa tìm được người mua trong khi áp lực trả nợ ngân hàng ngày càng tăng. Tiền gốc và lãi hàng tháng đã nhảy vọt từ 25 triệu lên gần 50 triệu đồng. Lý do là vì lãi suất ưu đãi ban đầu khoảng 5,5%/năm đã thay đổi thành 9%/năm từ tháng thứ tư, dự báo còn có thể cao hơn nữa.
“Tôi sẵn sàng giảm 200 triệu đồng để thu hồi vốn dù trước đó nhiều căn tương tự vẫn bán chênh 200 triệu”, anh Quang chia sẻ về tình cảnh bi đát của mình.
Tình hình chung của thị trường
Tình hình tương tự cũng xảy ra với anh Nguyễn Văn Dũng, một nhà đầu tư khác tại Hà Nội. Trong gần một tháng qua, anh liên tục rao bán căn hộ rộng 60m² tại xã Đông Anh với giá 5,8 tỷ đồng (tương đương 97 triệu đồng/m²). Dù đã thanh toán 15% tiến độ (khoảng 900 triệu đồng) và phải bỏ ra thêm 200 triệu tiền chênh cho đại lý để có suất mua, nhưng nay anh buộc phải chấp nhận thua lỗ.
“Khác hẳn với thời điểm mua, hiện tôi rao bán khá nhiều nhưng gần như không có khách nào hỏi. Nếu tiếp tục giữ nhà, tôi lo sẽ không gánh nổi lãi ngân hàng để đóng các đợt tiếp theo”, anh Dũng bày tỏ.
Theo anh Trần Văn Đoàn, một môi giới chuyên phân khúc căn hộ tại Hà Nội, thời gian gần đây số lượng khách hàng muốn chuyển nhượng chung cư đã tăng khoảng 15% so với quý II trước. Nhiều người chọn đầu tư vào nhà ở hình thành trong tương lai vì chỉ cần xuống vốn nhỏ mà vẫn kỳ vọng lợi nhuận cao.
“Ví dụ, một căn chung khoảng 2,5 tỷ thì đợt đầu đóng khoảng 200-400 triệu. Sau đó, họ ‘lướt sóng’ bán chênh đầu tư 500 triệu, kiếm chênh 100 đã có 20% lợi nhuận”, anh Đoàn ước tính.
Nguyên nhân的根本性
Thống kê từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, khi lãi suất cho vay tăng, tác động rõ rệt nhất là sự suy giảm thanh khoản trên thị trường. Người mua nhà, nhà đầu tư – đặc biệt là nhóm sử dụng vốn vay – phải cân nhắc lại kế hoạch tài chính.
Bất động sản là kênh đầu tư bị ảnh hưởng trực tiếp và sâu sắc nhất do biến động lãi suất, đặc biệt với các nhà dùng đòn bẩy nợ lớn. Một phần nguyên nhân đến từ tâm lý đầu tư dựa vào vốn vay ngắn hạn, trong khi dự án và bất động sản có chu kỳ đầu tư dài.
Trong khi đó, áp lực còn đến từ các khoản vay ưu đãi. Những năm gần đây, để kích cầu thị trường, nhiều chủ đầu tư cùng ngân hàng đã tung ra các gói vay ưu đãi với lãi suất chỉ từ 5,5%/năm, thậm chí miễn lãi, ân hạn nợ gốc tới 5 năm.
Cảnh báo từ chuyên gia
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Công ty Cổ phần PropertyGuru Việt Nam khu vực miền Nam cho biết, nhóm vay sắp hết ưu đãi sẽ đối mặt rủi ro lớn nếu lãi suất tăng vượt khả năng chi trả.
“Khi tăng trưởng kinh tế chậm lại, sự an toàn của các khoản vay sẽ bị ảnh hưởng. Nếu lãi suất tăng vượt khả năng chi trả, họ sẽ buộc phải bán tài sản hoặc xoay dòng vốn để tránh nợ xấu”, ông Tuấn cảnh báo.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cũng chia sẻ, từ cuối tháng 11/2025, giao dịch căn hộ chung cư đã có dấu hiệu sụt giảm khi nhiều ngân hàng dừng gói cho vay giá rẻ và lãi suất có dấu hiệu tăng. Nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính đang tìm cách thoát hàng do áp lực trả nợ trở nên lớn hơn.
“Nhà đầu tư mới có xu hướng thận trọng hơn khi mua các sản phẩm vì lo ngại lãi suất sẽ tăng cao hơn nữa”, ông Đính nhấn mạnh.
Giải pháp cho nhà đầu tư
Trước tình hình này, các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư nên：
- Tránh “lướt sóng”: Thời điểm hiện tại không còn phù hợp để đầu cơ ngắn hạn. Nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền.
- Chuẩn bị kế hoạch tài chính: Xây dựng phương án tài chính chắc chắn, không nên phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy ngân hàng, đặc biệt khi lãi suất biến động.
- Tìm hiểu kỹ trước khi đầu tư: Nghiên cứu kỹ về tiềm năng phát triển kinh tế xã hội của khu vực và tăng trưởng thu nhập của người dân.
- Quan sát thị trường: Theo dõi sát sao các biến động của chính sách tiền tệ và xu hướng thị trường để có quyết định phù hợp.
Hiện nguồn cung chung cư mới đang ồ ạt ra thị trường, tạo nên sự cạnh tranh lớn giữa các dự án. Khi nguồn cung dồi dào, nhóm nhà đầu tư “lướt sóng” sẽ khó tìm được khách hàng để sang tay, ngay cả khi đã giảm giá.
Do đó, các chuyên gia khuyên nhà đầu tư nên tập trung vào các dự án có tính thanh khoản cao, vị trí đắc địa và được đảm bảo về tiến độ xây dựng thay vì chạy theo lợi nhuận ngắn hạn.
Việc chuẩn bị một kế hoạch đầu tư dài hạn sẽ giúp nhà đầu tư vượt qua giai đoạn khó khăn này và tìm kiếm cơ hội khi thị trường ổn định trở lại.
