Lượng cọc 50%, đất đấu giá vẫn sôi động
Từ đầu năm 2026, Chính phủ đã chính thức siết chặt quy định về tiền đặt cọc và tăng cường chế tài xử lý hành vi bỏ cọc trong các phiên đấu giá quyền sử dụng đất. Dù biện pháp này được đưa ra nhằm hạn chế tình trạng “thổi giá rồi bỏ cọc”, thị trường đấu giá đất vẫn đang diễn ra vô cùng sôi động với nhiều phiên đấu giá thành công ở mức giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm.
Mục lục
Chính sách siết chặt nhưng thị trường vẫn “nóng”
Chính phủ đã ban hành Nghị quyết vào ngày 6/1/2026 nhằm xử lý các vướng mắc trong quy trình đấu giá quyền sử dụng đất, đặc biệt là trường hợp giao đất ở theo quy định của Luật Đất đai 2013. Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất là việc nâng mức tiền đặt cọc tối đa lên 50% giá khởi điểm, tăng đáng kể so với mức 20% như trước đây.
Bên cạnh đó, các chế tài xử lý đối với hành vi vi phạm cũng được tăng cường cụ thể hóa. Theo đó, người trúng đấu giá nhưng cố tình không nộp tiền sẽ bị cấm tham gia các phiên đấu giá trong vòng từ 2-5 năm. Trong khi đó, trường hợp không nộp đủ số tiền trong thời gian quy định sẽ bị cấm từ 6 tháng đến 3 năm.
Mục tiêu rõ ràng của quy định mới này là ngăn chặn tình trạng đầu cơ thổi giá rồi bỏ cọc, một hành vi đã gây nhiều xáo trộn trên thị trường bất động sản, đặc biệt là ở phân khúc đất nền tại nhiều địa phương trong thời gian qua.
Thực tế tại thị trường Hà Nội
Dù phải bỏ ra một số tiền đặt cọc lớn hơn gấp đôi, các phiên đấu giá đất tại Hà Nội vẫn thu hút sự tham gia đông đảo và luôn diễn ra rất sôi động. Đầu tháng 2/2026, hàng loạt phiên đấu giá đất khu vực phía Tây Hà Nội đã diễn ra với tỷ lệ thành công gần như tuyệt đối.
Điển hình là phiên đấu giá 44 lô đất tại xã Tây Phương, tất cả đều tìm được người trúng đấu. Trong đó, giá trúng cao nhất lên tới 164,4 triệu đồng/m², trong khi mức giá thấp nhất cũng đạt 62,8 triệu đồng/m².
Tại xã Hạ Bằng, phiên đấu giá 34 thửa đất cũng ghi nhận mức giá trúng cao nhất vượt hơn 90 triệu đồng/m², gấp 10 lần giá khởi điểm. Trước đó, tại xã Quang Minh, 6 lô đất ở đã được đấu giá thành công với giá trúng dao động từ gần 73 triệu đồng/m² đến gần 130 triệu đồng/m² – con số gấp 13 lần giá khởi điểm.
Thay đổi trong tâm lý nhà đầu tư
Theo anh Nguyễn V. H., một nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội đã tham gia phiên đấu giá tại xã Hạ Bằng, việc tăng mức đặt cọc đã khiến nhiều người phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn trước khi quyết định tham gia.
“Trước đây với mức đặt cọc chỉ 20%, nhiều người sẵn sàng tham gia đấu giá với tâm lý lướt sóng kiếm lời nhanh chóng. Nhưng nay phải bỏ ra một khoản tiền lớn hơn, tôi phải tính toán kỹ lưỡng dòng tiền. Tuy nhiên, nếu xét về vị trí đẹp và hạ tầng tốt, đây vẫn là kênh đầu tư đáng cân nhắc dài hạn”, anh H. chia sẻ.
Theo đánh giá của anh Lê Văn T. – một môi giới bất động sản chuyên về đất nền tại khu vực Thạch Thất, các phiên đấu giá hiện đang đóng vai trò như các điểm neo về giá cho khu vực đất lân cận.
“Giá trúng cao tại các phiên đấu giá khiến giá đất khu vực xung quanh cũng tăng theo. Nhiều nhà đầu tư xem đấu giá là kênh xác lập mặt bằng giá mới, nên dù mức đặt cọc tăng họ vẫn tham gia, đặc biệt là với những lô đất có vị trí phù hợp quy hoạch tiềm năng phát triển và hạ tầng đang được đầu tư. Do đó, khó có thể kỳ vọng thị trường sẽ hạ nhiệt ngay lập tức”, anh T. nhận định.
Sự phân hóa trong nhóm nhà đầu tư
Thực tế cho thấy, nhóm tham gia đấu giá hiện đã có sự phân hóa rõ rệt. Tỷ lệ nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, hướng đến đầu tư dài hạn đang tăng lên, trong khi nhóm đầu cơ ngắn hạn (lướt sóng) đã giảm bớt do rủi ro bị cấm tham gia nếu vi phạm quy định.
Về phía các chuyên gia pháp lý, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng việc nâng mức đặt cọc tối đa lên 50% sẽ buộc người tham gia đấu giá phải thận trọng hơn trong việc nộp hồ sơ và đặt cọc, qua đó khắc phục tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc với mục đích thổi giá đất hoặc các hành vi không lành mạnh khác.
Tuy nhiên, chuyên gia này cũng chỉ ra một số vướng mắc trong quy định mới. Thứ nhất, việc cho phép mức đặt cọc dao động từ 10% đến 50% giá khởi điểm là quá rộng, trao quyền quyết định rất lớn cho địa phương, dễ dẫn đến tình trạng áp dụng thiếu thống nhất.
Thứ hai, nếu địa phương lựa chọn mức đặt cọc cao (bằng 50% giá khởi điểm), điều này vô hình trung tạo ra rào cản lớn đối với nhiều nhà đầu tư, làm giảm tính cạnh tranh tại các phiên đấu giá đất.
Đề xuất hoàn thiện chính sách
Để thị trường đấu giá quyền sử dụng đất vận hành hiệu quả và minh bạch hơn, các chuyên gia đề nghị Chính phủ cần xem xét bổ sung các biện pháp đồng bộ. Cụ thể, cần điều chỉnh cho mức giá khởi điểm sát với giá thị trường thực tế, đồng thời tăng cường công khai dữ liệu về các phiên đấu giá.
Bên cạnh đó, cần có biện pháp kiểm soát chặt chẽ tình trạng “quân xanh, quân đỏ” (đấu giá giả tạo) và tăng cường giám sát việc chuyển nhượng sau đấu giá để tránh tạo ra các đợt sóng “giá ảo” gây nhiễu loạn thị trường.
Ngoài các biện pháp trên, việc hoàn thiện khung pháp lý và tăng cường vai trò quản lý của các cơ quan nhà nước ở địa phương cũng được xem là yếu tố then chốt để thị trường đất đai, đặc biệt là phân khúc đất nền, phát triển lành mạnh và bền vững.
