Lưu ý Khi Đề Xuất Bỏ Quy Định Định Giá Đất Theo Thị Trường
Ngày 06/08/2025 – Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang gây tranh luận khi đề xuất thay đổi lớn về cơ chế định giá đất, đặc biệt là việc loại bỏ nguyên tắc dựa trên yếu tố thị trường. Những điều chỉnh này có thể tác động sâu rộng đến thị trường bất động sản và quyền lợi của người sử dụng đất.
Mục lục
Những Thay Đổi Đáng Chú Ý Trong Dự Thảo
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đề xuất bãi bỏ quy định về định giá đất theo nguyên tắc thị trường, thay vào đó tập trung vào yếu tố hành chính. Các nguyên tắc về công khai, minh bạch, khách quan và độc lập trong định giá cũng không còn được nhắc đến. Thay vào đó, giá đất sẽ được xác định dựa trên yêu cầu quản lý nhà nước và tình hình thực tế địa phương.
Bốn nguyên tắc định giá mới trong dự thảo cho thấy sự gia tăng vai trò của yếu tố hành chính, dẫn đến câu hỏi: Liệu Nhà nước có đang độc quyền quyết định giá đất?
Việc Nhà nước định giá đất không phải là mới, nhưng nếu loại bỏ hoàn toàn yếu tố thị trường, giá đất có nguy cơ không phản ánh đúng giá trị thực. Điều này có thể dẫn đến bất lợi cho người dân khi bị thu hồi đất hoặc tham gia giao dịch bất động sản.
Thay Đổi Cơ Chế Giá Đất Cụ Thể
Một điểm đáng chú ý khác là đề xuất thay thế cơ chế giá đất cụ thể bằng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh. Theo đó, giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ dựa trên bảng giá này thay vì định giá riêng từng trường hợp.
Phương pháp mới có ưu điểm là giảm thời gian định giá và hạn chế rủi ro sai phạm. Tuy nhiên, nó cũng bỏ qua những ưu điểm của cơ chế giá đất cụ thể như tính cá biệt, phản ánh sát giá thị trường và điều tiết lợi ích cụ thể cho các bên liên quan.
Nguy Cơ Tái Hiện Bất Cập Cũ
Nếu áp dụng rộng rãi bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh, chúng ta có thể lặp lại những vấn đề từ thời Luật Đất đai 2003. Khi đó, việc thiếu cơ chế định giá linh hoạt đã dẫn đến bất cập, buộc phải bổ sung quy định về giá đất cụ thể trong Luật Đất đai 2013.
Vấn đề cốt lõi không nằm ở việc bỏ hay giữ quy định hiện hành, mà là hoàn thiện hệ thống định giá đất chuyên nghiệp, độc lập, kết hợp hài hòa giữa yếu tố thị trường và quản lý nhà nước.
(Theo TS. Châu Hoàng Thân – Trưởng bộ môn Luật Hành chính, Đại học Cần Thơ)
