Mã định danh BĐS 2026: Đổi mới thị trường bất động sản
Ngày 31/12/2025, Chính phủ đã ban hành Nghị định 357/2025/NĐ-CP có hiệu lực thi hành từ ngày 01/03/2026. Văn bản này quy định về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, với điểm nhấn quan trọng là mã định danh điện tử đối với bất động sản.
Mục lục
Mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản là nhà ở là gì?
Theo Điều 8 Nghị định 357/2025/NĐ-CP, mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản là nhà ở được tạo lập tự động trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Sở Xây dựng sẽ gắn thông tin mã định danh này với các dự án phát triển nhà trên địa bàn tại thời điểm ban hành văn bản thông báo về nhà ở đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản là nhà ở được quy định chi tiết tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định này và bao gồm các nhóm thông tin chính:
- Mã định danh thửa đất
- Mã số thông tin dự án, công trình xây dựng
- Mã định danh địa điểm (nếu có)
- Dãy ký tự tự nhiên
Cấu trúc của mã định danh bất động sản
Mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản được định dạng theo quy tắc sau:
[Mã định danh thửa đất] – [Mã số thông tin dự án, công trình xây dựng] – [Mã định danh địa điểm (nếu có)] – [bất động sản là nhà ở]/[phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng].
Mỗi mã định danh có độ dài tối đa 50 ký tự, bao gồm chữ in hoa không dấu và số (A-Z, 0-9), không chứa ký tự đặc biệt trừ dấu gạch ngang (-). Điều này cho thấy mã định danh không chỉ là dãy số ngẫu nhiên mà phản ánh đầy đủ thông tin cơ bản về sản phẩm bất động sản.
Quy định về tài khoản định danh điện tử và các chủ thể tham gia
Nghị định 357/2025/NĐ-CP không chỉ dừng lại ở việc định danh sản phẩm bất động sản mà còn thiết lập cơ chế tài khoản định danh điện tử cho các chủ thể tham gia hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.
Điều quan trọng là khoản 1 Điều 13 Nghị định quy định: “Các cơ quan, tổ chức, cá nhân tham gia xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản phải có danh tính điện tử, được định danh điện tử tuân thủ theo quy định của pháp luật về định danh và xác thực điện tử”.
Theo đó, Bộ Xây dựng là cơ quan chủ trì, chịu trách nhiệm quản lý, cấp mật khẩu và cấp quyền sử dụng tài khoản định danh điện tử trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Bộ Xây dựng sẽ thực hiện trên cơ sở số định danh cá nhân, số định danh tổ chức, mã số các đơn vị hành chính có liên quan do cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền tạo lập.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ thực hiện gắn thông tin tài khoản định danh điện tử phục vụ kết nối, cung cấp thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản cho các cơ quan, tổ chức trên địa bàn.
Việc gắn thông tin tài khoản định danh điện tử cho chủ đầu tư các dự án bất động sản trên địa bàn sẽ được thực hiện ngay sau khi dự án bất động sản được cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền ban hành Quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư dự án bất động sản.
Tác động của định danh bất động sản đến minh bạch và quản lý thị trường
Chính sách định danh bất động sản trong Nghị định 357/2025/NĐ-CP có tác động trực tiếp đến việc nâng cao minh bạch trên thị trường.
Theo Điều 8 Nghị định, mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản là nhà ở được gắn liền với các trường thông tin trong Phụ lục I. Điều này giúp cơ quan Nhà nước, tổ chức tín dụng và các chủ thể có thẩm quyền tra cứu nhanh tình trạng pháp lý, lịch sử cập nhật liên quan đến một bất động sản cụ thể, qua đó giảm thiểu tình trạng giao dịch “mù thông tin” và tranh chấp do thiếu minh bạch.
Bên cạnh đó, khi mọi hoạt động truy cập, chỉnh sửa, cập nhật dữ liệu đều được lưu vết, các hành vi cố ý can thiệp trái pháp luật vào dữ liệu bất động sản có thể bị phát hiện và truy cứu trách nhiệm, góp phần xây dựng niềm tin cho thị trường bất động sản.
Tác động đến hành vi của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản
Dù Nghị định 357/2025/NĐ-CP chủ yếu là văn bản về dữ liệu và công nghệ, việc thiết kế cơ chế mã định danh và tài khoản định danh điện tử sẽ dẫn đến thay đổi đáng kể trong hành vi của các chủ thể tham gia thị trường.
Đối với cơ quan quản lý Nhà nước, việc phải xây dựng, vận hành hệ thống thông tin theo đúng yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật, phần mềm và chế độ dữ liệu buộc nâng cao năng lực quản trị số, cập nhật và chia sẻ thông tin theo chuẩn, thay cho cách thức quản lý hồ sơ giấy trước đây.
Đối với doanh nghiệp đầu tư dự án, quy định về việc gắn mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản là nhà ở, buộc họ phải minh bạch hóa thông tin dự án, cập nhật thường xuyên tình trạng pháp lý, tiến độ, các thông số kỹ thuật.
Về phía tổ chức tín dụng, hệ thống dữ liệu bất động sản với mã định danh thống nhất sẽ là nền tảng để các ngân hàng khai thác trong công tác thẩm định tài sản bảo đảm, quản trị rủi ro tín dụng và theo dõi tình trạng tài sản thế chấp một cách đồng bộ trên toàn quốc.
Với người dân và nhà đầu tư, dù nghị định không trực tiếp quy định cơ chế tra cứu công khai chi tiết, việc mọi thông tin, dữ liệu về nhà ở và bất động sản được định danh rõ ràng sẽ từng bước tạo điều kiện để họ tiếp cận thông tin chính xác từ cơ quan Nhà nước, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào các nguồn tin không chính thức.
Kết luận
Việc thiết lập mã định danh điện tử cho sản phẩm bất động sản là nhà ở không chỉ phục vụ mục tiêu quản lý nội bộ mà còn giúp nâng cao trách nhiệm của các chủ thể khi tham gia thị trường bất động sản. Nghị định 357/2025/NĐ-CP tạo tiền đề để xây dựng chính sách nhà ở, chính sách sử dụng đất đô thị và nông thôn dựa trên số liệu thực, qua đó hướng thị trường bất động sản vận hành theo hướng minh bạch, giảm thiểu đầu cơ, tăng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người có nhu cầu thực sự.
ThS. LS. Huỳnh Thị Mỹ Hằng (Công ty Luật Anh Sĩ)
