Mặt tiền vàng TPHCM vắng khách thuê
Thị trường cho thuê mặt bằng kinh doanh tại TP.Hồ Chí Minh (TPHCM) trong những tháng cuối năm ghi nhận làn sóng trả mặt bằng diễn ra không chỉ ở trung tâm mà đã lan rộng ra các khu vực lân cận. Nhiều tuyến đường sầm uất ngày càng xuất hiện hàng loạt mặt bằng trống, phản ánh sự thay đổi căn bản trong hành vi kinh doanh và tiêu dùng tại Việt Nam.
Đi dọc các tuyến đường trung tâm như Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Ngô Đức Kế, không khó bắt gặp những mặt bằng kinh doanh có vị trí đắc địa nhưng lại bỏ trống hoàn toàn hoặc chỉ có tầng trệt hoạt động. Tình trạng tương tự cũng xảy ra trên đường liên phường Nguyễn Trãi, nơi nhiều căn nhà ngay góc phố bị bỏ hoang hoặc treo biển cho thuê chằng chịt.
Đáng chú ý, ngay cả những thương hiệu lớn như PNJ cũng đã rút khỏi những con đường sầm uất như Nguyễn Trãi, cho thấy xu hướng này không chỉ ảnh hưởng đến các doanh nghiệp nhỏ.
Mục lục
Sự thay đổi trong hành vi người tiêu dùng
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc kiêm Giám đốc Kinh doanh Batdongsan.com.vn, cho rằng việc mặt bằng kinh doanh bị bỏ trống không còn là hiện tượng nhất thời hay chỉ xuất hiện khi kinh tế khó khăn. Theo ông, bản chất của xu hướng này đến từ sự thay đổi căn bản trong phương thức mua hàng của người tiêu dùng hiện đại.
Người tiêu dùng Việt Nam không còn thói quen đi dạo phố để ngang qua và mua hàng bông đột như trước, thay vào đó, họ ưu tiên mua sắm qua các nền tảng thương mại điện tử, xem livestream, đọc đánh giá sản phẩm trước khi quyết định chi tiêu.
“Khi hành vi tiêu dùng thay đổi, người bán không nhất thiết phải bám trụ nhà mặt phố. Họ hoàn toàn có thể kinh doanh từ chung cư, nhà riêng, thậm chí kho bãi ở xa trung tâm nhưng vẫn tiếp cận hiệu quả khách hàng, từ đó tiết kiệm đáng kể chi phí mặt bằng”, ông Quốc Anh nhận định.
Mặt phố dần mất đi chức năng truyền thống
Chức năng truyền thống của nhà mặt phố – tạo độ nhận diện thương hiệu và thu hút khách vãng lai – đang suy giảm rõ rệt. Thực tế cho thấy, nhóm ngành sử dụng mặt bằng phố hiệu quả chủ yếu vẫn là ẩm thực và ngân hàng.
Tuy nhiên, không phải tuyến đường nào cũng có thể duy trì ổn định nếu chỉ dựa vào các ngành này. Theo các chuyên gia, về lâu dài, nhà mặt phố đang dần quay trở lại bản chất thực sự là không gian để ở nhiều hơn là kinh doanh đại trà, mặc dù vẫn tồn tại các thách thức về ô nhiễm tiếng ồn và môi trường.
Các tuyến đường kết nối trung tâm thành phố với khu vực phía Tây như 3 tháng 2 và Kinh Dương Vương cũng không tránh khỏi tình trạng nhiều mặt bằng lớn đìu hiu, phòng giao dịch ngân hàng còn chưa tìm được chủ thuê mới. Trên nhiều tuyến đường sầm uất khác như Lê Đại Hành, Chăn Ra Thanh Thủy hay chuỗi cắt tóc 30Shine cũng đã rời bỏ các vị trí kinh doanh tốt.
Thống kê thị trường và xu hướng mới
Theo số liệu từ công ty nghiên cứu thị trường CBRE, đến quý 3/2025, ngành hàng ăn uống tiếp tục dẫn đầu trong số các giao dịch thuê mặt bằng bán lẻ với tỷ trọng 35%, theo sau là thời trang (20%) và phong cách sống (16%). Tuy nhiên, tỷ lệ trống tại khu vực trung tâm đã tăng lên 6,7%, tăng 1,5 điểm % so với quý trước và 1,3 điểm % so với cùng kỳ năm trước.
Tại khu vực ngoài trung tâm, tỷ lệ trống ghi nhận ở mức 7,1%, tuy giảm 0,9 điểm % so với quý trước và 0,3 điểm % so với cùng kỳ năm trước nhưng vẫn cho thấy áp lực hiện hữu trên diện rộng.
Một điểm sáng hiếm hoi trên thị trường là làn sóng mở rộng của nhiều thương hiệu như Chagee, KKV, Popmart, Oh!Some, Polarpopo, BanTianYao, Wayjie, Xian Niu Lau, Colorist… Trước áp lực từ các thương hiệu Trung Quốc mở rộng, các nhãn hàng Việt Nam cũng đang nỗ lực tăng cường sự hiện diện với các thương hiệu như Hapas, Every Half, Highlands, Phuc Long, Cheese Coffee…
Gánh nặng chi phí cho tiểu thương
Về phía các tiểu thương, chị Minh Trang, chủ cửa hàng trà bánh tại quận Phú Nhuận, TP.HCM chia sẻ, chi phí mặt bằng là gánh nặng lớn nhất khiến nhiều người quyết định rút khỏi mặt bằng vật lý.
“Tiền thuê thấp cũng 7-8 triệu đồng/tháng, có khi 10-15 triệu đồng chưa kể điện nước, internet. Doanh thu 100 triệu đồng thì riêng tiền nhà đã chiếm gần 10%”, chị cho biết.
Theo chị, bên cạnh chi phí cao, việc bán hàng online giúp người kinh doanh linh hoạt hơn về thời gian, không phải thuê thêm nhân sự trông coi cửa hàng.
Chị Trang đánh giá thêm, sức mua hàng tiêu dùng trong năm nay đã giảm đáng kể và xu hướng chuyển sang mua online ngày càng mạnh, thậm chí giá cả khi mua online cũng tốt hơn do có nhiều chương trình khuyến mãi, ưu đãi trên livestream.
Tâm lý e ngại của chủ nhà
Đáng chú ý, theo ông Quốc Anh, dù mặt bằng trống gia tăng, nhiều chủ nhà vẫn chưa sẵn sàng giảm giá thuê do lo ngại ảnh hưởng đến định giá tài sản của mình. Điều này tạo ra thế khó khi người thuê cảm thấy chi phí quá cao trong bối cảnh doanh thu sụt giảm.
Tuy nhiên, về dài hạn, việc điều chỉnh giá thuê là điều khó tránh khỏi, không chỉ tại Việt Nam mà đã diễn ra từ sớm ở nhiều thị trường khác như Trung Quốc.
Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy giai đoạn 2015-2025, giá nhà mặt phố trung tâm TP.HCM đã tăng 134%, thấp hơn đất nền nhưng vẫn là mức tăng đáng kể. Khi giá thuê tăng nhanh hơn khả năng sinh lời từ kinh doanh, áp lực trả mặt bằng vào mỗi dịp cuối năm được dự báo sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới.
Cuộc cách mạng trong bán lẻ và hành vi người tiêu dùng đang định hình lại hoàn toàn thị trường mặt bằng kinh doanh tại TPHCM, buộc các bên phải thích ứng với những thay đổi tất yếu này.
