Miễn tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích đất
Cơ quan soạn thảo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi mới đây đã đưa ra đề xuất chính sách miễn tiền sử dụng đất đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức được giao. Đây là giải pháp được kỳ vọng sẽ tháo gỡ khó khăn cho nhiều hộ gia đình đang gặp vấn đề về chi phí chuyển đổi đất đai.
Tại buổi họp báo chuyên đề do Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổ chức, ông Mai Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, đã chia sẻ về những cải cách lớn trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Dự thảo này được xây dựng bám sát tinh thần Nghị quyết 69 của Ban Chấp hành Trung ương, nhằm cải cách mạnh mẽ về định giá đất và thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Ông Phấn cho biết, nhiều hộ gia đình đang sử dụng đất ở xen kẽ với đất vườn, ao đất nông nghiệp, khi có nhu cầu chuyển sang đất ở chính thức gặp nhiều khó khăn do chi phí chuyển mục đích quá cao. Để tháo gỡ vướng mắc này, Chính phủ đã giao Bộ Tài chính xây dựng dự thảo nghị quyết cụ thể.
Theo đề xuất đang được xây dựng, nếu người dân chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất. Trong trường hợp vượt quá hạn mức, người dân sẽ chỉ phải nộp một tỷ lệ nhất định, từ 30% đến 50% tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể.
Hiện tại, Bộ Tài chính đang tiếp thu ý kiến từ các bộ, ngành liên quan để hoàn thiện dự thảo, dự kiến sẽ trình Chính phủ ban hành trong thời gian tới.
Về vấn đề tiếp cận nhà ở đối với người thu nhập thấp, ông Phấn cho biết sẽ gắn liền với chính sách phát triển nhà ở xã hội do Bộ Xây dựng quản lý. Đây được xem là giải pháp bảo đảm sự hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan, bao gồm người có đất bị thu hồi, người chuyển mục đích sử dụng đất và phù hợp với định hướng Nghị quyết 18.
Hiện dư luận đang đặc biệt quan tâm đến cơ chế xác định giá đất theo thị trường. Theo giải thích từ phía cơ quan quản lý, trước đây Luật Đất đai phân chia thành giá đất cụ thể và bảng giá đất, dẫn đến áp dụng thiếu thống nhất trong thực tiễn.
Trong Luật Đất đai 2024, bảng giá đất vẫn được duy trì nhưng sẽ được điều chỉnh linh hoạt bằng hệ số, tùy theo mục đích sử dụng như bồi thường, thu hồi hay chuyển mục đích sử dụng đất. Cơ chế này được kỳ vọng sẽ giúp giải quyết được vấn đề định giá đất không phù hợp với thực tế hiện nay.
Theo ông Phấn, Luật Đất đai sửa đổi hướng tới vừa bảo đảm nguồn thu ngân sách, vừa giảm chi phí đầu tư, tạo điều kiện thu hút doanh nghiệp. Nếu tiền sử dụng đất đặt ra quá cao, nhà đầu tư sẽ khó mặn mà vì chi phí lớn. Ngược lại, nếu quá thấp lại không đảm bảo nguồn thu ngân sách. Vì vậy, luật lần này hướng tới sự cân bằng, linh hoạt và minh bạch trong việc quản lý và sử dụng đất đai.
Cơ chế bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh sẽ được áp dụng trong từng trường hợp cụ thể, vừa hỗ trợ người dân có nhu cầu thực sự, vừa khuyến khích nhà đầu tư, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội bền vững.
Trước đó, liên quan đến vấn đề thu tiền sử dụng đất khi người dân chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất khác sang đất ở, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có kiến nghị xem xét giảm số tiền mà người dân phải nộp.
Theo ông Châu, hiện tại khoản 1, khoản 4 Điều 159 Luật Đất đai 2024 và khoản 1 điều 8 Nghị định 103/2024 quy định giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất trong bảng giá đất. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính bằng 100% giá đất trong bảng giá đất cho toàn bộ diện tích, không phân biệt phần đất trong hay ngoài hạn mức.
Điều này dẫn đến tổng số tiền sử dụng đất người dân phải nộp lên mức quá cao, vượt quá khả năng tài chính của nhiều gia đình, khiến nhiều người phải xin rút lại hồ sơ chuyển mục đích.
Ông Châu đã đưa ra một số ví dụ cụ thể: trường hợp thửa đất 400m² tại TP Vinh (cũ) phải nộp 4,5 tỷ đồng tiền sử dụng đất; tại TPHCM, thửa đất 208m² ở huyện Hóc Môn (cũ) khi chuyển mục đích lên đất ở phải nộp 1,7 tỷ đồng; một thửa 400m² tại quận 7 (cũ) phải nộp tới 14 tỷ đồng…
Do đó, HoREA đã kiến nghị giảm tỷ lệ thu khi người dân chuyển mục đích sử dụng đất xuống 20% giá đất trong bảng giá đất đối với diện tích đất trong hạn mức và bằng 30% giá đất trong bảng giá đất đối với diện tích vượt hạn mức giao đất ở. Đồng thời, hiệp hội cũng đề nghị hoàn lại tiền sử dụng đất mà hộ gia đình, cá nhân đã đóng 100% theo bảng giá đất trước đây để giảm áp lực tài chính cho người dân.
Đề xuất miễn tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích trong hạn mức được xem là bước đi quan trọng trong việc cải cách chính sách đất đai, hướng tới việc tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân và doanh nghiệp khi sử dụng đất đai, đồng thời vẫn đảm bảo nguồn thu hợp lý cho ngân sách nhà nước.
