Nâng phạt bỏ cọc, thiết lập cọc đất 20-50%
Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) mới đây đã kiến nghị Chính phủ áp dụng thêm các chế tài xử phạt đặc biệt đối với trường hợp người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất bỏ cọc hoặc vi phạm nghĩa vụ thanh toán sau khi trúng đấu giá.
Đề xuất này được HoREA trình bày trong văn bản góp ý dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị quyết của Chính phủ về quy định xử lý khó khăn, vướng mắc trong đấu giá quyền sử dụng đất. Theo đó, những hành vi bỏ cọc không chỉ chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại (bao gồm chi phí tổ chức đấu giá và các chi phí liên quan) mà còn sẽ bị mất khoản tiền đặt cọc chính thức và chịu các chế tài xử phạt hành chính bổ sung trong lĩnh vực bổ trợ tư pháp.
Lý do tăng cường chế tài
Theo phân tích của HoREA, chi phí tổ chức đấu giá hiện nay có giá trị quá thấp, không đủ sức răn đe. Trên thực tế, không ít nhà đầu tư chấp nhận chi phí ban đầu nhỏ để tạo sóng thị trường, kéo dài quá trình nghiên cứu và sau đó bất ngờ rút lui mà không phải chịu thiệt hại đáng kể.
“Việc bổ sung quy định xử ph hành chính đối với hành vi bỏ cọc đất đấu giá là cần thiết để tăng cường sức răn đe, ngăn ngừa tình trạng các nhà đầu tư có ý đồ trục lợi bất chính từ thị trường đất đai”, văn bản góp ý của HoREA nêu rõ.
Hiệp hội cũng chỉ ra rằng, chỉ có quy định xử lý vi hành chính đối với người trúng đấu giá không nhận lại khoản tiền đặt trước hoặc tiền đặt cọc mới có giá trị lớn và tính răn đe mạnh mẽ. Trong khi đó, các khoản “bồi thường thiệt hại bao gồm chi phí tổ chức đấu giá, giá dịch vụ đấu giá tài sản và các chi phí liên quan khác” thì giá trị quá thấp, không đủ tác dụng.
Chế tài cấm tham gia đấu giá
Một điểm đáng chú trọng trong đề xuất của HoREA là việc quy định thời hạn cấm tham gia đấu giá với độ dài từ 6 tháng đến 5 năm tùy theo mức độ vi phạm. Đặc biệt, hiệp hội nhấn mạnh chế tài này cần được áp dụng thống nhất đối với cả cá nhân và tổ chức kinh tế, tránh tình trạng các doanh nghiệp chỉ cần lập pháp nhân mới để tiếp tục tham gia các phiên đấu giá khác.
Tác động của hành vi bỏ cọc
Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, thời gian qua nhiều địa phương đã đối mặt với những khó khăn đáng kể khi phải tái tổ chức đấu giá sau các vụ bỏ cọc. Hậu quả là thời gian xử lý kéo dài, giá đất biến động không ngừng, tâm lý nhà đầu tư thay đổi liên tục, dẫn đến nguy cơ tài sản công bị mất giá trị hoặc “đóng băng” trong khi nhu cầu phát triển hạ tầng đô thị và nhà ở tại các thành phố lớn đang ngày càng tăng.
Đề xuất nâng tỷ lệ đặt cọc trước đấu giá
Để hạn chế tình trạng trên, HoREA đề xuất thiết lập khung mức tiền đặt trước khi tham gia đấu giá đất với tối thiểu 20% và tối đa 50% giá khởi điểm. Hiệp hội khẳng định việc nâng trần đặt cọc này không những cần thiết mà còn là biện pháp hiệu quả để sàng lọc người tham gia, đảm bảo những nhà đầu tư thực sự có năng lực tài chính và thiện chí phát triển dự án, thay vì tham gia với mục đích tạo “sóng giá” trên thị trường.
Ông Lê Hoàng Châu cho biết, quy định cũ với tỷ lệ đặt trước chỉ 10-20% đã tạo cơ hội cho không ít cá nhân, tổ chức không có nhu cầu thực sự tham gia đấu giá, thậm chí có trường hợp có ý đồ trục lợi bất chính.
Đề xuất nâng tỷ lệ đặt trước được kỳ vọng sẽ thôi thúc các nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định bước vào cuộc đấu giá. Đối với các nhà đầu tư có nhu cầu thực, khoản tiền đặt trước sau khi trúng đấu giá sẽ được chuyển thành tiền cọc và tiếp tục được trừ vào nghĩa vụ thanh toán tổng. Ngược lại, nếu không trúng đấu giá, họ vẫn được hoàn trả khoản tiền này trong thời hạn luật định, thậm chí nhận cả phần lãi phát sinh nếu có.
Tác động đến thị trường đất đai
HoREA nhận định rằng khi mức đặt cọc đủ lớn, rủi ro mất vốn có thể sẽ khiến hành vi thổi giá rồi bỏ cọc khó xảy ra. Đây là điều đặc biệt quan trọng trong bối cảnh nhiều địa phương đang chuẩn bị tung quỹ đất ra thị trường tuân theo Luật Đất đai 2024. Quy mô nguồn cung dự kiến có thể tạo áp lực lớn lên hệ thống đấu giá nếu không được kiểm soát tốt.
“Việc siết chặt các điều kiện tham gia đấu giá đất không chỉ bảo vệ quyền lợi của bên bán (thường là nhà nước) mà còn giúp tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, minh bạch trên thị trường, đảm bảo những người thực sự có năng lực và ý định phát triển dự án sẽ giành được quyền sử dụng đất”, ông Châu nhấn mạnh.
