Nghị định 54: Quy trình chuẩn hóa nhà ở xã hội
Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 54/2026/NĐ-CP ngày 09/02/2026, một văn bản pháp lý quan trọng sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định trong lĩnh vực nhà ở và kinh doanh bất động sản. Đáng chú ý nhất là các quy định mới sẽ chuẩn hóa quy trình bán, cho thuê và mua nhà ở xã hội, hướng đến việc tạo ra một thị trường minh bạch, minh bạch và công bằng hơn.
Mục lục
Mở rộng tiêu chí xác định điều kiện chưa có nhà ở
Trong Nghị định số 54/2026/NĐ-CP, Chính phủ đã sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 29 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP về điều kiện nhà ở. Sự thay đổi này tập trung vào việc mở rộng tiêu chí xác định điều kiện chưa có nhà ở, mà không phụ thuộc vào thời điểm nộp hồ sơ mua, thuê mua nhà ở xã hội.
Điều này có nghĩa là ngay cả những trường hợp không có thông tin về nhà ở trong Giấy chứng nhận cũng được công nhận là đủ điều kiện theo quy định mới. Cụ thể:
“1. Trường hợp chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình được xác định khi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 77 của Luật Nhà ở và vợ hoặc chồng của đối tượng đó (nếu có) được xác định là không có tên hoặc không có nội dung thông tin về nhà ở trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội đó.”
Thẩm quyền xác nhận cũng được quy định theo hướng rộng hơn, giao cho cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai. Trong thời hạn 7 ngày kể từ ngày nhận được giấy đề nghị xác nhận, các cơ quan này có trách nhiệm xác nhận thông tin một cách nhanh chóng và chính xác.
Bổ sung cơ chế kê khai, cam kết, hậu kiểm về thu nhập
Một điểm mới quan trọng khác trong Nghị định số 54/2026/NĐ-CP là sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 30 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP về điều kiện thu nhập. Theo đó, thẩm quyền xác nhận được chuyển từ Ủy ban Nhân dân cấp xã sang Công an cấp xã.
Quy định mới này bổ sung cơ chế kê khai, cam kết và hậu kiểm thu nhập, giúp đảm bảo tính chính xác của thông tin người nộp hồ sơ cung cấp. Mức trần thu nhập vẫn giữ theo quy định cũ (độc thân không quá 15 triệu đồng/tháng; đã kết hôn tổng thu nhập không quá 30 triệu đồng/tháng).
“2. Trường hợp đối tượng quy định tại khoản 5 Điều 76 của Luật Nhà ở không có hợp đồng lao động thì phải bảo đảm điều kiện về thu nhập theo quy định tại khoản 1 Điều này và được cơ quan Công an cấp xã nơi thường trú hoặc tạm trú hoặc nơi ở hiện tại xác nhận.”
Chuẩn hóa quy trình bán, cho thuê mua nhà ở xã hội
Đây có thể được coi là điểm thay đổi quan trọng nhất trong Nghị định số 54/2026/NĐ-CP. Việc sửa đổi, bổ sung Điều 38 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP về trình tự, thủ tục bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội đã giúp chuẩn hóa và minh bạch hóa toàn bộ quy trình.
Chủ đầu tư đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm cung cấp thông tin liên quan đến dự án để công bố công khai tại trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp xã tại địa phương nơi có dự án; đồng thời đăng tải ít nhất 1 lần tại báo là cơ quan ngôn luận của chính quyền địa phương và công bố tại trang thông tin điện tử của chủ đầu tư hoặc Sàn giao dịch bất động sản (nếu có).
Thông tin công khai phải bao gồm: Tên dự án; chủ đầu tư dự án; địa điểm xây dựng dự án; địa chỉ liên lạc, địa chỉ nộp đơn đăng ký; tiến độ thực hiện dự án; quy mô dự án; số lượng căn hộ/căn nhà; trong đó bao gồm số căn hộ/căn nhà để bán, diện tích căn hộ, giá bán (tạm tính) đối với từng loại căn hộ/căn nhà.
Trình tự cụ thể khi đăng ký mua nhà ở xã hội
- Thông tin dự án được công khai: Sau 30 ngày kể từ khi khởi công dự án, chủ đầu tư phải công khai thông tin dự án theo quy định.
- Thông tin thời điểm tiếp nhận hồ sơ: Chủ đầu tư phải công khai thông tin về thời điểm bắt đầu, kết thúc tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua nhà, số căn hộ, diện tích, giá bán nhà ở xã hội trước ít nhất 30 ngày.
- Nộp hồ sơ đăng ký: Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội cho chủ đầu tư dự án, không được đăng ký đồng thời tại nhiều dự án trong cùng một thời điểm.
- Hồ sơ đăng ký: Bao gồm đơn đăng ký mua nhà ở xã hội theo Mẫu số 01 và giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ.
- Giải quyết hồ sơ: Chủ đầu tư tổng hợp danh sách và gửi Sở Xây dựng kiểm tra trong thời hạn 10 ngày.
- Công khai kết quả: Danh sách các hồ sơ đủ điều kiện và không đủ điều kiện được công khai tại các địa điểm quy định.
- Lựa chọn người mua: Nếu số hồ sơ đủ điều kiện lớn hơn số căn hộ, chủ đầu tư tổ chức bốc thăm có sự giám sát của các cơ quan chức năng.
- Ưu tiên đối tượng ưu tiên: Đối tượng ưu tiên được bố trí căn hộ theo thứ tự người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ, người khuyết tật, người tái định cư, nữ giới.
Người đang thuê nhà ở xã hội được ưu tiên mua
Theo Điều 38 Nghị định số 54/2026/NĐ-CP, trường hợp đang thuê nhà ở xã hội thì chủ đầu tư được ưu tiên bán nhà cho người đang thuê nếu họ có nhu cầu mua và đáp ứng đúng đối tượng, điều kiện. Điều này là một sự thay đổi lớn so với quy định trước đây, khi người thuê phải chờ đủ thời gian thuê (thường là 10 năm) mới có thể mua lại ngôi nhà.
Giá bán nhà ở xã hội đang cho thuê cũng được quy định cụ thể để đảm bảo minh bạch. Giá bán được xác định trên cơ sở giá bán nhà ở xã hội đã được thẩm định tại thời điểm xác định giá thuê, cộng với lãi vay bình quân hằng năm của các ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước tương ứng với thời gian thuê, đồng thời trừ đi giá trị khấu hao của nhà ở trong thời gian đã thuê.
Tác động của Nghị định số 54/2026/NĐ-CP
Nghị định này có hiệu lực thi hành từ ngày 09/02/2026 và sửa đổi, bổ sung một số điều của 4 Nghị định quan trọng về nhà ở và bất động sản. Việc ban hành Nghị định số 54 được kỳ vọng sẽ tạo ra sự chuyển biến tích cực trong thị trường nhà ở xã hội Việt Nam, giúp minh bạch hóa quy trình, bảo vệ quyền lợi của người có nhu cầu và tạo điều kiện cho các chủ đầu tư hoạt động hiệu quả hơn.
Bằng cách chuẩn hóa quy trình bán, cho thuê và mua nhà ở xã hội, Nghị định số 54/2026/NĐ-CP hướng đến mục tiêu cuối cùng là đảm bảo mọi người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp, đều có cơ hội tiếp cận với nhà ở xã hội một cách công bằng và minh bạch.
