Người bỏ cọc đấu giá đất có thể bị cấm 5 năm
Trong dự thảo Nghị resolution xử lý vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất, Bộ Tư pháp đã đưa ra đề xuất mức phạt mạnh đối với những người bỏ cọc sau khi trúng đấu giá đất với thời gian cấm tham gia phiên đấu giá lên đến 5 năm.
Mục lục
Đề xuất xử lý hành vi bỏ cọc đấu giá
Theo tờ trình được Bộ Tư pháp gửi cho các cơ quan liên quan, cá nhân hoặc tổ chức tham gia đấu giá đất rồi bỏ cọc sẽ bị cấm tham gia đấu giá trong khoảng thời gian từ 6 tháng đến 5 năm, tùy thuộc vào mức độ vi phạm.
Cụ thể, đối với trường hợp trúng đấu giá nhưng không nộp tiền, người vi phạm sẽ bị cấm tham gia các phiên đấu giá từ 2 đến 5 năm. Trong khi đó, với trường hợp trúng đấu giá nhưng nộp tiền không đầy đủ, thời gian cấm sẽ là từ 6 tháng đến 3 năm.
Lý do đưa ra đề xuất
Hoạt động đấu giá đất thời gian qua đã bộc lộ nhiều hạn chế đáng kể. Theo đánh giá của Bộ Tư pháp, tình trạng người tham gia đấu giá đất trả giá cao bất thường với dấu hiệu cấu kết thao túng giá đã ảnh hưởng xấu đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.
Đáng chú ý, hiện tượng lợi dụng đấu giá đất để trục lợi rồi “bỏ cọc” đang ngày càng phổ biến. Theo quy định hiện hành, ở một số trường hợp, giá khởi điểm thấp kéo theo mức tiền đặt trước thấp nên vẫn còn tình trạng tham gia đấu giá nhằm mục đích trục lợi.
Bên cạnh đó, pháp luật hiện hành chưa có các chế tài cấm tham gia đấu giá với người trúng rồi bỏ cọc khi đấu giá đất cho cá nhân, tạo ra kẽ hở đáng kể.
Giải pháp đề xuất
Để khắc phục những vấn đề này, Bộ Tư pháp không chỉ đề xuất các chế tài xử lý mà còn có nâng mức tiền đặt cọc của cá nhân tham gia đấu giá đất. Cụ thể, mức tiền đặt trước được đề xuất tăng lên từ tối thiểu 20% đến tối đa 50%.
So với quy định hiện hành (tối thiểu 5% nếu giao đất ở cho cá nhân và 10% nếu là dự án đầu tư, tối đa 20%), đây là một thay đổi đáng kể nhằm hạn chế hành vi lợi dụng đấu giá đất để trục lợi.
Bên cạnh đó, người bỏ cốc đấu giá đất cũng sẽ phải bồi thường toàn bộ các thiệt hại phát sinh từ việc tổ chức cuộc đấu giá, bao gồm giá dịch vụ đấu giá và chi phí tổ chức do phải hủy kết quả đấu giá.
Tác động và hiệu lực dự kiến
Nếu được thông qua, Nghị resolution này sẽ có hiệu lực từ ngày ban hành đến hết ngày 28/2/2027. Bộ Tư pháp cho rằng đây là giải pháp cần thiết để giúp ngăn chặn tình trạng lợi dụng hoạt động đấu giá để trục lợi rồi sau đó bỏ cọc.
Lo ngại về quyền con người
Tuy nhiên, đề xuất này cũng gây ra một số lo ngại về việc có thể hạn chế quyền con người, các quyền và nghĩa vụ cơ bản của công dân. Những nội dung về nhóm quyền này theo Hiến pháp phải do luật định, không áp dụng phương án ban hành nghị quyết của Chính phủ.
Trước những phản hồi trên, Bộ Tư pháp đã giải thích rằng theo Bộ luật Dân sự, cá nhân, pháp nhân lạm dụng quyền dân sự để thực hiện hành vi trái pháp luật, tòa án có thể không bảo vệ một phần hoặc toàn bộ quyền của họ, buộc bồi thường nếu gây thiệt hại. Do đó, việc quy định chế tài cấm tham gia đấu giá đất nếu bỏ cọc “không được coi là hạn chế quyền công dân, quyền con người”.
Thêm vào đó, đấu giá tài sản là một phương thức mua bán tài sản, không phải ngành nghề kinh doanh nên đề xuất này cũng không hạn chế quyền tự do kinh doanh được quy định trong Hiến pháp, theo cơ quan soạn thảo.
Thực trạng đấu giá đất nóng bỏng
Thực tế cho thấy, đấu giá đất đã nóng lên từ tháng 8/2024 đến giữa năm nay tại vùng ven Hà Nội, sau đó lan sang một số tỉnh. Điển hình là tại phiên đấu giá 19 lô đất ở thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên (huyện Hoài Đức cũ), lô đất được trả giá cao nhất lên tới hơn 133 triệu đồng/m2, tổng giá trị 15 tỷ đồng, cao hơn 18 lần giá khởi điểm. Tuy nhiên, có tới 8/19 lô đất trúng đấu giá bỏ cọc.
Tại huyện Thanh Oai (cũ), phiên đấu giá 68 lô đất ở thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao ghi nhận lô đất cao nhất được trả đến 100 triệu đồng/m2, gấp 8 lần so với giá khởi điểm. Trong khi có tới 56/68 thửa đất người trúng đấu giá bỏ cọc.
Tương tự, phiên đấu giá tại quận Hà Đông (cũ) hồi tháng 10/2024 cũng có đến 80% lô đất trúng đấu giá bị bỏ cọc. Những con số này cho thấy mức độ nghiêm trọng của vấn đề và sự cần thiết phải có các quy định mạnh tay hơn.
