Nhà Nước Định Giá Đất Sơ Cấp: Giải Pháp Kiểm Soát Thị Trường
Ngày 05/08/2025 – Việc Nhà nước trực tiếp quyết định giá đất sơ cấp đang được đánh giá là bước đi quan trọng nhằm hạn chế tình trạng bất ổn, đặc biệt trong bối cảnh đầu cơ đẩy giá bất động sản lên cao.
Mục lục
Nhu Cầu Sửa Đổi Luật Đất Đai
Bộ Nông nghiệp và Môi trường (NN-MT) hiện đang lấy ý kiến rộng rãi để hoàn thiện dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024, dự kiến trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 10 khóa XV. Sau hơn một năm áp dụng, luật này bộc lộ nhiều hạn chế, gây khó khăn cho doanh nghiệp và ảnh hưởng đến quyền lợi người dân trong các thủ tục như cấp giấy chứng nhận, chuyển mục đích sử dụng, hay bồi thường thu hồi đất.
Những Điểm Nghẽn Cần Tháo Gỡ
Một trong những vấn đề nổi cộm là quy hoạch sử dụng đất chưa phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp. Việc lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm ở cấp huyện gây chậm trễ, khiến nhiều hộ dân mất cơ hội sản xuất kinh doanh. Bên cạnh đó, cơ chế đấu giá, đấu thầu đất đai còn phức tạp, chồng chéo do liên quan đến nhiều luật khác nhau.
Đề Xuất Phân Định Rõ Vai Trò Định Giá
Bộ NN-MT đề nghị Nhà nước trực tiếp quyết định giá đất sơ cấp – bao gồm giao đất, cho thuê và chuyển mục đích sử dụng. Trong khi đó, thị trường thứ cấp (mua bán, chuyển nhượng) sẽ do các bên tự thỏa thuận, với sự điều tiết gián tiếp của Nhà nước thông qua quy hoạch và chính sách tài chính.
Thách Thức Trong Định Giá Đất
Hiện nay, giá đất sơ cấp vẫn phụ thuộc lớn vào tư vấn và giá thứ cấp, dẫn đến thiếu minh bạch. Phương pháp định giá, đặc biệt là cách tiếp cận thặng dư, chưa phản ánh chính xác biến động thị trường. Điều này khiến nhiều hộ dân nông thôn chịu thiệt thòi do giá đền bù thu hồi không sát với giá trị thực.
Ý Kiến Chuyên Gia
TS. Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Môi trường TP.HCM, cho rằng sửa đổi Luật Đất đai là cần thiết. Ông nhấn mạnh: “Việc áp dụng hệ số K trong định giá sẽ giúp Nhà nước điều tiết thị trường hiệu quả hơn.” Tuy nhiên, cần phân định rõ trường hợp áp dụng giá sơ cấp và thứ cấp để tránh nhập nhằng.
Nguy Cơ “Hai Giá” Và Giải Pháp
Nhiều ý kiến lo ngại việc Nhà nước độc quyền định giá có thể dẫn đến tái diễn tình trạng “hai giá”. Ông Võ Hồng Thắng (DKRA Group) ví von: “Nhà nước không thể vừa giao đất, vừa định giá mà thiếu cơ chế giám sát độc lập.” Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu (Hiệp hội BĐS TP.HCM) tin tưởng vào các công cụ điều tiết như thuế và tín dụng để ngăn trục lợi.
Hướng Đến Minh Bạch Hóa Thị Trường
Thực tế cho thấy, công tác quản lý thuế và công chứng đã được siết chặt, giảm đáng kể tình trạng khai khống giá. Ông Nguyễn Đăng Phú (môi giới TP.HCM) khẳng định: “Cơ quan thuế xử lý nghiêm các trường hợp gian lận, buộc các bên phải khai báo trung thực.”
Việc Nhà nước định giá đất sơ cấp không chỉ góp phần ổn định thị trường mà còn hạn chế tình trạng đầu cơ thổi phồng giá – yếu tố then chốt để phát triển bất động sản bền vững.
Nguồn: Bộ Nông nghiệp và Môi trường
