Nhà ở quốc gia: Chìa khóa thành công từ thực thi
Quỹ Nhà ở quốc gia vừa được thành lập với hy vọng tiếp nối thành công mô hình Singapore và Hàn Quốc
Chính phủ Việt Nam vừa ban hành Nghị định 302/2025/NĐ-CP chi tiết về Quỹ Nhà ở quốc gia và triển khai Nghị quyết 201/2025/QH15 của Quốc hội về cơ chế đặc thù phát triển nhà ở xã hội (NƠXH). Theo đó, Quỹ Nhà ở trung ương được thành lập và trực thuộc Bộ Xây dựng trong khi UBND các cấp tỉnh sẽ quản lý Quỹ Nhà ở địa phương.
Việc thành lập các quỹ này được kỳ vọng sẽ giải quyết bài toán nhà ở cho người có thu nhập thấp, công nhân và các đối tượng yếu thế khác trên cả nước, đồng thời tạo ra đột phá trong phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam.
Mô hình hoạt động của Quỹ Nhà ở
Các quỹ hoạt động theo mô hình đơn vị sự nghiệp công lập, có tư cách pháp nhân riêng, con dấu độc lập và hệ thống hạch toán tách biệt. Đặc biệt, họ được quyền mở tài khoản tại Kho bạc Nhà nước hoặc các ngân hàng thương mại để thực hiện các hoạt động liên quan đến nhà ở xã hội. Mỗi tỉnh thành có thẩm quyền thành lập, tổ chức lại hoặc giao các quỹ sẵn có cho địa phương quản lý, nhưng phải đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật.
Nhiệm vụ quan trọng nhất của quỹ là tạo lập và phát triển nguồn cung nhà ở xã hội phục vụ nhu cầu thuê của người dân. Ngoài ra, quỹ có đầy đủ quyền đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội đồng bộ hạ tầng kỹ thuật-xã hội; tiếp nhận và chuyển đổi công năng nhà ở thuộc tài sản công; mua nhà xã hội từ chủ đầu tư; đặt hàng, tiếp nhận hoặc chuyển giao nhà ở từ doanh nghiệp 100% vốn nhà nước.
Quỹ Nhà ở cũng có thể tiếp nhận nhà tái định cư hoặc nhà ở do tổ chức, cá nhân tự nguyện đóng góp, đồng thời được phép mua nhà thương mại để cho thuê phục vụ cán bộ, công chức, viên chức và người lao động.
Năng lực tổ chức – Yếu tố then chốt
TS. Huỳnh Phước Nghĩa, giảng viên Đại học Kinh tế TP.HCM (UEH), đánh giá các quy định về cơ chế vận hành, quyền hạn và mô hình tổ chức của Quỹ Nhà ở trong Nghị định 302 được xây dựng tương đối đầy đủ và rõ ràng.
Tuy nhiên, ông nhấn mạnh yếu tố quyết định thành công nằm ở năng lực tổ chức và điều hành. Theo chuyên gia này, Quỹ Nhà ở quốc gia là đơn vị sự nghiệp công lập hoạt động theo cơ chế tự chủ tài chính nên chất lượng nhân sự, khả năng lập chiến lược, vận hành dự án và phối hợp liên ngành sẽ quyết định mức độ hiệu quả thực tế.
“Có cơ chế tốt thôi chưa đủ, điều quan trọng là đội ngũ thực thi phải đủ năng lực để vận hành trơn tru” – TS. Nghĩa nhấn mạnh. Theo ông, nếu được trao quyền tuyển dụng phù hợp, Quỹ Nhà ở quốc gia sẽ thu hút được đội ngũ chuyên gia giỏi, từ đó vận hành mô hình hiệu quả, minh bạch và bền vững hơn.
Bài học từ quốc tế
TS. Nghĩa cho biết, mô hình quỹ phát triển nhà ở không mới và khá tương tự với những mô hình đã vận hành hiệu quả tại Singapore hay Hàn Quốc. Tại Singapore, các cơ quan phát triển nhà ở hoạt động tự chủ, dễ dàng tiếp cận quỹ đất và tạo ra 50%-60% nguồn cung nhà ở toàn thị trường.
Việt Nam hiện cũng cho phép Quỹ Nhà ở quốc gia sử dụng quỹ đất Nhà nước theo quy hoạch, hợp tác với khu vực tư nhân và vay vốn tại ngân hàng thương mại – một cơ chế được đánh giá là “thoáng” hơn so với nhiều quốc gia châu Âu vốn phụ thuộc chủ yếu vào nguồn lực tư nhân.
“Nếu triển khai đúng hướng, quỹ có thể tạo ra tác động rất lớn. Thị trường mục tiêu trải rộng từ nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân đến các loại hình nhà ở mang tính đặc thù như nhà công vụ hay nhà dành cho người dân vùng thiên tai” – TS. Nghĩa phân tích.
Lợi ích hai chiều cho thị trường
Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu tại Savills Việt Nam, nhấn mạnh Quỹ Nhà ở quốc gia là mô hình đã chứng minh hiệu quả ở Singapore và Hàn Quốc, khi người dân được vay với lãi suất thấp, thời gian dài, còn doanh nghiệp tham gia quỹ được hưởng ưu đãi đầu tư và tiếp cận quỹ đất quy hoạch.
“Mô hình này tạo ra lợi ích hai chiều. Người mua được hỗ trợ tài chính hợp lý, còn doanh nghiệp có động lực tham gia phát triển nhà ở vừa túi tiền. Khi hai phía cùng hưởng lợi, thị trường sẽ tiến tới trạng thái cân bằng và bền vững hơn” – bà Hương nhận định.
Góc nhìn từ doanh nghiệp
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), kỳ vọng việc thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia sẽ tạo thêm kênh huy động vốn đa dạng và linh hoạt cho phát triển nhà ở xã hội.
Theo Chủ tịch HoREA, các chủ đầu tư sẽ có thêm nguồn lực tài chính ổn định để phát triển dự án, người có nhu cầu thực sự tiếp cận nhà ở với giá hợp lý, từ đó thúc đẩy mục tiêu phát triển tối thiểu 1 triệu căn nhà xã hội mà Chính phủ đã đề ra.
Bên cạnh cơ chế vốn, Quỹ Nhà ở quốc gia còn tạo lập quỹ đất để các chủ đầu tư triển khai dự án nhà xã hội. Cơ chế này giúp doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất sạch thuận lợi hơn, nguồn vốn chi phí thấp và rút ngắn thời gian triển khai dự án.
Tập trung vào mảng cho thuê
TS. Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP HCM, chỉ ra rằng quá trình đô thị hóa những năm qua cho thấy nhóm lao động phổ thông, người thu nhập thấp, công nhân tại các khu công nghiệp… luôn gặp bất lợi khi tiếp cận chỗ ở phù hợp.
“Chính vì thế, việc thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia, hoạt động theo mô hình xây – sở hữu – cho thuê, sẽ phù hợp hơn và mang lại hiệu quả bền vững” – TS. Thuận nhận định.
Chuyên gia này cho rằng quỹ có thể chủ động tạo lập quỹ đất, đầu tư hạ tầng, xây dựng nhà ở xã hội cho thuê tại các khu vực đông dân cư hoặc gần khu công nghiệp – nơi nhu cầu thực sự lớn và cấp bách.
“Chúng ta đã chứng kiến không ít trường hợp người mua nhà xã hội nhưng đi lại bằng xe sang hoặc đầu cơ bằng hình thức ủy quyền. Nếu tập trung vào mô hình cho thuê, những tình trạng này sẽ giảm rõ rệt” – ông nói.
Ông nhấn mạnh công nhân, viên chức thu nhập thấp hay người lao động nghèo nhiều năm nay đều có chung mong ước: một nơi an cư ổn định, giá cả vừa phải. Một dự án nhà ở xã hội cho thuê với giá thấp hơn phòng trọ, chất lượng tốt hơn và được quản lý chuyên nghiệp sẽ giúp hàng trăm ngàn gia đình có cơ hội nâng chất lượng sống, giảm áp lực mưu sinh tại đô thị.
Điều tiết giá bất động sản
Tuy nhiên, TS. Phạm Viết Thuận cũng lưu ý cần làm rõ và quy định cụ thể hơn về đối tượng được thuê. Ông cho rằng nếu siết điều kiện quá mức sẽ khiến nhà ở xã hội đi lệch mục tiêu ban đầu là giải quyết nhu cầu an cư cơ bản cho người lao động.
Ông kỳ vọng Quỹ Nhà ở quốc gia sẽ được trao đủ thẩm quyền và nguồn lực, từ vốn vay ưu đãi, quỹ đất sạch đến chính sách miễn giảm tiền sử dụng đất, thủ tục đầu tư. Khi đó, quỹ không chỉ hỗ trợ những người yếu thế mà còn giúp thị trường bất động sản bớt áp lực biến động giá.
“Trong bối cảnh giá nhà ngày càng tăng, chi phí vật liệu và tài chính đều leo thang, việc Thủ tướng quyết định thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia để đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội cho thuê, nhà ở công nhân là tín hiệu rất đáng mừng. Đây sẽ là công cụ điều tiết quan trọng giúp ghìm đà tăng giá bất động sản và ổn định thị trường” – TS. Thuận nhận định.
