Nợ trái phiếu Bất động sản: Nguy cơ vỡ nợ vẫn đang âm ỉ
Tình hình thị trường bất động sản trong tuần vừa qua vẫn tiếp tục diễn biến phức tạp với nguy cơ vỡ nợ từ các doanh nghiệp bất động sản do lượng lớn trái phiếu đang đến hạn thanh toán. Dù có nhiều tín hiệu tích cực từ các chính phủ nhằm tháo gỡ thị trường, nhưng áp lực nợ xấu vẫn là một trong những thách thức lớn nhất.
Mục lục
6.800 tỷ đồng trái phiếu đến hạn trong tháng 10
Theo báo cáo mới nhất từ FiinRatings, trong tháng 10/2025, khoảng 6.800 tỷ đồng trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản sẽ đáo hạn. Con số này chiếm 53,5% tổng giá trị đáo hạn gốc của nhóm phi ngân hàng với tổng giá trị ước tính 12.600 tỷ đồng.
Cụ thể, một số doanh nghiệp lớn có lượng trái phiếu đáng kể đến hạn trong tháng này bao gồm Vinhomes (VHM) với 3.500 tỷ đồng, Phát triển Phú Mỹ Hưng với 1.900 tỷ đồng và Đầu tư và Phát triển Bất động sản Thế Kỷ (Cen Land) với 650 tỷ đồng.
Mặc dù so với tháng 9, giá trị đáo hạn đã giảm 22%, nhưng áp lực thanh toán vẫn rất lớn với các doanh nghiệp. Dự kiến, xu hướng này sẽ tiếp tục giảm trong tháng 11 trước khi tăng trở lại mạnh vào tháng 12 với tổng giá trị 11.900 tỷ đồng.
141.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn vào năm 2026
Tổng giá trị trái phiếu do các doanh nghiệp bất động sản phát hành sẽ đáo hạn trong năm 2026 ước tính đạt 141.000 tỷ đồng, tăng 81% so với năm 2025. Đây là một mức độ tăng trưởng đáng báo động.
Theo thống kê của S&I Ratings, áp lực đáo hạn sẽ giảm dần vào quý đầu năm 2026, sau đó tăng đều đến cuối năm. Tổng giá trị đáo hạn trong cả năm 2026 ước tính đạt 233.000 tỷ đồng, tăng 26% so với năm 2025.
Nhìn vào cụ thể 3 tháng cuối năm, con số này càng trở nên đáng báo động khi dự kiến đạt 141.000 tỷ đồng, tăng 81% so với cùng kỳ năm 2025.
Hải Phát gia hạn trả nợ 500 tỷ đồng trái phiếu
Một tin đáng chú ý khác trong tuần qua là Công ty Cổ phần Đầu tư Hải Phát (HOSE:HPX) đã chính thức công bố thông tin gia hạn trả nợ mã trái phiếu HPXH2125007 thêm 18 tháng so với ngày đáo hạn ban đầu (25/08/2025).
Thông tin này được đưa ra sau khi Thanh tra Chính phủ kết luận CTCP Đầu tư Hải Phát đã sử dụng hàng trăm tỷ đồng tiền trái phiếu không đúng mục đích phát hành trong giai đoạn từ 1.1.2015 đến 30.6.2023.
Việc gia hạn nợ này cho thấy những khó khăn tài chính mà các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt không chỉ riêng một công ty mà đã trở thành vấn đề chung của toàn ngành.
Giá bất động sản Hà Nội tăng cao: Ba nguyên nhân chính
Trong khi đó, thị trường bất động sản Hà Nội đang ghi nhận mức giá tăng cao. Theo chia sẻ của ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), tình trạng này bắt nguồn từ ba nguyên nhân chính:
- Sự khan hiếm nguồn cung trầm trọng
- Chi phí đầu vào tăng vọt
- Nhu cầu đầu tư và ở thực vẫn rất lớn
Tuy nhiên, ông Đũng cũng cho biết Chính phủ đang triển khai hàng loạt giải pháp đồng bộ nhằm kiểm soát chi phí, tăng cung và ổn định thị trường trong thời gian tới.
Luật Đầu tư sửa đổi: Cần bãi bỏ thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư
Bối cảnh môi trường đầu tư đang đứng trước yêu cầu đổi mới mạnh mẽ, Bộ Tài chính đã xây dựng và hoàn thiện Dự thảo Luật Đầu tư (thay thế) lấy ý kiến rộng rãi.
Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, một dự án nhà ở thương mại tại đô thị lớn phải trải qua trung bình 7-9 thủ tục hành chính kéo dài 3-5 năm trước khi được cấp phép xây dựng. Trong đó, thủ tục xin chủ trương đầu tư luôn chiếm phần lớn thời gian và là khâu khó lường nhất.
TS Nguyễn Đình Cung – Nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cũng khẳng định, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư gây ra nhiều tác động tiêu cực đối với nhà đầu tư như tốn kém thời gian, chi phí, phải nhiều lần bổ sung, điều chỉnh, nhất là về quy mô, tiến độ và thời hạn thực hiện.
Theo chuyên gia này, chấp thuận chủ trương đầu tư là một thủ tục hành chính không có mục tiêu quản lý rõ ràng, không thay thế được các thủ tục cần thiết khác, gây nên nhiều tác động bất lợi đối với môi trường đầu tư, nên rất cần được sớm bãi bỏ.
Tóm lại, thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước nhiều thách thức từ áp lực nợ trái phiếu đến các vấn đề về pháp lý và thủ tục hành chính. Việc giải quyết những vấn đề này một cách đồng bộ sẽ là chìa khóa để giúp thị trường ổn định và phát triển lành mạnh hơn trong thời gian tới.
