Ông chủ bất động sản: VNREA đề xuất bảng giá riêng cho dự án >100ha
Trong nỗ lực tháo gỡ các vướng mắc trong thực thi Luật Đất đai 2024, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) vừa chính thức kiến nghị áp dụng Bảng giá đất riêng biệt cho các dự án có quy mô vượt quá 100 hecta.
Theo đó, VNREA đã gửi văn bản góp ý đối với dự thảo Nghị quyết về một số cơ chế, chính sách nhằm giải quyết những khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thực thi Luật Đất đai 2024. Trong các ý kiến đóng góp, hiệp hội nhấn mạnh việc cần có sự linh hoạt trong quy định bảng giá đất áp dụng cho từng loại hình dự án cụ thể.
Mục lục
Cơ sở cho đề xuất bảng giá riêng
VNREA chỉ ra rằng, việc áp dụng Bảng giá đất chung hiện hành để tính tiền sử dụng đất cho mọi dự án có thể phát sinh nhiều vấn đề phức tạp. Cụ thể, dự thảo Nghị quyết tại Điều 5 quy định việc áp dụng bảng giá đất để xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất áp dụng cho tất cả các dự án khi được giao đất, cho thuê đất, hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.
Tuy nhiên, trên thực tế có nhiều dự án đầu tư tại các vùng mới phát triển, hoặc các dự án có quy mô lớn mà chưa có bảng giá đất phù hợp. Trường hợp này, việc áp dụng bảng giá đất chung sẽ không phản ánh đúng giá trị thị trường thực tế, gây khó khăn cho cả nhà đầu tư và cơ quan quản lý.
Xác định giá đất cụ thể cho dự án lớn
Để giải quyết vấn đề này, VNREA đề nghị bổ sung quy định áp dụng giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong các trường hợp sau:
- Các dự án có quy mô sử dụng đất từ 100 hecta trở lên
- Các dự án đầu tư tại các khu vực mới phát triển, chưa có bảng giá đất
Hiệp hội cho rằng, đối với các dự án thuộc diện này, cần thực hiện việc xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp xác định giá đất được quy định tại Luật Đất đai hiện hành. Điều này sẽ đảm bảo tính minh bạch, khách quan và phù hợp với điều kiện thực tế của từng vùng, từng loại đất.
Giải pháp cho việc nộp tiền bổ sung khi chưa xác định giá đất
Bên cạnh đề xuất về bảng giá đất, VNREA còn kiến nghị phân loại trường hợp phải nộp tiền bổ sung cho thời gian chờ giá đất được xác định.
Căn cứ theo Khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103/2024/NĐ-CP, hiện quy định việc thu khoản tiền bổ sung với tỷ lệ 5,4%/năm (dự kiến giảm còn 3,6%/năm) số tiền sử dụng đất/tiền thuê đất phải nộp cho khoảng thời gian chưa xác định giá đất.
Tuy nhiên, VNREA cho rằng quan điểm trên chưa phù hợp vì nghĩa vụ xác định giá đất thuộc trách nhiệm của cơ quan nhà nước, không phải là trách nhiệm của người sử dụng đất. Khi người sử dụng đất chưa nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì họ chưa thể thực hiện các quyền liên quan như mua bán, chuyển nhượng, thế chấp…
Việc yêu cầu người sử dụng đất phải chịu trách nhiệm trong trường hợp này, theo VNREA, là thiếu cơ sở pháp lý. Do đó, hiệp hội đề xuất phân chia thành hai trường hợp:
- Người sử dụng đất phải nộp bổ sung nếu đã đưa đất vào khai thác, kinh doanh, sử dụng
- Người sử dụng đất không phải nộp bổ sung nếu chưa đưa đất vào khai thác, kinh doanh, sử dụng. Trường hợp đã nộp tiền bổ sung sẽ được hoàn trả hoặc đối trừ vào các nghĩa vụ tài chính khác
Đề xuất của VNREA được đánh giá là giải pháp thiết thực, góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư và đồng thời đảm bảo hài hòa giữa phát triển kinh tế và quản lý nhà nước về đất đai.
Nội dung đóng góp của VNREA hiện đang được các cơ quan chức năng xem xét, kỳ vọng sẽ góp phần hoàn thiện cơ chế chính sách quản lý và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai quốc gia.
