Rủi ro đe dọa thị trường bất động sản 2026
Thị trường bất động sản đang đứng trước những thách thức lớn khi rủi ro từ các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao ngày càng trở nên rõ rệt. Theo phân tích từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), bối cảnh lãi suất tăng đã tạo áp lực đáng kể lên nhóm nhà đầu tư kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn tham gia thị trường trong thời giá tăng “nóng”.
Năm 2025 đánh dấu mốc thị trường ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm mở bán mới – mức cao nhất trong giai đoạn 2019-2025, gần đạt đỉnh nguồn cung. Tuy nhiên, thị trường vẫn chưa được “giải khát” hoàn toàn do mất cân đối trong cơ cấu cung. Phát triển đáng lo ngại là sự thiếu hụt trầm trọng các sản phẩm nhà ở có giá phù hợp, trong khi phần lớn nguồn cung mới lại tập trung vào phân khúc căn hộ cao cấp và sản phẩm thấp tầng có giá trị lớn. Đáng chú ý, tới 25% nguồn cung căn hộ được định giá trên 100 triệu đồng/m², chủ yếu tại một số chủ đầu tư lớn.
Trong khi đó, dù nguồn cung tăng nhanh, giá bất động sản vẫn liên tục thiết lập mặt bằng mới. Sự hấp thụ tốt đa số dự án mới mở bán được giải thích bởi nhu cầu nhà ở bị nén trong nhiều năm kết hợp cùng loạt thông tin tích cực về triển vọng kinh tế và đầu tư hạ tầng, trên nền tảng mặt bằng lãi suất duy trì thấp. Nhiều dự án rơi vào tình trạng “cháy hàng”, thậm chí người mua phải trả chênh lệch để sở hữu sản phẩm. Giai đoạn này chứng kiến dòng tiền đầu tư đổ mạnh vào thị trường, nhiều nhà đầu tư đạt lợi nhuận cao trong thời gian ngắn, thậm chí lãi gấp đôi số vốn chỉ sau hơn một năm.
Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, bức tranh thị trường bắt đầu có sự thay đổi. Mặc dù vẫn có những dự án được thị trường đón nhận tốt, tình trạng phân hóa ngày càng rõ nét khi nguồn cung đồng loạt tăng trên diện rộng, mang đến nhiều lựa chọn đa dạng hơn cho nhà đầu tư. Đặc biệt, khi lãi suất có xu hướng tăng, áp lực tài chính bắt đầu bộc lộ rõ rệt đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn.
Sự phân hóa này không diễn ra ngẫu nhiên, mà gắn chặt với những thay đổi mang tính nền tảng về không gian phát triển thị trường. Trong bối cảnh giá bất động sản, đặc biệt tại các đô thị lớn, đã tăng cao hơn so với thu nhập bình quân, trong khi chi phí vốn, đặc biệt là lãi suất vay, tiếp tục tạo áp lực, thị trường đang dần thu hẹp đối tượng tham gia. Người mua ở thực buộc phải có nền tảng tài chính vững vàng và khả năng tích lũy dài hạn. Nhà đầu tư cũng không còn dễ dàng đạt được lợi nhuận nhanh như giai đoạn trước.
Chiến lược lướt sóng dựa trên thông tin thiếu kiểm chứng, hiệu ứng đám đông hay kỳ vọng ngắn hạn ngày càng trở nên rủi ro, nhất là trong bối cảnh dữ liệu thị trường từng bước được minh bạch hóa, đáng chú ý là việc gắn mã định danh riêng cho bất động sản. Nhà đầu tư buộc phải chuyển sang tư duy chọn lọc, ưu tiên giá trị thực, khả năng khai thác, thanh khoản và quản trị rủi ro.
Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, thiếu chiến lược dài hạn sẽ dần bị loại khỏi cuộc chơi. Cùng với việc từng bước hoàn thiện “khung pháp lý cứng”, việc xây dựng, chuẩn hóa và lan tỏa các hệ chuẩn mực, tiêu chí nghề nghiệp cũng như tiêu chuẩn phát triển dự án là yêu cầu mang tính cấp thiết trong giai đoạn hiện nay. Đây không chỉ là nền tảng để định hướng hoạt động đầu tư, kinh doanh và hành nghề bất động sản theo hướng minh bạch, chuyên nghiệp, mà còn góp phần sàng lọc thị trường, nâng cao chất lượng sản phẩm và năng lực của các chủ thể tham gia.
Khi các chuẩn mực được thiết lập và tuân thủ rộng rãi, thị trường sẽ vận hành lành mạnh hơn, giảm thiểu các hành vi đầu cơ, thổi giá, đồng thời tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững trong trung và dài hạn.
Ở chiều ngược lại, các chủ đầu tư cũng chịu áp lực lớn từ chi phí đất đai, chi phí phát triển dự án và chi phí tài chính. Những doanh nghiệp thiếu năng lực tài chính, phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy hoặc phát triển sản phẩm lệch pha nhu cầu thị trường sẽ sớm bộc lộ rủi ro.
Trong bối cảnh mới, uy tín và năng lực của chủ đầu tư trở thành lợi thế cạnh tranh cốt lõi. Những dự án đảm bảo đúng tiến độ, đúng pháp lý và đúng những gì đã cam kết sẽ có lợi thế rõ rệt trong việc thu hút dòng tiền. Khi nguồn cung cải thiện trên diện rộng, cạnh tranh không chỉ diễn ra giữa các dự án, mà còn giữa các chủ đầu tư trong việc thu hút hệ thống phân phối và đơn vị môi giới chuyên nghiệp. Chính sách bán hàng, mức độ minh bạch và sự chia sẻ lợi ích trở thành yếu tố quyết định.
Về dài hạn, VARS nhận định, giá bất động sản sẽ không tăng “nóng” nhưng sẽ khó giảm bởi nhu cầu nhà ở thực luôn duy trì ở mức cao cùng nền kinh tế tăng trưởng, đặc biệt là đầu tư hạ tầng không ngừng mở rộng, giúp gia tăng giá trị bất động sản và kích thích nhu cầu đầu tư. Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án ngày càng gia tăng, nhất là các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai theo bảng giá đất mới, cũng tạo mặt bằng giá mới cho thị trường. Tuy nhiên, sức cầu của thị trường sẽ mang tính chọn lọc rất cao.
Những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc không phù hợp với nhu cầu ở thực sẽ đối mặt với nguy cơ “đóng băng” giao dịch, ngay cả trong bối cảnh mặt bằng giá chung vẫn duy trì xu hướng tăng.
Trong bức tranh chung, bất động sản tại khu vực trung tâm tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao và đà tăng trưởng ổn định theo năm. Nguồn cung mới gần như không còn và phần lớn chủ sở hữu không chịu áp lực phải bán. Quỹ đất tại khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm và tập trung vào phân khúc hạng sang, đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn của nhóm khách hàng có thu nhập cao và lực lượng nhân sự chất lượng cao trong bối cảnh nền kinh tế hướng tới tăng trưởng và hội nhập sâu rộng.
Tuy nhiên, mặt bằng giá khu vực trung tâm chỉ thực sự ổn định khi thị trường vùng ven vận hành lành mạnh. Trong trường hợp thanh khoản tại các khu vực vùng ven suy giảm mạnh, nhà đầu tư buộc phải cơ cấu lại danh mục, bán ra các tài sản có tính thanh khoản tốt hơn, thường là bất động sản khu vực trung tâm để xử lý dòng tiền.
