Shophouse TP.HCM ế ẩm: Giá cao, lợi nhuận thấp
Thị trường bất động sản TP.HCM đang chứng kiến tình trạng shophouse tại nhiều khu vực rao bán hoặc cho thuê kéo dài mà không tìm được khách hàng. Nguyên nhân chính đến từ giá cả quá cao và diện tích không phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường.
Mục lục
Sự ảm đạm của thị trường shophouse
Đầu tháng 9, một nhân viên môi giới bất động sản tại khu vực phường Cát Lái vẫn đang tích cực tìm kiếm khách cho hai căn shophouse mình nhận môi giới. Đây là lần thứ 3 trong năm anh phải “đẩy” sản phẩm này nhưng vẫn chưa có kết quả khả quan.
“Giá căn shophouse tại khu vực này bằng gần 2 lần giá căn hộ trong khi nhu cầu không nhiều”, anh T. chia sẻ về sản phẩm mình đang bán.
Tình trạng shophouse khối đế chung cư ế ẩm không chỉ diễn ra ở khu vực Cát Lái – nơi mật độ dân cư không đông, mà còn tại các khu vực như Hiệp Bình, An Lạc dù đã có cư dân sinh sống đông đảo. Ngay cả khu vực trung tâm và các khu TOD kết nối giao thông đông đúc cũng không ngoại lệ.
Theo ghi nhận thực tế tại khu vực nhà ga metro An Phú – nơi đông đúc người qua lại và nằm sát trung tâm mua sắm sầm uất Thảo Điền, nhiều căn shophouse khối đế và nhà phố vẫn trong tình trạng “cửa đóng then cài”, treo biển cho thuê hoặc rao bán.
Số liệu báo cáo đáng báo động
Báo cáo Thị trường nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận quý II/2025 của DKRA cho thấy phân khúc shophouse ghi nhận những chuyển động, nhưng vẫn đầy thách thức. Nguồn cung sơ cấp cả nước tăng khoảng 16% so với cùng kỳ năm trước, nhưng 99% nguồn đến từ hàng tồn kho các dự án trước đó.
Trong kỳ khảo sát, chỉ có 42 căn shophouse nhà phố/nghỉ dưỡng được giao dịch – một tỷ lệ rất thấp so với tổng nguồn cung hơn 3.500 căn. Con số này phản ánh rõ nét tình trạng ế ẩm của dòng sản phẩm này.
Nguyên nhân chính khiến shophouse tồn kho
Theo phân tích từ các chuyên gia, có nhiều lý do khiến shophouse tồn kho hàng loạt:
- Mức giá quá cao: Mặt bằng loại này thường có diện tích lớn, bàn giao thô và chi phí hoàn thiện cao, khiến nhà đầu tư phải bỏ thêm vốn đáng kể trước khi khai thác.
- Tỷ suất lợi nhuận thấp: Chỉ đạt khoảng 2% – 3%/năm, thấp hơn nhiều so với kỳ vọng cũng như lãi suất gửi tiết kiệm.
- Vị trí bất lợi: Nhiều dự án tập trung tại khu Nam và khu Đông TP.HCM với mức giá bán sơ cấp liên tục neo ở mức cao.
- Ví dụ điển hình: Ở những phân khu mới của một số dự án đại đô thị tại khu Đông, đơn giá bán sơ cấp vượt ngưỡng 300 – 350 triệu Đồng cho mỗi m2 sàn thương mại, gấp hơn 3 lần so với mức giá căn hộ trong cùng dự án.
- Mức cho thuê cao: Dao động từ 10 – 70 triệu đồng, tương ứng tỷ suất lợi nhuận cho thuê chỉ đạt khoảng 2% – 3%/năm.
Phân tích chuyên sâu hơn
Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group: “Tôi cho rằng đây là những rào cản chính ảnh hưởng trực tiếp đến tỷ lệ hấp thụ của dòng sản phẩm shophouse thời gian qua và trong tương lai sắp tới”.
Chuyên gia đầu tư bất động sản của DKRA cũng chỉ ra thêm các lý do khiến shophouse khối đế chung cư “ế dài”: thiết kế và diện tích lớn khiến giá cao hơn nhưng không đáp ứng mục đích kinh doanh nhỏ lẻ. Khảo sát cho thấy 70–80% doanh thu của shophouse đến từ cư dân trong dự án, và nếu tỷ lệ lấp đầy căn hộ chưa cao, việc kinh doanh càng thêm khó khăn.
Yếu tố pháp lý cũng là rào cản đáng kể. Nhiều dự án chỉ sở hữu thời hạn 50 năm, dẫn đến tâm lý e ngại của khách thuê khi phải bỏ ra chi phí đầu tư ban đầu cao nhưng không có sự bảo đảm lâu dài.
Tình hình giá cả hiện tại
Điểm đáng chú ý của dòng căn hộ shophouse trong 3-6 tháng gần đây, theo nhân viên môi giới Đ.T là mức giá đi ngang, bất chấp thị trường căn hộ trải qua đợt sóng sáp nhập hành chính.
“Các căn giao dịch được hoặc được quan tâm nằm ở dự án có pháp lý tốt, có thể kinh doanh hay cho thuê liền”, anh T. nói.
Giải pháp cải thiện tình hình
Giới quan sát đánh giá thanh khoản của shophouse vẫn là điểm “cổ chai” quan trọng, và đòi hỏi phải có sự tham gia mạnh mẽ của chủ đầu tư trong việc giảm bớt rủi ro cho người mua để kích thích cầu trong ngắn hạn.
Theo bà Trần Phạm Phương Quyên, Quản lý Bộ phận Cho thuê Bán lẻ Savills, shophouse khối đế bị cạnh tranh mạnh mẽ với mặt bằng trung tâm thương mại và nhà dân cho thuê. Để kích thích tiêu thụ dòng sản phẩm này, các chủ đầu tư nên xem khối đế thương mại như một phần cần được ưu tiên lấp đầy, tạo điều kiện thuận lợi hơn để thu hút các nhóm khách thuê có nhu cầu diện tích lớn hoặc các ngành nghề thiết yếu.
Bên cạnh đó, việc chuẩn bị kỹ lưỡng về thiết kế ngay từ giai đoạn tiền xây dựng cũng đóng vai trò rất quan trọng, nhằm mục đích mặt bằng thuê khi xây ra thì đáp ứng được yêu cầu của nhóm khách thuê tiềm năng ngay.
Đề xuất từ chuyên gia
Đại diện DKRA cũng gợi ý chia nhỏ linh hoạt từ 30–70 m² để phù hợp hơn với nhu cầu và khả năng tài chính của các hộ kinh doanh nhỏ lẻ.
“Bên cạnh đó, sự phối hợp giữa chủ đầu tư trong khâu thiết kế – vận hành, chính quyền trong hỗ trợ pháp lý – hạ tầng, và ban quản lý trong chiến lược vận hành thương mại, thanh khoản shophouse khối đế hoàn toàn có thể được cải thiện thay vì để trống hoặc buộc phải sang nhượng với mức giá thấp như hiện nay”, ông Võ Hồng Thắng của DKRA nói.
Thị trường shophouse TP.HCM đang đứng trước nhiều thách thức, nhưng với những giải pháp hợp lý từ các chủ đầu tư và sự hỗ trợ từ chính quyền, tình hình có thể sẽ được cải thiện trong thời gian tới.
