Sửa Luật Đất đai: Cánh cửa nhà giá rẻ mở rộng
Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 đang được kỳ vọng sẽ tạo ra sự cân bằng trong nghĩa vụ tài chính đất đai, đồng thời tháo gỡ những bất cập từ bảng giá đất tăng sốc trong thời gian qua. Đối với các doanh nghiệp, việc kiểm soát chi phí đầu vào cho giá nhà vẫn là bài toán khó khăn, trong khi Nhà nước nỗ lực chống thất thu ngân sách, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
Mục lục
Nút thắt từ định giá sơ cấp
Việc xác định giá đất đang trở thành điểm nghẽn lớn của thị trường bất động sản. Sau một năm áp dụng bảng giá đất mới khi Luật Đất đai 2024 được thông qua, nhiều doanh nghiệp đã phản ánh các bất cập như cán bộ lo sợ rủi ro pháp lý nên không dám quyết giá, khiến dự án chậm tiến độ.
Có trường hợp dù đã được chốt giá trước đó nhưng lại bị yêu cầu tính lại, buộc doanh nghiệp phải nộp thêm hàng trăm tỉ đồng, làm chi phí đội lên và dự án rơi vào tình trạng bế tắc. Thậm chí, giá đất còn được xác định dựa trên kết quả đấu giá bị thổi giá, vô tình hợp thức hóa giá ảo, đẩy chi phí thuê đất tăng cao và làm giảm sức hút đầu tư.
Giữa bối cảnh này, câu hỏi đặt ra vai trò và tư cách của Nhà nước trong quản trị đất đai. Thực tế, Nhà nước đã và đang cùng một lúc đóng ba vai: “ông chủ đất”, nhà quản lý vĩ mô và bên tham gia trên thị trường.
Tác động tâm lý và thị trường
Bảng giá đất mới tăng mạnh đã tạo hiệu ứng tâm lý đáng kể trên thị trường. Nhiều chủ đất, đặc biệt là đất thổ cư, lấy cớ “giá Nhà nước tăng” để đẩy giá bán lên cao, khiến người có nhu cầu mua ở thực sự khó tiếp cận.
Một bất cập khác là chênh lệch quá lớn giữa giá đất nông nghiệp và đất thổ cư. Giá đất ở được điều chỉnh tăng gấp nhiều lần để tiệm cận thị trường, trong khi giá đất nông nghiệp gần như không thay đổi. Điều này khiến chi phí chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở bị đẩy lên rất cao, có trường hợp tăng gấp hàng chục lần so với trước đây. Đối với những hộ gia đình muốn chuyển đổi để xây nhà ở, mức thuế mới trở thành gánh nặng, gần bằng một phần lớn giá trị thị trường của lô đất.
Đề xuất cơ chế định giá mới
Theo chuyên gia bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên, việc xây dựng bảng giá đất hàng năm theo quy định của Luật Đất đai 2024 vừa tốn kém nguồn lực, vừa tạo ra rủi ro lớn cho doanh nghiệp. Thực tế, mỗi năm có 12 tháng thì các địa phương đã mất hơn nửa năm để ngồi họp bàn và xây dựng bảng giá mới, khiến công việc quản lý bị kéo dài và kém hiệu quả.
Dự thảo sửa đổi đề xuất quay lại cơ chế ban hành bảng giá đất theo chu kỳ 5 năm để đảm bảo sự ổn định lâu dài. Đồng thời, để không lạc hậu so với thị trường, Nhà nước có thể áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) hàng năm. Về bản chất, cơ chế này không khác nhiều so với việc xây bảng giá mới mỗi năm, nhưng sẽ tinh giản đáng kể khối lượng công việc và giảm gánh nặng cho địa phương.
Sự ổn định chính sách đặc biệt quan trọng đối với các dự án bất động sản thường kéo dài 5-7 năm. Nếu chi phí đất thay đổi liên tục hoặc bị truy thu bổ sung như từng xảy ra, doanh nghiệp sẽ rơi vào thế bị động, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ và sức hút đầu tư.
Doanh nghiệp ứng phó bằng bài toán tài chính mới
Đại diện doanh nghiệp bất động sản Bcons cho rằng, quy định tại Điều 158 dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024, việc Nhà nước giữ vai trò quyết định giá đất giúp đảm bảo minh bạch và hạn chế tình trạng “thổi giá”. Tuy nhiên, điều này cũng khiến chi phí đất khó dự báo, gây khó khăn cho việc lập kế hoạch tài chính và chiến lược đầu tư dài hạn.
Để ứng phó, doanh nghiệp buộc phải xây dựng nhiều kịch bản tài chính thay vì dựa vào một con số cố định, nhằm giảm rủi ro và duy trì tính khả thi của dự án.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp đánh giá cao cơ chế thu hồi đất khi đạt 75% đồng thuận, cho rằng đây sẽ là giải pháp tháo gỡ nút thắt giải phóng mặt bằng, giảm nguy cơ đội vốn và rút ngắn thời gian chuẩn bị. Tuy nhiên, quá trình bồi thường, tái định cư cần minh bạch và nhân văn để bảo đảm sự đồng thuận thực chất, từ đó giúp dự án triển khai đúng tiến độ.
Cơ chế 75% đồng thuận: Cơ hội và thách thức
Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam VARS IRE, đồng tình với hai đề xuất mới cho phép Nhà nước hỗ trợ thu hồi đất khi doanh nghiệp đạt thỏa thuận với trên 75% hộ dân và bỏ nguyên tắc “giá thị trường” trong định giá đất, cho rằng những thay đổi này có thể mang lại những tác động tích cực cho quá trình phát triển dự án.
Về phía doanh nghiệp, cơ chế 75% giúp tháo gỡ vướng mắc lớn trong giải phóng mặt bằng, rút ngắn thời gian chuẩn bị, giảm rủi ro đội vốn. Đồng thời, việc không áp dụng cứng nhắc nguyên tắc “giá thị trường” sẽ thuận lợi hơn nếu có khung hướng dẫn minh bạch, dựa trên dữ liệu thị trường thực tế, giúp doanh nghiệp dễ dự báo chi phí đất, từ đó xây dựng kế hoạch tài chính và phương án kinh doanh hiệu quả.
Tuy nhiên, tác động đến người mua cuối cùng còn phụ thuộc vào cách thực thi. Nếu giá đất đầu vào được xác định minh bạch, nguồn cung dự án có thể tăng, góp phần giảm áp lực giá. Ngược lại, nếu thiếu rõ ràng, chi phí đất bị đẩy cao, giá bán nhà có nguy cơ vượt xa giá trị thực, làm thu hẹp phân khúc nhà ở vừa túi tiền và giảm khả năng tiếp cận của người dân.
Thực tế triển khai và giải pháp
Chuyên gia bất động sản Dương Đăng Phúc nhìn nhận cơ chế thu hồi đất khi đạt 75% thực tế triển khai sẽ khó tránh vướng mắc khi cùng một khu vực có hộ chỉ để ở, nhưng cũng có hộ gắn bó kinh doanh buôn bán hàng chục năm. Việc buộc di dời trong trường hợp này dễ dẫn đến tranh chấp do mất sinh kế và cần thời gian để ổn định nơi ở, nơi làm ăn mới.
Chính vì vậy, ngoài tỉ lệ đồng thuận, cơ chế thu hồi đất cần gắn liền với chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư minh bạch, nhân văn để tạo sự đồng thuận thực chất, qua đó bảo đảm tiến độ dự án và ổn định xã hội.
Kỳ vọng của doanh nghiệp
Đại diện từ Bcons nhấn mạnh dự thảo Luật Đất đai 2024 tạo ra khuôn khổ pháp lý minh bạch, ổn định hơn, qua đó hỗ trợ hoạch định chiến lược quỹ đất dài hạn. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, chi phí đất đầu vào có thể biến động, gây áp lực lên giá thành sản phẩm, buộc doanh nghiệp phải tối ưu công nghệ từ thiết kế, thi công đến quản lý và vận hành để cân đối chi phí.
Ở góc nhìn dài hạn, doanh nghiệp kỳ vọng tiến độ dự án sẽ được rút ngắn nhờ cơ chế đồng thuận 75% và thủ tục rõ ràng hơn. Chính sách cho phép trả tiền thuê đất linh hoạt, cùng với việc phân bổ chi phí đất theo thời gian, sẽ giúp giảm gánh nặng tài chính và quản trị dòng tiền hiệu quả. Ngoài ra, khung pháp lý minh bạch còn tạo điều kiện thu hút vốn, mở rộng hợp tác với nhà đầu tư nước ngoài, từ đó nâng cao năng lực cạnh tranh và mở rộng thị trường.
Đại diện doanh nghiệp bất động sản Nam Long cũng kỳ vọng dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sẽ tạo động lực để các nhà phát triển dự án vừa túi tiền tham gia thị trường. Cụ thể, từ góc độ điều chỉnh bảng giá đất minh bạch, hỗ trợ vấn đề giải phóng mặt bằng sẽ khuyến khích doanh nghiệp tập hợp quỹ đất ban đầu.
Theo kế hoạch, việc điều chỉnh mức thuế phí bất động sản từ doanh nghiệp, người sử dụng tài nguyên đất đai cũng cần có định mức rõ ràng, có tỉ lệ giảm chi phí nghĩa vụ tài chính từ 100% còn 70% hoặc 30% tùy trường hợp và mục đích. Ở một số quốc gia phát triển, phía cơ quan chức năng có những chính sách, quy định riêng cho doanh nghiệp phát triển nhà ở phân khúc bình dân như hệ số ưu đãi trong lãi suất, tín dụng, vay vốn hay diện tích đất…
