Tại sao căn hộ lại giá ngang nhà đất?
Gần đây, mức giá chung cư tại một số khu vực ở Hà Nội đã đạt tới 150 – 200 triệu đồng/m², ngang bằng thậm chí còn cao hơn so với nhà liền thổ cùng khu vực. Điều đặc biệt là tại các vị trí đắc địa như quận Nội đô, Tây Hồ, Ba Đình, mức giá này còn tăng cao hơn nữa, tạo ra một nghịch lý thú vị trên thị trường bất động sản.
Mục lục
Gia tăng chóng mặt của giá chung cư
Tại quận Nam Từ Liêm, một dự án vừa được mở bán với giỏ hàng gần nghìn căn. Giá nhà đầu tư đưa ra trung bình 130 triệu đồng/m², chưa gồm VAT và phí bảo trì – mức giá gấp đôi so với giai đoạn đầu mở bán cách đây 4 năm. Các sản phẩm có diện tích 34-150 m², tương ứng 1-4 phòng ngủ.
Tại huyện Đông Anh, dự án chung cư cao cấp trong đại đô thị được chào bán với mức giá 90-100 triệu đồng/m², cạnh tranh trực tiếp với các khu vực trung tâm. Điển hình, căn hộ 3 phòng ngủ tại dự án này có giá từ 7,5 tỷ đồng với diện tích 75m².
Đặc biệt, dự án căn hộ gồm 5 tòa tháp ở mặt đường Võ Chí Công, quận Tây Hồ mở bán với mức giá thăm dò từ 6.800 USD/m² (tương đương khoảng 170 triệu đồng/m²), chưa bao gồm VAT. Căn sky villa thông tầng tại dự án này được chào giá từ 25 tỷ đồng.
So sánh giá giữa căn hộ và nhà liền thổ
Mức giá 15-22 tỷ đồng cho các căn hộ chung cư đã bắt đầu “rượt đuổi” với phân khúc nhà liền thổ cùng khu vực phía tây Hà Nội. Tương tự, quỹ căn liền kề diện tích 90-100m², mặt tiền 5m giáp đường Lê Quang Đạo kéo dài đang được chào ở mức 21-23 tỷ đồng.
Tại khu đô thị gần đường Xuân Phương, một số căn liền kề vị trí góc, view công viên có giá 21-22 tỷ đồng. Trong khi đó, các căn nhỏ hơn với diện tích 75m² có giá gần 15 tỷ đồng.
Ở khu vực Vân Canh, Hoài Đức, quỹ hàng nhà liền kề 80m² đang được giao dịch chuyển nhượng khoảng 16-17 tỷ đồng. Các căn này có thiết kế cao 4 tầng, diện tích sử dụng 275m², mặt tiền 5m.
Mức giá tại các quận nội đô
Tại quận Tây Hồ cũ, các căn hộ có giá dao động từ 150 – 270 triệu đồng/m². Quận Ba Đình cũ, một số căn hộ sky villas được rao bán với giá khoảng 250 – 260 triệu đồng/m², trong khi căn thường cũng ở mức 140 – 200 triệu đồng/m².
Đáng chú ý, tại quận Hoàn Kiếm cũ, một dự án căn hộ “hàng hiệu” được chào bán với mức giá lên tới 500 – 700 triệu đồng/m².
Báo cáo từ Bộ Xây dựng
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, một số chung cư cao cấp đã có giá ngang ngửa giá nhà liền kề, biệt thự tại Hà Nội. Điển hình như:
- Dự án Noble Crystal: mức giá rao bán 160 – 270 triệu đồng/m²
- Dự án The Nelson Private Residences: dao động trong khoảng 120 – 180 triệu đồng/m²
- Dự án The Matrix One: đang rao bán ở mức 120 – 150 triệu đồng/m²
- Dự án Endless Skyline West Lake: rao bán ở mức 120 – 150 triệu đồng/m²
Điều đáng chú ý là giá biệt thự, nhà liền kề hiện cũng dao động khoảng 200 triệu đồng/m². Vinhomes Thăng Long có giá rao bán khoảng 172 – 181 triệu đồng/m², khu đô thị mới Dịch Vọng có giá rao bán khoảng 270-283 triệu đồng/m², Jade Square có giá rao bán khoảng 265 – 271 triệu đồng/m², dự án HDI Homes Vũ Phạm Hàm giá rao bán khoảng 310 – 320 triệu đồng/m².
Lý giải từ chuyên gia
Ông Vũ Cương Quyết – CEO Đất Xanh Miền Bắc
Ông Quyết cho rằng, chung cư mấy năm vừa qua tăng nóng thì phân khúc đất nền đang bị lãng quên. Nhiều tỉnh, thành phố có giá đất nền chỉ khoảng 20 – 60 triệu đồng/m², trong khi chung cư quanh khu vực đó đã lên tới 50 – 60 triệu đồng/m².
“Có những nơi, giá đất nền ngang bằng giá chung cư, thậm chí có nơi đất nền còn rẻ hơn chung cư. Điều đó khá phi lý. Bởi bản chất, đất nền có giá trị riêng: sở hữu vĩnh viễn, không hư hỏng, không phải lo bảo trì, bảo dưỡng. Một mảnh đất có thể xây nhà ở vĩnh viễn, thậm chí xây 6 – 7 tầng để sử dụng lâu dài”, ông Quyết nhấn mạnh.
Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS)
Theo ông Đính, chủ đầu tư nào có lợi thế sẵn quỹ đất đều muốn xây dựng, kinh doanh phân khúc cao cấp trở lên để tối ưu lợi nhuận. Trong bối cảnh giá đất, chi phí đầu tư, xây dựng, nhân công ngày càng tăng, việc giảm giá bán sơ cấp hiếm khi xảy ra.
“Ở giai đoạn trước, vị trí đắc địa quyết định giá bán, nên mốc trăm triệu đồng một m² chủ yếu gắn với quận nội đô. Hiện quỹ đất trung tâm ngày càng hạn hẹp, nguồn cung cao cấp có xu hướng mở rộng ranh giới và xuất hiện ở cả vùng ven”, ông Đính phân tích.
Ông Phạm Đức Toản – Tổng giám đốc EZ Property
Ông Toản cho rằng, từ năm ngoái đến nay, nguồn cung chung cư mới ở Hà Nội chủ yếu là các phân khu, giai đoạn tiếp theo của khu đô thị hoặc dự án có quỹ đất chuyển nhượng thứ cấp, tập trung ở phía tây và phía đông bắc thành phố. Còn số lượng dự án được phê duyệt mới vẫn rất ít.
“Thị trường thiếu tính cạnh tranh khiến giá bán khó giảm”, ông Toản nói.
Ông Lê Đình Chung – Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes
Ông Chung nhận định, thị trường xuất hiện nhiều dự án cao cấp, hàng hiệu với mức giá trên 150 triệu đồng/m², chủ yếu ở những vị trí đắc địa, hướng tới nhóm khách hàng có điều kiện cao. Tuy nhiên, ông lưu ý những sản phẩm này tính thanh khoản không cao do kén khách.
Về triển vọng tăng giá, ông Chung đánh giá phần lớn các sản phẩm này đang ở giai đoạn sơ cấp, chủ đầu tư định giá cao ngay từ đầu nên để tăng thêm sẽ cần thời gian.
“Trong ngắn hạn, nguồn cung chung cư tại Hà Nội không thay đổi nên giá khó giảm sâu. Chi phí đầu vào cao, tiến độ thực hiện lâu, nhà phát triển kỳ vọng lợi nhuận lớn nên mặt bằng giá vẫn neo cao”, ông Chung nhận định.
