Thị trường BĐS 2025: 75% giao dịch từ nhà thứ hai
12/01/2026 16:42
Ông Lê Đình Chung – Phó Chủ tịch Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết, năm 2025 là một năm đặc biệt với hơn 75% giao dịch nhà ở đến từ người mua nhà thứ hai trở lên, trong đó có khoảng 10% là nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn.
Mục lục
Tăng mạnh nguồn cung
Theo báo cáo của VARS IRE, năm 2025, toàn thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam ghi nhận hơn 128 ngàn sản phẩm chào bán mới, tăng vọt 88% so với năm 2024 và là mức cao nhất kể từ giai đoạn 2019–2025. Động lực chính đến từ phân khúc chung cư, với hơn 80 ngàn sản phẩm mới được tung ra thị trường, gấp đôi so với năm trước.
Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung đang dịch chuyển rõ rệt về phía phân khúc cao cấp. Khoảng 25% lượng căn hộ mở bán mới, tương đương hơn 20 ngàn sản phẩm, có mức giá trên 100 triệu đồng/m², gần gấp 10 lần so với cùng kỳ năm 2024.
Tại hai thị trường trọng điểm là Hà Nội và TP HCM (cũ), khoảng 85% nguồn cung căn hộ mới có giá trên 80 triệu đồng/m², cho thấy sự thống trị của dòng sản phẩm cao cấp và siêu cao cấp. Trong bối cảnh này, phân khúc nhà ở thương mại bình dân tiếp tục vắng bóng trên thị trường.
Sự tăng mạnh của nguồn cung cũng kéo theo lượng tồn kho gia tăng, chủ yếu là các sản phẩm đang triển khai và nhà ở hình thành trong tương lai, phản ánh dư địa nguồn hàng cho giai đoạn tiếp theo.
Phân tích sức cầu
Về sức cầu, ông Lê Đình Chung chia sẻ tỷ lệ hấp thụ bình quân năm 2025 đạt khoảng 68% trên tổng nguồn cung mở bán mới, tương đương gần 88 ngàn giao dịch thành công. Trong 3 quý đầu năm, nhiều dự án có mức giá cao vẫn đạt tỷ lệ hấp thụ tích cực nhờ sự kết hợp giữa nhu cầu đầu tư và nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, bước sang quý 4, tỷ lệ này bắt đầu có dấu hiệu sụt giảm khi lượng hàng mới tăng nhanh, trong khi lãi suất tăng khiến nhóm nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn.
“Nhu cầu ở thực tiếp tục giữ vai trò quan trọng, song động lực chính của thị trường vẫn đến từ cầu đầu tư. Hơn 75% giao dịch đến từ người mua nhà thứ hai trở lên, trong đó có khoảng 10% là nhóm đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn”, ông Lê Đình Chung nhấn mạnh. Ông cũng cho biết tỷ lệ người trẻ mua căn nhà đầu tiên đang có xu hướng gia tăng, nhờ các chính sách ưu đãi và phương thức thanh toán linh hoạt từ chủ đầu tư.
Xu hướng giá cả
Theo phó chủ tịch VARS IRE, mặt bằng giá bất động sản nhà ở tiếp tục tăng cao tại hầu hết thị trường. Phân khúc thấp tầng và đất nền ghi nhận mức tăng giá chào bán mới từ 5–10%. Trên thị trường thứ cấp, mặt bằng giá nhà ở thấp tầng tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch tập trung chủ yếu tại các dự án có mức giá từ 100-200 triệu đồng/m², nằm trong các đô thị đã hình thành, có dân cư về ở và hệ thống hạ tầng, tiện ích đồng bộ.
Ở phân khúc căn hộ, giá chào bán mới tại Hà Nội bình quân khoảng 100 triệu đồng/m², tăng 40% so với năm 2024. Tại TP HCM (cũ), mức giá trung bình đạt 111 triệu đồng/m², tăng 23%, trong khi Đà Nẵng cũng ghi nhận giá chào bán mới vượt 83 triệu đồng/m², tăng 14%.
Trước đà tăng nóng của giá chung cư trong thời gian ngắn, ông Lê Đình Chung nhận định thị trường đã xuất hiện hiện tượng rao bán “cắt lỗ” từ một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO (sợ bị bỏ lỡ) trong giai đoạn tăng mạnh. Dù vậy, mặt bằng giá tại khu vực trung tâm vẫn được duy trì ổn định.
Phân khúc khác phát triển tích cực
Ngoài phân khúc nhà ở, các lĩnh vực bất động sản khác như công nghiệp, thương mại – bán lẻ và văn phòng cũng ghi diễn biến tích cực khi tiếp tục mở rộng về quy mô và chất lượng. Các khu công nghiệp hiện hữu đang chuyển đổi sang mô hình sinh thái, hướng tới mục tiêu Net Zero và thu hút dòng vốn FDI thế hệ mới.
