Thị trường BĐS 2026: Cung tăng, giá cao, lãi suất siết chặt
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2025 đã ghi nhận một bước ngoặt quan trọng trên thị trường bất động sản với khoảng 128.000 sản phẩm mở bán mới. Đây là con số cao nhất trong giai đoạn 2019-2025, đánh dấu nguồn cung đang tiệm cận đỉnh điểm nhiều năm.
Tuy nhiên, bức tranh thị trường trong năm 2026 đang cho thấy những chuyển biến rõ rệt. Mặc dù nguồn cung tiếp tục gia tăng, mặt bằng giá nhà vẫn neo ở mức cao, trong khi lãi suất có xu hướng tăng trở lại. Sự kết hợp này đang tạo ra áp lực kép, khiến thị trường dần thu hẹp đối tượng tham gia và phân hóa mạnh mẽ giữa các phân khúc.
Mục lục
Cấu trúc nguồn cung đang mất cân đối
Một trong những thách thức lớn nhất hiện nay là sự mất cân đối trong cấu trúc nguồn cung. Thị trường đang thiếu hụt trầm trọng các sản phẩm nhà ở có giá phù hợp với đại đa số người mua, đặc biệt là các căn hộ trung cấp và nhà ở xã hội.
Ngược lại, nguồn cung mới chủ yếu tập trung vào phân khúc căn hộ cao cấp và các sản phẩm thấp tầng giá trị lớn. Đáng chú ý, khoảng 25% nguồn cung căn hộ có giá trên 100 triệu đồng/m², chủ yếu đến từ một số chủ đầu tư lớn. Sự phân hóa này đang làm gia tăng khoảng cách giữa cung và cầu thực tế, đẩy giá nhà ở xa xa khả năng chi trả của người dân.
Giá bất động sản – Cầu đẩy giá lên cao
Mặc dù nguồn cung tăng nhanh, giá bất động sản không hề giảm mà liên tục thiết lập mặt bằng giá mới. Nguyên nhân chính đến từ nhu cầu mua nhà bị nén trong nhiều năm, cùng với kỳ vọng tích cực về triển vọng kinh tế và đầu tư hạ tầng.
Trong năm qua, không ít dự án đã rơi vào tình trạng “cháy hàng”, khiến người mua phải chấp nhận trả thêm chi phí chênh lệch để sở hữu sản phẩm. Dòng tiền đầu tư vì thế đổ mạnh vào thị trường, nhiều nhà đầu tư đạt lợi nhuận cao ngất ngưởng trong thời gian ngắn, thậm chí có trường hợp lãi gấp đôi số vốn bỏ ra sau hơn một năm.
Chuyển dịch thị trường từ cuối 2025
Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, thị trường bắt đầu có những tín hiệu đảo chiều. Dù vẫn có các dự án ghi nhận thanh khoản tốt, sự phân hóa ngày càng rõ nét khi nguồn cung gia tăng đồng loạt trên diện rộng. Đặc biệt, khi lãi suất có xu hướng tăng, áp lực tài chính bắt đầu bộc lộ đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, tham gia thị trường với kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn.
Hạ tầng – động lực chính tạo đà cho thị trường
Một trong những động lực quan trọng thúc đẩy thị trường bất động sản thời gian qua đến từ sự bứt phá mạnh mẽ của hạ tầng giao thông. Việc đẩy nhanh phát triển các tuyến cao tốc, vành đai và trục liên vùng không chỉ giúp gia tăng giá trị bất động sản mà còn rút ngắn thời gian di chuyển, mở rộng không gian phát triển sang các khu vực vùng ven và đô thị vệ tinh.
Riêng trong năm 2025, cả nước đã khởi công, khánh thành 564 công trình, dự án với tổng vốn đầu tư hơn 5.14 triệu tỷ đồng, trong đó vốn tư nhân chiếm gần 75%.
Song song đó, việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý đã tạo lực đẩy đáng kể cho nguồn cung. Khoảng một ngàn dự án đã được gỡ khó và triển khai trở lại, cùng với nhiều dự án mới, trong đó có những dự án quy mô lên tới hàng ngàn ha, nhanh chóng được phê duyệt và triển khai.
Giai đoạn cạnh tranh thực chất
Khi nguồn cung gia tăng trên diện rộng, thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất. Mặt bằng giá tiếp tục duy trì ở mức cao nhưng thanh khoản không còn phân bổ đều giữa các khu vực và phân khúc. Giá bất động sản tại các đô thị lớn đã tăng nhanh so với thu nhập bình quân, trong khi chi phí vốn, đặc biệt là lãi suất vay, tiếp tục tạo áp lực.
Trong bối cảnh này, thị trường dần thu hẹp đối tượng tham gia. Người mua ở thực buộc phải có nền tảng tài chính vững vàng và khả năng tích lũy dài hạn, còn nhà đầu tư không còn dễ dàng đạt lợi nhuận nhanh như trước.
Từ lướt sóng đến đầu tư giá trị
Các chiến lược lướit sóng dựa trên thông tin thiếu kiểm chứng, hiệu ứng đám đông hay kỳ vọng ngắn hạn ngày càng trở nên rủi ro. Đặc biệt khi dữ liệu thị trường từng bước được minh bạch hóa, bao gồm việc gắn mã định danh riêng cho bất động sản.
Nhà đầu tư buộc phải chuyển sang tư duy chọn lọc, ưu tiên giá trị thực, khả năng khai thác, thanh khoản và quản trị rủi ro. Những trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính cao, thiếu chiến lược dài hạn sẽ dần bị loại khỏi thị trường.
Áp lực đối với chủ đầu tư
Song song đó, các chủ đầu tư cũng chịu áp lực lớn từ chi phí đất đai, chi phí phát triển dự án và chi phí tài chính. Những doanh nghiệp thiếu năng lực tài chính, phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy hoặc phát triển sản phẩm lệch pha nhu cầu thị trường sẽ sớm bộc lộ rủi ro.
Trong giai đoạn mới, uy tín và năng lực triển khai trở thành lợi thế cạnh tranh cốt lõi, đặc biệt với các dự án đảm bảo đúng tiến độ, đầy đủ pháp lý và thực hiện đúng cam kết.
Bên cạnh đó, sự cạnh tranh không chỉ diễn ra giữa các dự án, mà còn giữa các chủ đầu tư trong việc thu hút hệ thống phân phối và đơn vị môi giới chuyên nghiệp. Chính sách bán hàng, mức độ minh bạch và sự chia sẻ lợi ích đang trở thành yếu tố quyết định định vị thương hiệu trên thị trường.
Triển vọng thị trường dài hạn
Về dài hạn, VARS nhận định giá bất động sản khó tăng nóng nhưng cũng khó giảm sâu. Nhu cầu nhà ở thực vẫn duy trì ở mức cao, kinh tế tăng trưởng và đầu tư hạ tầng tiếp tục mở rộng, trong khi chi phí phát triển dự án, nhất là các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai theo bảng giá đất mới, ngày càng gia tăng, tạo mặt bằng giá mới cho thị trường.
Tuy nhiên, sức cầu sẽ mang tính chọn lọc cao. Những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kết nối kém hoặc pháp lý chưa hoàn thiện sẽ đối mặt nguy cơ “đóng băng” giao dịch, ngay cả khi mặt bằng giá chung vẫn duy trì xu hướng tăng.
Thị trường bất động sản trong năm 2026 hứa hẹn sẽ là một năm của sự điều chỉnh, chuyển biến và định hình mới với nhiều cơ hội lẫn thách thức cho tất cả các bên tham gia.
