Thị trường BĐS: Dòng tiền đầu tư quay về
Lãi suất huy động giảm liên tục trong thời gian qua đã thu hút nhà đầu tư trở lại với thị trường bất động sản. Sự thay đổi rõ rệt đang diễn ra tại TP HCM khi nhu cầu mua nhà để đầu tư ngày càng vượt trội so với nhu cầu ở thực.
Thị trường chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ trong 8 đầu năm 2025. Theo báo cáo mới nhất từ DKRA Group, có tới 50% người mua BĐS tại TP HCM và vùng phụ cận với mục đích đầu tư, hướng đến lợi nhuận dài hạn.
Mục lục
Sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường
Dữ liệu từ DKRA Group cho thấy sự tăng trưởng ấn tượng của thị trường BĐS trong 8 tháng đầu năm 2025. Nguồn cung căn hộ đạt hơn 28.000 căn, tăng 58% so với cùng kỳ. Tỉ lệ tiêu thụ đạt trên 20.000 căn, gấp 3,1 lần so với trước đó.
Về phân khúc nhà phố, biệt thự, nguồn cung tăng 71% lên hơn 10.000 sản phẩm, trong khi lượng tiêu thụ tăng gấp 4 lần năm ngoái. Riêng với đất nền, dù tăng cung không đáng kể nhưng tỉ lệ hấp thụ cũng tăng gấp 2,2 lần.
“Độ tuổi phổ biến của khách hàng đầu tư là 35-44, chiếm 37%, trong khi nhóm mua để ở tập trung ở độ tuổi trẻ hơn, từ 25-34, chiếm khoảng 40%”, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, chia sẻ.
Khác biệt trong hành vi mua nhà
Khách mua để ở thường là những người mua nhà lần đầu, quan tâm đến vị trí, tiện ích và môi trường sống. Ngược lại, người mua đầu tư thường đã có BĐS, có dòng tiền nhàn rỗi và kinh nghiệm tài chính, tập trung vào khả năng sinh lời và tiềm năng tăng giá.
Bà Xuyên (ngụ phường Vĩnh Hội, TP HCM) cho biết nhờ công việc ổn định tại ngân hàng với thu nhập khoảng 80 triệu đồng/tháng, bà đã tận dụng chính sách vay ưu đãi để mua 2 căn hộ tại Vinhomes Grand Park. Mục đích vừa đầu tư, vừa cho thuê lại nhằm bù đắp chi phí lãi vay.
“Tiền cho thuê coi như trả lãi, vài năm sau tôi có thêm được căn hộ”, chị Xuyên nói.
Trong khi đó, bà Phương ở phường Thủ Đức, dù đã sở hữu nhiều BĐS tại TP HCM, Đồng Nai và Lâm Đồng, vẫn tiếp tục rót vốn vào một dự án ở Long Hậu (Cần Giuộc cũ, nay thuộc tỉnh Tây Ninh) với giá 6-7 tỷ đồng, cũng với mục đích đầu tư.
“Theo kinh nghiệm của tôi, mua BĐS rồi để đó thì không mất đi đâu cả, an tâm hơn nhiều so với các kênh khác”, bà chia sẻ.
Yếu tố thúc đẩy thị trường
Theo ông Tạ Trung Kiên, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Wowhome, lãi suất huy động giảm liên tục trong 2 năm trở lại đây đã khiến BĐS trở thành kênh đầu tư hấp dẫn. Lãi suất vay mua nhà cũng thấp, nhiều ngân hàng phối hợp cùng chủ đầu tư đưa ra chính sách ưu đãi cho người trẻ vay chỉ khoảng 7%.
Thêm vào đó, Luật Kinh doanh BĐS mới có hiệu lực giúp minh bạch hơn trong giao dịch, giảm rủi ro pháp lý, tạo niềm tin cho nhà đầu tư.
“Việc bỏ khung giá đất và thay thế bằng bảng giá tiệm cận thị trường được xem là cơ hội lớn để sinh lời sớm”, ông Kiên nhấn mạnh.
TP HCM và các tỉnh miền Tây đang bước vào giai đoạn phát triển hạ tầng mạnh mẽ nhất trong nhiều năm qua. Các dự án trọng điểm như Vành đai 3, cao tốc TP HCM – Mộc Bài, Metro số 2, số 3A cùng với Metro số 1 và hàng loạt cao tốc đã hoàn thiện, đang dần hình thành một mạng lưới kết nối đồng bộ.
“Giá đất, căn hộ và đất nền ở TP HCM cùng vùng giáp ranh tăng mạnh mang lại lợi nhuận kép cho nhà đầu tư, cả lãi vốn lẫn dòng tiền cho thuê”, ông Kiên nói.
Dòng vốn đầu tư dịch chuyển mạnh mẽ
Một xu hướng đáng chú ý là dòng vốn từ miền Bắc đang dịch chuyển mạnh vào miền Nam, khi các nhà đầu tư nhận thấy với cùng số vốn, việc mua BĐS cho thuê ở TP HCM mang lại hiệu quả cao hơn so với các thị trường khác.
Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group, nhận định thị trường BĐS TP HCM đã bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới.
Việc mở rộng địa giới hành chính, đặc biệt là sau khi hợp nhất Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu vào TP HCM đã tạo nên siêu đô thị kinh tế, mở rộng không gian phát triển và thu hút đầu tư quy mô lớn.
Hoạt động đầu tư công được đẩy mạnh, hàng loạt đại dự án hạ tầng liên tục khởi công và hoàn thành, mở ra cơ hội lớn cho thị trường BĐS.
Điển hình là mô hình TOD (phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng), giúp TP HCM có thêm 46 khu đất với diện tích hơn 7.300 ha để triển khai. Trong đó, 11 vị trí thí điểm dọc các tuyến Metro số 1, số 2 và Vành đai 3 được kỳ vọng biến các khu vực ngoại ô thành những trung tâm mới.
Theo dự báo của ông Tiến, giá BĐS những khu này có thể tăng 20%-30% sau khi hạ tầng hoàn thiện.
“Các công trình hạ tầng trọng điểm như Vành đai 2, Vành đai 3, Metro số 1, số 2 và các cây cầu Thủ Thiêm 3, 4 đang từng bước hoàn thiện mạng lưới giao thông. Quy hoạch Thủ Thiêm thành trung tâm tài chính quốc tế mới hứa hẹn kéo theo nhu cầu lớn về văn phòng hạng A và nhà ở cao cấp, củng cố vị thế TP HCM là thị trường sôi động bậc nhất cả nước”, ông Tiến kỳ vọng.
Nhìn nhận từ chuyên gia
TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế và Môi trường TP HCM, cho rằng nhu cầu mua BĐS để đầu tư tăng trong giai đoạn này là xu thế bình thường, phản ánh nhu cầu thực tế của dòng tiền nhàn rỗi.
“Sự dịch chuyển từ nhu cầu an cư sang đầu tư thể hiện sự trưởng thành của thị trường BĐS Việt Nam”, ông Thuận nêu quan điểm.
Các chuyên gia nhận định BĐS TP HCM có thể bước vào giai đoạn bùng nổ từ năm 2030, khi các dự án hạ tầng trọng điểm đi vào vận hành và Thủ Thiêm trở thành trung tâm tài chính quốc tế.
Những yếu tố này không chỉ làm giá trị BĐS tăng kỷ lục mà còn hút mạnh dòng vốn quốc tế, thu hút cộng đồng chuyên gia cao cấp đến sinh sống và làm việc.
Tuy nhiên, theo ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Việt An Hòa, nguồn cung trên thị trường BĐS hiện nay không thiếu nhưng phần lớn là sản phẩm giá cao. Người mua chủ yếu đã có nhà, chỉ tham gia với mục đích đầu tư và chờ giá tăng để bán lại.
Một số quy định mới liên quan đến BĐS vô tình tạo ra sự mất cân bằng. Việc siết phân lô bán nền, quy định chặt hơn về nộp tiền sử dụng đất, hay cơ chế “tự thỏa thuận đền bù” khiến các dự án nhỏ gặp khó. Trong khi các dự án quy mô lớn được Nhà nước hỗ trợ về đền bù, lại đưa sản phẩm ra thị trường với giá cao hơn nhiều so với chi phí thực tế.
Định hướng phát triển thị trường lành mạnh
Trong bối cảnh Chính phủ định hướng phát triển nhà ở vừa túi tiền, ông Trần Khánh Quang cho rằng cần đẩy nhanh tiến độ các dự án nhà ở xã hội, đồng thời khuyến khích doanh nghiệp đầu tư phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp.
Quan trọng hơn, phải rút ngắn thủ tục pháp lý để các dự án giá thấp sớm ra thị trường, tạo cạnh tranh với dòng sản phẩm cao cấp, từ đó giúp giá cả cân đối và thị trường phát triển lành mạnh hơn.
