Thị trường BĐS Hà Nội: Hoang mang lẫn kỳ vọng
Bước sang đầu năm 2026, thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội đang vận động trong trạng thái giằng co: giá nhà ở mức cao, giao dịch có xu hướng chậm lại, nhà đầu tư dè dặt quan sát, còn người mua thực thì phân vân giữa mua – thuê.
Mục lục
Phân tích hai luồng tâm lý trái ngược
Trong bối cảnh nhiều thông tin quy hoạch lớn liên tục xuất hiện, tâm lý của nhà đầu tư trên thị trường càng trở nên khó đoán. Trao đổi với chúng tôi, ông Vũ Cương Quyết – CEO Đất Xanh Miền Bắc chia sẻ đánh giá về thị trường BĐS đầu năm 2026:
“Giá chung cư Hà Nội hiện nay đã rất cao, phổ biến 90 – 130 triệu đồng/m², thậm chí cao hơn. Trước những thông tin về quy hoạch mới đây, tâm lý chung của toàn bộ thị trường là hoang mang chưa từng có”.
Theo ông Quyết, thị trường đang xuất hiện hai luồng tâm lý trái ngược. Luồng đầu là nhóm mừng, cho rằng bất động sản đợt tới tăng giá tiếp, với lý do dự kiến có gần 1 triệu người phải di chuyển ra khỏi khu vực nội đô, tạo ra nhu cầu nhà ở rất lớn. Một bộ phận nhà đầu tư tin rằng cầu tăng mạnh thì giá nhà chắc chắn sẽ tăng nên họ quyết tâm không bán.
Tuy nhiên, luồng còn lại lại rất lo ngại. Nếu giữ BĐS để đợi di dân ra ngoài, trong khi lãi suất vay ngân hàng lên tới 12 – 14%/năm thì việc gồng lãi hàng tháng là cực kỳ rủi ro.
Nỗi lo nguồn cung tương lai quá lớn
Câu hỏi lớn đặt ra là về nguồn cung tương lai. Hiện nay, Hà Nội đang quy hoạch rất nhiều khu đô thị lớn: thành phố ven sông; phía Đông, Tây, Nam, Bắc đều có những khu đại đô thị như Trục cảnh quan sông Hồng, Vinhomes Cổ Loa, khu đô thị thể thao Olympic… với quy mô lên tới hàng nghìn hecta.
Đại diện Đất Xanh Miền Bắc cho biết: “Các đại đô thị đồng loạt triển khai sẽ cung cấp một nguồn cung khổng lồ, đặc biệt là chung cư sẽ rất dồi dào. Khi đó, nguồn cung có thể hấp thụ hết lượng dân di dời chuyển về. Như vậy, trong tương lai chưa chắc BĐS đã tăng giá mà có khi là do nguồn cung quá nhiều lại sập giá xuống.”
Tuy nhiên, ông Quyết đặt câu hỏi liệu người dân có chịu về ở các khu đô thị mới tại Thường Tín, Mê Linh… hay vẫn phải ở quanh Mỹ Đình, Cầu Giấy, Long Biên. “Chỉ cần khoảng 20% trong số gần 1 triệu người phải di dời, tức khoảng 200.000 người, tương đương 70.000 – 80.000 hộ gia đình, không thể di chuyển ra xa và buộc phải tìm nhà ở khu vực giáp nội đô thì thị trường quanh đấy chắc chắn sẽ tăng giá.”
Khó đoán như chưa từng có
Về dự báo thị trường BĐS 2026, CEO Đất Xanh Miền Bắc khẳng định: “Thật sự là rất khó đoán. Thị trường hiện nay chịu tác động của rất nhiều luồng yếu tố đan xen và có thể nói là chưa bao giờ khó dự đoán như bây giờ. Thông tin tích cực và tiêu cực lẫn lộn, kỳ vọng và lo ngại cùng tồn tại song song.”
Theo ông, bối cảnh hiện tại có nhiều điểm tương đồng với giai đoạn khủng hoảng 2013 nhưng nền tảng kinh tế vĩ mô năm 2026 tốt hơn nhiều. “Khi đó, tăng trưởng kinh tế của Việt Nam rất thấp, thu hút FDI kém, xuất khẩu cũng suy giảm mạnh. Còn ở thời điểm 2026, lãi suất cao chủ yếu chỉ áp vào doanh nghiệp BĐS. Các ngành sản xuất vẫn được vay với lãi suất ổn định khoảng 6–7%/năm.”
Động thái của nhà đầu tư
Phản ứng phổ biến nhất của nhà đầu tư hiện nay là dừng lại để quan sát. Khi thị trường rơi vào trạng thái hoang man, không rõ xu hướng sẽ đi lên hay đi xuống, nhiều nhà đầu tư lựa chọn chưa mua cũng chưa bán, tạm thời giữ nguyên trạng thái hiện tại.
Thực tế, người mua thì lo sợ mua phải đỉnh giá, trong khi người bán cũng e ngại bán xong thị trường lại tăng. Cả hai phía đều có tâm lý dè chừng, dẫn tới việc nghe ngóng thông tin, chờ tín hiệu rõ ràng hơn trước khi đưa ra quyết định.
Tư vấn cho nhà đầu tư
Về việc đầu tư, ông Quyết cho rằng: “Không hẳn là nhà đầu tư cứ phải ngồi yên chờ đợi. Trong giai đoạn này, điều quan trọng nhất là phải phân tích. Thứ nhất, nhà đầu tư cần xác định rõ nhu cầu đầu tư của mình là gì, mua để làm gì: giữ tiền, cho thuê hay đầu tư dài hạn.”
Đối với BĐS Hà Nội, ông khuyên: “Chỉ nên mua khi có nhu cầu ở thực. Giá hiện nay đã ở mức cao, rất khó kỳ vọng tăng đột biến. Nếu chưa thực sự cần mua nhà, thì thuê vẫn là phương án hợp lý, vì chi phí thuê chỉ khoảng 2% giá trị tài sản mỗi năm, thấp hơn rất nhiều so với chi phí vay mua nhà.”
Quan điểm của Đất Xanh Miền Bắc là đi tìm những sản phẩm có nhu cầu thật. Thực tế, với những thị trường lớn như Hà Nội hay TP.HCM thì đã quá chật chội rồi. Khi đã chật chội thì mình buộc phải tìm sang những thị trường khác, nơi vẫn còn cơ hội, đặc biệt là cơ hội cho người mua thật.
Định hướng của Đất Xanh vẫn kiên định vào thị trường khách mua thật. Với nhóm khách này, tập trung tìm những phân khúc mà đa số người dân có thể tiếp cận được. Còn dòng cao cấp thì Đất Xanh vẫn bán, nhưng chỉ dành cho những người thực sự có tiền và đầu tư dài hạn.
Kết thúc cuộc trao đổi, CEO Đất Xanh Miền Bắc nhấn mạnh: “Với Đất Xanh Miền Bắc, chúng tôi mong muốn kinh doanh trong một thị trường ổn định hơn là một thị trường chỉ tăng giá. Thị trường tăng nóng thì rủi ro rất cao.”
