Thị trường BĐS: Tăng giá nhưng chưa bong bóng
Theo phân tích từ ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn tăng giá mạnh trong vài năm trở lại đây. Tuy nhiên, điều này chưa đủ để hình thành nên bong bóng BĐS như mối lo ngại của nhiều người.
Ông Quốc Anh chia sẻ: “Bong bóng bất động sản thường hình thành khi mặt bằng giá tăng cao trong thời gian dài nhưng thiếu vắng nhu cầu thực. Tuy nhiên, thị trường hiện nay đang có sự khác biệt rõ rệt so với các giai đoạn trước.”
Sự khác biệt của thị trường hiện tại
Thị trường đang tập trung vào các loại hình bất động sản có tính thực và tạo ra dòng tiền như nhà riêng và chung cư, thay vì các sản phẩm mang tính chất đầu cơ như đất nền hay bất động sản nghỉ dưỡng như trước đây.
“Nhu cầu ở thực rất cao do lượng người dồn về các đô thị lớn rất đông. Lượng quan tâm đến các loại hình ở thực gồm chung cư và nhà riêng vẫn tăng, trong khi đất giảm. Điều này cho thấy nhu cầu về nhà ở và thuê nhà tại thành phố lớn vẫn đang tiếp tục diễn ra”, ông Quốc Anh giải thích.
Phân biệt giữa giá và dân sinh
Theo chuyên gia, cần phải tách bạch rõ ràng giữa câu chuyện giá và nhu cầu dân sinh. Trong khi giá được kiểm soát qua quy luật cung-cầu, yếu tố dân sinh liên quan đến nhà ở xã hội cần có sự can thiệp của Nhà nước.
“Doanh nghiệp tư nhân khó có thể mặn mà với nhà ở xã hội do lợi nhuận chỉ quanh 10%, thủ tục phức tạp và đối tượng mua bị giới hạn. Điều này đòi hỏi Chính phủ cần chủ động hơn về tín dụng, quỹ đất và cơ chế để thực hiện”, ông Quốc Anh nhấn mạnh.
Triển vọng năm 2026
Theo dự báo, năm 2026 sẽ chịu tác động mạnh từ các yếu tố vĩ mô và đầu tư công. Các chuyên gia dự báo thị trường sẽ có sự thay đổi lớn khi chính sách mới được ban hành và các dự án trọng điểm đi vào hoạt động.
“2026 là năm diễn ra bầu cử cũng khiến thị trường kỳ vọng vào sự thay đổi từ các chính sách, cùng với các dự án lớn như trung tâm tài chính quốc tế tại TPHCM và Đà Nẵng đi vào hoạt động, hay mô hình thương mại tự do tại Hải Phòng”, ông Quốc Anh cho biết thêm.
Tuy nhiên, TS. Đinh Thế Hiển nhận định 2026 không phải là năm thuận lợi cho tín dụng bất động sản trên diện rộng. Thay vào đó, Chính phủ sẽ tập trung vào các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực như nhà ở xã hội và thương mại phổ thông.
Xu hướng đầu tư mới
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, có hai xu hướng đầu tư nổi bật hiện nay:
- Nhóm nhà đầu tư có tài chính mạnh sẽ tập trung vào phân khúc cao cấp chung cư, với quan điểm nguồn cung giảm thì giá sẽ tốt hơn
- Nhóm nhà đầu tư có vốn vừa phải sẽ dịch chuyển theo các hạ tầng, đặc biệt là các tuyến metro với kỳ vọng mức độ tăng giá cao hơn từ 15-20%
Ông Quốc Anh cũng nhận định xu hướng căn hộ dịch vụ sẽ phát triển mạnh, đặc biệt quanh các trục giao thông quan trọng như metro. Tuy nhiên, quy định phòng cháy chữa cháy ngày càng nghiêm ngặt sẽ khiến các căn hộ dịch vụ phải tuân thủ nhiều thủ tục phức tạp hơn.
Cơ hội và thách thức
“Cơ hội thì có nhưng không phải là cho mọi nhà đầu tư, mà chỉ tập trung vào những phân khúc nhất định. Cơ hội lớn sẽ tập trung ở TPHCM và khu vực kinh tế phía Nam nhờ hạ tầng, các tuyến metro được đầu tư mạnh, hỗ trợ quá trình giãn dân và có thể làm dân số tăng thêm 30% trong 5 năm tới”, chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển dự báo.
Hiện tại, điểm nghẽn lớn nhất của thị trường là sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội trong khi nhu cầu rất lớn. Trong khi các loại hình bất động sản hạng sang và cao cấp vẫn có tỷ lệ hấp thụ tốt, cho thấy thị trường vẫn có lực mua phù hợp.
Theo ông Quốc Anh, “nếu nguồn cung bất động sản hạng sang, cao cấp quá lớn mà nhu cầu không đáp ứng được, bản thân loại hình này sẽ tự điều chỉnh”.
