Thị trường BĐS: Thanh lọc vốn đầu cơ hướng đến chất lượng
Tại diễn đàn thị trường bất động sản Việt Nam 2026 (VREF 2026) được tổ chức ngày 21/11, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã đưa ra nhận định tích cực về sự phát triển mới của thị trường bất động sản.
Ông Đính khẳng định năm 2025 đánh dấu giai đoạn phục hồi rõ nét của thị trường sau những năm khó khăn 2022-2023 và các tín hiệu hồi phục ban đầu trong năm 2024. “Chúng ta đã thoát khỏi đáy của cuộc khủng hoảng”, ông nhấn mạnh.
Tuy nhiên, sự phục hồi này đi kèm với những biểu hiện chưa thực sự lành mạnh, khi nhu cầu đầu tư tăng vượt xa nhu cầu thực tế sử dụng, dẫn đến tình trạng đầu cơ ồ ạt, tạo “sóng” giá và hình thành mặt bằng giá ảo tại một số địa phương.
Theo phân tích của chuyên gia, một trong những yếu tố thúc đẩy xu hướng này là môi trường tín dụng đã được nới lỏn trong thời gian vừa qua. Dòng vốn rẻ không chỉ hỗ trợ thị trường phục hồi mà còn tạo điều kiện cho hoạt động đầu cơ lan rộng.
Cụ thể, đến hết tháng 9/2025, tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế đạt hơn 18 triệu tỷ đồng, trong đó lĩnh vực bất động sản chiếm hơn 4 triệu tỷ đồng, tương đương khoảng 25% tổng dư nợ. “Con số này phản ánh nỗ lực rất lớn của hệ thống ngân hàng trong việc đồng hành cùng nền kinh tế và thị trường”, ông Đính nhận xét.
Trước tình trạng đầu cơ gia tăng, Chính phủ đã chỉ đạo nghiên cứu các biện pháp điều tiết thị trường, bao gồm siết chặt tín dụng và các giải pháp về thuế. Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đồng tình với hướng tiếp cận này nhưng nhấn mạnh việc triển khai cần có lộ trình rõ ràng và phân loại đối tượng chính xác để tránh ảnh hưởng đến người mua nhà có nhu cầu ở thực.
Về việc một số ngân hàng bắt đầu điều chỉnh tăng lãi suất, TS. Nguyễn Văn Đính đánh giá đây là phản ứng tất yếu sau thời gian dài hỗ trợ nền kinh tế. “Ngân hàng cũng là doanh nghiệp, họ phải đảm bảo an toàn tài chính và lợi ích của hệ thống”. Tuy nhiên, ông thừa nhận động thái này khiến các hoạt động đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính chững lại.
Tuy nhiên, điểm tích cực là Chính phủ vẫn giữ vững nguyên tắc điều hành linh hoạt. Trong các cuộc họp chính sách mà VARS tham dự, tinh thần xuyên suốt luôn là điều chỉnh kịp thời, không để thị trường bị sốc và không để rủi ro lan rộng.
TS. Nguyễn Văn Đính bày tỏ kỳ vọng từ nay đến cuối năm và những năm tiếp theo, thị trường sẽ tiếp tục thanh lọc các dòng vốn đầu cơ ngắn hạn, chuyển sang trạng thái ổn định và chất lượng hơn. “Đây sẽ là nền tảng quan trọng cho chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản Việt Nam”, ông khẳng định.
Diễn đàn VREF 2026 được tổ chức với mục tiêu tạo không gian đối thoại chuyên sâu, thúc đẩy trao đổi đa chiều giữa cơ quan quản lý, chuyên gia và doanh nghiệp, nhằm xây dựng một thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh và phát triển bền vững.
Tại sự kiện, Ban Tổ chức đã công bố loạt bộ tiêu chuẩn và hệ thống tiêu chí đánh giá chuẩn mực do Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam xây dựng và phát triển. Các bộ công cụ này bao gồm: bộ tiêu chuẩn dự án bất động sản chuẩn mực Việt Nam; chỉ số năng lực cạnh tranh thị trường bất động sản cấp tỉnh; bộ tiêu chuẩn đánh giá năng lực đồng hành của ngân hàng trong phát triển thị trường bất động sản; bộ tiêu chuẩn hành nghề môi giới bất động sản Việt Nam; và bộ quy tắc đạo đức, ứng xử nghề nghiệp môi giới bất động sản.
Sự kiện hứa hẹn sẽ tạo bước chuyển biến quan trọng, giúp định hướng thị trường bất động sản phát triển theo hướng minh bạch, chuyên nghiệp và bền vững trong giai đoạn tới.
