Thị trường nhà đất Thanh Trì xuống nhiệt sau kỳ vọng không thành
Sau thời kỳ “sóng”, thị trường bất động sản Thanh Trì đang đối mặt với tình trạng hạ nhiệt mạnh do kỳ vọng “lên quận” không thành hiện thực. Nhiều nhà đầu tư buộc phải bán tháo tài sản, chấp nhận lỗ vốn trong khi người mua tại vẫn đang chờ đợi đợt giảm giá sâu hơn.
Mục lục
Bài học từ nhà đầu tư “lướt sóng” ở Đại Áng
Cách đây ba năm, ông Nguyễn Văn Phúc (42 tuổi, Hoàng Mai, Hà Nội) đã quyết định xuống tiền để mua một lô đất hơn 60m2 tại xã Đại Áng, huyện Thanh Trì (cũ) với mục đích đầu cơ “lướt sóng”, nuôi dưỡng kỳ vọng rằng khu vực này sẽ sớm được nâng lên cấp hành chính quận.
Lô đất tọa lạc trong khu dân cư hiện hữu, cách trục đường chính khoảng hơn 1km với con ngõ đủ rộng cho ô tô di chuyển. Tại thời điểm đó, giá giao dịch cho loại hình đất này là khoảng 85 triệu đồng/m2, tương đương tổng số tiền hơn 5 tỷ đồng. Ông Phúc đã sử dụng đòn bẩy tài chính bằng cách vay thêm ngân hàng, với kế hoạch bán đi thu lợi nhuận để trả nợ.
Tuy nhiên, đến nay khi kế hoạch nâng cấp Thanh Trì lên quận không còn là ưu tiên, nhu cầu đối với bất động sản khu vực này đã giảm mạnh. Ông Phúc chia sẻ, hiện tại có người chỉ chào mua lại lô đất này với giá 75 triệu đồng/m2, thấp hơn đáng kể so với mức giá đầu tư ban đầu.
Phân hóa giá mạnh theo khu vực
Theo khảo sát thực tế tại thị trường bất động sản Thanh Trì, giá đất tại khu vực Đại Áng đang dao động trong khoảng 65-110 triệu đồng/m2, tùy thuộc vào vị trí cụ thể và mức độ hoàn thiện hạ tầng. Những lô đất nhỏ trong các con ngõ cụt, xa trục đường chính gần như đã “đóng băng” thanh khoản, trong khi các lô đất mặt đường lớn hoặc gần các dự án hạ tầng trọng điểm vẫn được duy trì ở mức giá cao hơn.
Nhu cầu từ người mua thực tế tại khu vực này vẫn ở mức thấp, trong khi giới đầu tư đã gần như rút toàn bộ vốn khỏi thị trường, chuyển hướng sang các khu vực khác có tiềm năng tăng giá mạnh hơn.
Nhiều nhà đầu tư chấp nhận bán lỗ
Tương tự trường hợp của ông Phúc, nhiều nhà đầu tư khác tại Thanh Trì cũng đang rao bán tài sản của mình với mức giá thấp hơn đáng kể so với giá vốn để thu hồi vốn尽快. Tại khu vực Ngọc Hồi, một căn nhà phố 5 tầng với diện tích 52m2 đang được chào bán với giá 6,7 tỷ đồng, giảm khoảng 500 triệu đồng so với giá mua vào năm 2023.
Tương tự tại khu Ngũ Hiệp, căn nhà phố 55m2 đang được rao bán với mức giá 5 tỷ đồng, thấp gần 800 triệu đồng so với thời điểm thị trường tăng nóng. Tại khu vực Tứ Hiệp, một căn nhà phố 37m2 được chủ nhà niêm yết với giá 5,2 tỷ đồng, mức giá thậm chí còn thấp hơn giá vốn ban đầu, chấp nhận lỗ để nhanh chóng trả nợ ngân hàng.
Ngay cả với các lô đất nền từng được coi là “hàng hiếm”, thị trường cũng đang ghi nhận tình trạng nhiều nhà đầu tư phải bán cắt lỗ. Một lô đất 48m2 tại khu vực Đông Mỹ đang được rao bán với giá 5 tỷ đồng, tương đương khoảng 105 triệu đồng/m2, giảm hơn 30% so với thời điểm “sốt” đất trước khi dự án Vành đai 4 được triển khai.
Lý do từ môi giới và chuyên gia
Theo các chuyên gia môi giới tại khu vực, phần lớn các giao dịch cắt lỗ hiện nay tập trung vào nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, không còn chịu nổi áp lực từ lãi suất vay ngân hàng kéo dài.
Ông Quyết, một môi giới nhà đất tại Thanh Trì nhận định: “Việc Thanh Trì không được lên quận đã ảnh hưởng không nhỏ đến tâm lý của nhà đầu tư. Tuy nhiên, thời gian gần đây, mặt bằng giá nhà đất đã có xu hướng tăng nhẹ trở lại, đặc biệt ở các vị trí chiến lược gần Vành đai 3 và Vành đai 4.”
Tuy nhiên, ông Quyết cũng thừa nhận lượng giao dịch thực tế tại Thanh Trì chưa có nhiều đột biến so với các khu vực đang “nóng” khác của Hà Nội như Đông Anh, Gia Lâm hay Hoài Đức. Người mua hiện chủ yếu là những khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở, trong khi giới đầu tư gần như không còn mặn mà với thị trường này.
Đặc thù khiến thị trường bất động sản Thanh Trì “lạnh”
Giải thích cho tình trạng kém sôi động của bất động sản Thanh Trì, ông Đỗ Văn Tuấn – một nhà đầu tư lâu năm tại Hà Nội cho rằng, khu vực này vẫn mang nặng đặc tính làng quê đô thị. Dù đã hình thành nhiều tuyến phố mới, nhưng xung quanh vẫn là những dãy nhà thấp tầng, con đường nhỏ hẹp, chưa có các trung tâm thương mại hay khu phức hợp quy mô lớn.
Nguồn thu nhập của người dân tại Thanh Trì chủ yếu từ các nghề thủ công, buôn bán nhỏ hoặc làm việc tại các khu công nghiệp lân cận, nên thu nhập trung bình tại đây chưa đạt cao. Kinh tế địa phương cũng chưa đủ mạnh để tạo ra nhu cầu mua bán, đầu tư hoặc thuê mua mặt bằng mang tính thương mại cao. Khi nguồn cầu nội sinh still còn yếu, giá đất dù có tăng theo hạ tầng sẽ khó có thể sôi động.
Bên cạnh đó, sự phát triển đô thị tại Thanh Trì còn gặp nhiều hạn chế do đặc điểm dân cư phân bố dày đặc, nhiều làng cổ tồn tại lâu đời xen kẽ nhau, khiến việc giải phóng mặt bằng để triển khai các dự án mới gặp nhiều khó khăn. Trong khi đó, giá tại một số khu vực của Thanh Trì lại tương đối cao, dao động từ 80-100 triệu đồng/m2, bằng hoặc thậm chí còn cao hơn cả một số khu vực thuộc quận Hà Đông hay Long Biên (cũ) đã phát triển.
Tiềm năng phát triển tương lai
Dù chưa thể bứt phá trong ngắn hạn, nhiều chuyên gia vẫn đánh giá cao tiềm năng phát triển của bất động sản Thanh Trì trong trung và dài hạn. Lý do là bởi hạ tầng giao thông tại khu vực này ngày càng được hoàn thiện và các tuyến vành đai (đặc biệt là Vành đai 3 và Vành đai 4) đang dần hình thành, tạo ra những kết nối thuận lợi hơn.
Ngoài ra, theo xu hướng phát triển của các đô vệ tinh quanh Hà Nội, Thanh Trì với vị trí đắc địa sẽ là một trong những khu vực hấp dẫn để phát triển bất động sản thương mại, dịch vụ khi hạ tầng đủ đồng bộ.
Dù vậy, các chuyên gia vẫn khuyến cáo nhà đầu tư nên cẩn trọng, đánh giá kỹ yếu tố thị trường và nhu cầu thực tế trước khi xuống tiền vào bất động sản tại Thanh Trì trong bối cảnh hiện tại.
