Thổi giá BĐS: Có nên xử lý hình sự?
Việc thổi giá bất động sản đang trở thành vấn đề nóng trên thị trường, khiến dư luận quan tâm liệu có nên đưa hành vi này vào khung xử lý của Bộ luật Hình sự. Các chuyên gia và nhà quản lý đã có những phân tích sâu về vấn đề này tại Diễn đàn “Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững 2025”.
Mục lục
Thực trạng thổi giá bất động sản
Thượng tá Phạm Hải Bình – Giảng viên chính Khoa Cảnh sát kinh tế, Học viện Cảnh sát nhân dân cho biết, hiện Bộ luật Hình sự chưa có tội danh cụ thể về thổi giá bất động sản. Tuy nhiên, các hành vi này có thể được xem xét dưới góc độ lừa đảo hoặc thao túng thông tin, cung cấp thông tin sai sự thật để gây rối cho thị trường bất động sản.
Theo bà Tống Thị Hạnh – Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng, để xác định hiện tượng thổi giá bất động sản, điều cốt lõi là phải làm rõ cấu phần hình thành giá bán. Giá thành bất động sản chủ yếu đến từ giá đất, chi phí xây dựng (vật liệu, nhân công, máy móc, thuế, lãi vay…) và chi phí hạ tầng kỹ thuật phân bổ cho từng dự án. Khi cộng thêm chi phí bán hàng, lợi nhuận của chủ đầu tư và một số chi phí phát sinh khác mới ra giá bán cuối cùng.
Trên thực tế, biến động về chính sách lương đã thay đổi cơ cấu chi phí về nhân công, hay giá vật liệu xây dựng tăng đã tác động trực tiếp đến giá bán bất động sản. Với thị trường sơ cấp, lợi nhuận chủ đầu tư cần được điều tiết để cân bằng lợi ích giữa doanh nghiệp và người dân. Còn thị trường thứ cấp lại chịu ảnh hưởng mạnh từ các tổ chức trung gian, nên muốn kiểm soát được thì phải nắm rõ giá bán sơ cấp và giá giao dịch sơ cấp trước.
Giải pháp hạn chế thổi giá
Bộ Xây dựng cùng các bộ ngành đang triển khai loạt giải pháp để hạn chế thổi giá, trong đó chú trọng về minh bạch hóa thông tin. Nghị định về cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản đang được xây dựng với mục tiêu minh bạch nguồn cung, giá bán, pháp lý dự án và định danh từng bất động sản. Khi dữ liệu mở, thị trường thứ cấp mới có thể kiểm soát hiệu quả.
Một trọng điểm khác khi kiểm soát thị trường, phải nhìn vào cơ cấu phân khúc và hàng tồn kho. Hiện thị trường đang dư thừa phân khúc cao cấp nhưng thiếu nghiêm trọng nhà ở phù hợp thu nhập và nhà ở xã hội. Vì vậy, chính sách phải hướng tới phát triển phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực.
Chúng ta cũng đang hướng tới thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý trên môi trường điện tử, có sự tham gia của các cơ quan liên quan như đất đai, thuế, tài chính, giúp kiểm soát giao dịch và giảm rủi ro thao túng giá. Trên thị trường thứ cấp, các chính sách tín dụng, tài chính và thuế sẽ đóng vai trò then chốt trong việc điều tiết hành vi đầu cơ.
Theo ông Vũ Sỹ Kiên – Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, giá đất chiếm khoảng 30% giá thành nhà thấp tầng và 10% với chung cư. Nhiều dự án đã nộp tiền sử dụng đất từ trước năm 2020 nhưng đến 2023-2024 mới bán, nên giá đất không phải yếu tố làm giá tăng mạnh. Vấn đề chính vẫn là khan hiếm nguồn cung kéo dài làm tăng giá mạnh nhất. Ngay cả nhà ở xã hội, được miễn tiền sử dụng đất vẫn đắt đỏ do giải phóng mặt bằng chậm và quỹ đất chưa sạch, làm đội chi phí đầu vào.
Xem xét khung pháp lý xử lý
Ông Kiên cho rằng vấn đề mang tính quyết định trong thời gian tới là cần ổn định mặt bằng giá đất thông qua các quy định mới về bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, giúp minh bạch chi phí đầu vào và phân biệt rõ các phân khúc để điều tiết nguồn thu phù hợp.
Thượng tá Phạm Hải Bình cho biết, hiện Bộ luật Hình sự chưa có tội danh cụ thể về thổi giá bất động sản. Chỉ các hành vi như lừa đảo trong đầu tư dự án, gian lận trong sử dụng quyền sử dụng đất vay vốn, trốn thuế trong giao dịch bất động sản, hoặc vi phạm đấu giá đất, gây thất thoát ngân sách mới có thể xử lý hình sự. Ngoài ra, tội đầu cơ chỉ áp dụng cho hàng hóa bình ổn giá, hoặc hàng hóa do Nhà nước định giá, không áp dụng cho bất động sản.
Do đó, muốn đưa hành vi thao túng thị trường bất động sản vào luật hình sự cần đánh giá khoa học, thận trọng, nếu đưa vội vàng thì không áp dụng được thực tế, ảnh hưởng tới quyền lợi mọi người. Theo chuyên gia này, thị trường bất động sản khác chứng khoán ở chỗ để một cá nhân có đủ tiềm lực tài chính thao túng là rất khó; do đó, có thể xem xét hành vi này ở góc độ lừa đảo hoặc là thao túng thông tin, cung cấp thông tin sai sự thật để gây rối thị trường bất động sản.
Bài học từ quốc tế
Luật sư Nguyễn Sỹ Hồng – Giám đốc Công ty Luật Legalserco VietNam LLC cho biết các nước Anh, Hoa Kỳ cũng không có tội danh thổi giá bất động sản. Họ đều quản lý thị trường theo 4 nguyên tắc chung gồm minh bạch, xây dựng niềm tin, bảo vệ nhóm yếu thế và chống thao túng đầu cơ.
Tuy nhiên, để giảm khả năng đầu cơ, thao túng thị trường, ông Hồng chỉ rõ mọi giao dịch phải được số hóa và minh bạch theo thời gian thực để không còn hiện tượng thổi giá. Cần đánh thuế bất động sản mang tính đầu cơ, cả nhà bỏ trống cũng nên bị đánh thuế để hạn chế đầu cơ tích trữ.
“Ở Singapore, bán nhà trong vòng 3 năm phải chịu 7 loại thuế; tại Hoa Kỳ và Anh, nếu bán để kinh doanh phải chịu thuế tới 45%. Các sắc thuế này khiến người đầu cơ gần như không còn động lực”, ông Hồng chia sẻ.
Hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ
Ông Nguyễn Chí Thanh – Phó Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng doanh nghiệp vừa và nhỏ là nhóm chủ yếu phát triển phân khúc dưới 50 triệu đồng/m2, nhưng đang gặp rất nhiều rào cản. Với các dự án có tên đô thị mới quy mô lớn sẽ được Nhà nước đứng ra giải phóng mặt bằng, trong khi doanh nghiệp nhỏ đã yếu còn phải tự thỏa thuận, gây tốn kém và kéo dài thời gian.
Gần 10 năm qua, thị trường xuất hiện nhiều đại đô thị lớn, thì các doanh nghiệp nhỏ vẫn đóng vai trò quan trọng trong phân khúc bình dân. Thực tế 9 tháng gần đây đã có 1.500 doanh nghiệp rời thị trường và 3.500 doanh nghiệp xin tạm dừng hoạt động. Nếu không có chính sách hỗ trợ về mặt bằng, tín dụng và cơ chế triển khai dự án cho các doanh nghiệp nhỏ, nguồn cung giá dưới 50 triệu đồng/m2 sẽ ngày càng hiếm.
“Doanh nghiệp nhỏ rất khó tiếp cận tín dụng, đây là nguyên nhân khiến họ không thể tham gia sâu vào phân khúc giá phù hợp với đại đa số người dân”, ông Thanh phân tích.
Như vậy, câu hỏi về việc có nên đưa hành vi thổi giá bất động sản vào kh xử lý hình sự vẫn đang là vấn đề được tranh luận. Tuy nhiên, giải pháp căn cơ vẫn nằm ở việc tăng cường minh bạch thông tin, phát triển cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản, và điều chỉnh chính sách thuế để hạn chế đầu cơ, đồng thời hỗ trợ các doanh nghiệp nhỏ và trung bình trong thị trường.
