Tiền dồi dào thổi bùng bất động sản
Trong bối cảnh thị trường chứng khoán biến động và vàng đạt mức giá cao kỷ lục, bất động sản (BĐS) đang trở thành điểm đến hấp dẫn cho dòng tiền đầu tư. Với tính nhạy cảm với các chu kỳ tiền tệ, thị trường BĐS được dự báo sẽ sớm phản ứng với xu hướng giảm lãi suất, tạo ra làn sóng đầu tư mới trong thời gian tới.
Mục lục
Dòng tiền ồ ạt đổ vào bất động sản
Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, chỉ trong 7 tháng đầu năm 2025, nền kinh tế đã đón nhận khoảng 1,56 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 10% so với cuối năm 2024. Đáng chú ý, tốc độ tăng tín dụng vào lĩnh vực BĐS và chứng khoán cao hơn mức bình quân chung của toàn hệ thống.
Báo cáo tài chính của nhiều ngân hàng thương mại cho thấy, tốc độ tăng trưởng tín dụng vào BĐS cao gấp nhiều lần so với mức tăng chung. Nguyên nhân chính là do doanh nghiệp đầu tư sản xuất còn hạn chế hấp thụ vốn do thận trọng mở rộng kinh doanh trong bối cảnh chi phí đầu vào tăng và sức mua suy giảm.
Ngược lại, nhiều dự án BĐS đã được tháo gỡ các vướng mắc pháp lý và cần vốn để triển khai. Một số doanh nghiệp vay vốn ngân hàng nhưng không sử dụng đúng mục đích cũng đang “hút” dòng tiền vào thị trường BĐS.
Chính sách ưu đãi “miễn lãi – ân hạn gốc” đẩy giá BĐS tăng vọt
Theo Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), lượng tiền dồi dào trên thị trường kết hợp với các chính sách ưu đãi tài chính kéo dài đã trở thành động lực chính đẩy giá BĐS liên tục tăng và thiết lập mặt bằng giá mới.
Cơ chế thanh toán linh hoạt với chỉ cần đặt cọc trước 10-30% giá trị sản phẩm, kết hợp với tạm hoãn trả cả gốc và lãi từ 12 tháng lên tới 5 năm không chỉ hỗ trợ người mua nhà ở thực, mà còn tạo cơ hội cho các nhà đầu tư lũng đoạn thị trường.
Dù chính sách “miễn lãi – ân hạn gốc” đã xuất hiện từ nhiều năm trước, chỉ trong hơn một năm trở lại đây, nó mới thực sự phổ biến và được áp dụng rộng rãi nhằm kích cầu. Nhiều nhà đầu tư đã tận dụng chính sách này để mua đồng thời nhiều sản phẩm, tham gia nhiều dự án khác nhau và thu về lợi nhuận khổng lồ với số vốn ban đầu khiêm tốn.
Ví dụ cụ thể, với căn hộ trị giá 3 tỷ đồng, nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra 600-900 triệu đồng ban đầu. Nếu giá tăng 15-20% sau 1-2 năm trong thời gian miễn lãi, khoản chênh lệch 450-600 triệu đồng gần như trở thành lợi nhuận ròng. Tỷ suất sinh lời trên vốn có thể đạt 50-70%, mức lợi nhuận khó có kênh đầu tư nào sánh kịp.
Những chiến lược đầu cơ thông minh
Bên cạnh việc tận dụng chính sách “miễn lãi – ân hạn gốc”, một số nhà đầu tư thông minh chọn cách thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng (mức tối đa với sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai) để được hưởng chiết khấu sâu, sau đó bán lại với mức giá chênh lệch cao hơn.
Sức hấp dẫn từ lợi nhuận đã kéo dòng tiền đổ vào BĐS ngày càng mạnh. Tâm lý kỳ vọng giá tiếp tục tăng khiến mọi người đều tận dụng các chính sách ưu đãi để tham gia thị trường và găm hàng chờ giá tăng. Vòng xoáy “giữ hàng – khan cung – giá tăng” vì thế ngày càng được củng cố, giúp thị trường trở nên “sôi động” hơn nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Hệ lụy nguy hiểm nếu không được kiểm soát
Theo VARS IRE, những nhóm đầu cơ lũng đoạn thị trường không chịu mức rủi ro tương xứng với lợi nhuận khổng lồ họ thu được. Lịch sử thị trường cho thấy, khi thị trường hạ nhiệt, chính những người mua sau – thường là nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ hoặc người dân có nhu cầu ở thực – mới là bên gánh chịu hậu quả.
Giá trị nhiều tài sản gần như không thay đổi, hạ tầng chưa cải thiện, nhưng giá lại bị đẩy lên phi mã, tạo ra những cơn sốt giả, cuốn nhà đầu tư nhỏ lẻ và người dân vào vòng xoáy đầu cơ theo hiệu ứng đám đông.
Khi thị trường bất ngờ “đổi chiều”, thanh khoản suy giảm, nhiều người buộc phải bán tháo, kéo mặt bằng giá chung đi xuống. Nếu lượng lớn nhà đầu tư cùng sử dụng đòn bẩy tài chính, sự bán tháo có thể lan sang toàn thị trường, tác động trực tiếp đến hệ thống tài chính – ngân hàng.
Người dân có nhu cầu an cư là đối tượng chịu thiệt thòi nhất
Hiện tượng đầu cơ khiến giá bị đẩy lên ảo, lợi nhuận rơi vào tay một nhóm nhỏ, trong khi rủi ro lại dồn lên vai đại đa số nhà đầu tư nhỏ lẻ và người mua ở thực. Thu nhập của đại đa số hộ gia đình không theo kịp tốc độ tăng giá BĐS.
Một căn hộ 2 phòng ngủ hiện có giá trung bình tại các thành phố lớn khoảng 5 tỷ đồng – gần như vượt ngoài tầm với của những cặp vợ chồng trẻ, ngay cả khi họ có mức thu nhập khá. Điều này không chỉ khiến giấc mơ an cư ngày càng xa vời, mà còn tạo áp lực lớn lên quy hoạch và giao thông đô thị.
Tác động tiêu cực đến nền kinh tế
Dòng tiền ồ ạt chảy vào BĐS mà không được kiểm soát không chỉ tạo rủi ro cho thị trường này, mà còn làm méo mó nền kinh tế. Khi BĐS trở thành “cỗ máy làm giàu nhanh”, nhiều doanh nghiệp và cá nhân sẽ rời bỏ những lĩnh vực tạo ra giá trị thực như sản xuất, thương mại.
Hiện tượng này tiềm ẩn nguy cơ lệch pha dòng vốn, làm giảm sức cạnh tranh và tính bền vững của toàn bộ nền kinh tế.
VARS IRE cảnh báo, nếu không có các giải pháp kiểm soát và định hướng hợp lý, BĐS sẽ tiếp tục lặp lại chu kỳ bong bóng – vỡ bong bóng, gây thiệt hại cho cả nền kinh tế. Và người chịu ảnh hưởng nặng nề nhất chính là những người dân đang mong mỏi một mái nhà thực sự để an cư.
