TOD TPHCM: Cấm nhà riêng lẻ thấp tầng
Thành phố Hồ Chí Minh vừa ban hành nghị quyết quan trọng, cấm xây dựng các dự án nhà ở riêng lẻ thấp tầng trong khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD). Quyết định này nhằm tối ưu hóa không gian đô thị và khai thác hiệu quả quỹ đất tại các vị trí chiến lược.
Theo nghị quyết vừa được Hội đồng nhân dân thành phố thông qua, các khu vực TOD bao gồm nhà ga, depot và vùng phụ cận được xác định với bán kính 1.000m tính từ tâm quy ước của nhà ga, depot. Trong phạm vi này, sẽ không cho phép xây dựng mới các dự án nhà ở với loại hình công trình nhà ở riêng lẻ thấp tầng.
Để bù đắp cho hạn chế này, hệ số sử dụng đất tại các khu vực TOD được phép điều chỉnh tăng tối đa không quá 1,5 lần so với quy định hiện hành. Biện pháp này nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất và giá trị tăng thêm từ đất, đồng thời tạo ra không gian đô thị hiệu quả hơn.
Khu vực TOD cũng được quy hoạch với chức năng sử dụng đất hỗn hợp, bao gồm nhà ở kết hợp kinh doanh dịch vụ thương mại, văn phòng và các dịch vụ công cộng. Sự đa dạng này sẽ giúp tạo nên các trung tâm đô thị sôi động, tiện nghi và bền vững.
Nghị quyết cũng nhấn mạnh định hướng phát triển đô thị và giao thông thông minh, xanh, linh hoạt. Thành phố khuyến khích các hoạt động thương mại sáng tạo, đổi mới, dịch vụ đa dạng và thân thiện với môi trường trong khu vực TOD. Đáng chú ý, phần diện tích sử dụng làm công viên, cây xanh trên tầng mái của công trình xây dựng sẽ được tính vào chỉ tiêu công viên, cây xanh công cộng với tỷ lệ quy đổi là 2m² diện tích tầng mái tương đương 1m² diện tích đất công viên, cây xanh.
Trước đó, UBND Thành phố đã quyết định ban hành kế hoạch thực hiện phát triển 11 đô thị nén theo mô hình TOD dọc tuyến metro số 1, metro số 2 và tuyến Vành đai 3 theo Nghị quyết 98/2023/QH15.
TPHCM xác định 2 giai đoạn triển khai TOD. Giai đoạn 2024 – 2025 sẽ thí điểm 9 vị trí xung quanh tuyến metro số 1, số 2 và đường Vành đai 3. Cụ thể, metro số 1 gồm khu vực quanh ga Phước Long (khu Trường Thọ, TP Thủ Đức cũ), diện tích hơn 160 ha. Metro số 2 có 3 vị trí gồm ô phố I/82a, Tây Thạnh (26,65 ha); Trung tâm Triển lãm và Trung tâm Thể dục thể thao Tân Bình (5,1 ha); khu C30 gần ga Lê Thị Riêng (40,9 ha).
Đường Vành đai 3 bao gồm các khu đất lớn như Nông trường Dừa (152,6 ha) và khu đất Long Bình (29 ha) ở TP Thủ Đức cũ. Khu số 8 rộng 198,4 ha ở Tân Hiệp, khu số 6 rộng 389,3 ha tại Xuân Thới Thượng và khu 104,9 ha ở Xuân Thới Sơn (huyện Hóc Môn cũ).
Giai đoạn 2026 – 2028, Thành phố sẽ tiếp tục triển khai các khu vực TOD bổ sung, đặc biệt tại hai vị trí là khu 290, 2 ha tại xã Tân Hiệp (huyện Hóc Môn cũ) dọc tuyến Vành đai 3 và khu vực xung quanh ga Tân Kiên, huyện Bình Chánh cũ (314 ha) thuộc metro số 3 nối dài và tuyến đường sắt TP Hồ Chí Minh – Cần Thơ.
Quyết định này được kỳ vọng sẽ tạo ra sự phát triển đô thị đồng bộ, bền vững, kết nối hiệu quả giữa các khu dân cư và hệ thống giao thông công cộng, đồng thời tối ưu hóa giá trị quỹ đất tại các vị trí đắc địa của Thành phố.
