Tổng Bí thư: Giá đất theo thị trường dễ bị thao túng
Phát biểu gây tiếng vang của Tổng Bí thư Tô Lâm trong cuộc tiếp xúc cử tri tại Hà Nội vừa qua đã nhấn mạnh một vấn đề then chốt của thị trường bất động sản Việt Nam: “Giá đất theo thị trường dễ bị thao túng, thổi giá”. Đây không chỉ là nhận định thực tiễn mà còn là nguyên lý cốt lõi trong quản lý đất đai.
Mục lục
Quan điểm của Tổng Bí thư về quyền sử dụng đất
Tổng Bí thư Tô Lâm đã chỉ rõ quan điểm rằng Nhà nước phải bảo đảm quyền sử dụng đất công bằng, hiệu quả cho toàn dân. Trong cuộc làm việc với các cơ quan liên quan về định hướng sửa đổi Luật Đất đai, Tổng Bí thư nhấn mạnh việc sử dụng đất phải hiệu quả, phân bố và phân bổ giá trị đất đai công bằng, tránh lãng phí, đồng thời phát huy tối đa hiệu quả nguồn lực của đất đai cho sự phát triển đất nước.
Đặc thù sở hữu đất đai tại Việt Nam
Khác với nhiều quốc gia công nhận sở hữu tư nhân về đất, Hiến pháp Việt Nam khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Điều này tạo nên sự khác biệt căn bản trong cách hình thành giá đất.
Trong nền kinh tế thị trường điển hình, giá đất hình thành từ cạnh tranh giữa vô số chủ sở hữu khác nhau. Cung đa dạng, cầu đa dạng, nên giá được xác lập trên nền tảng cạnh tranh thực chất. Nhưng ở Việt Nam, Nhà nước chính là chủ thể cung duy nhất ở thị trường sơ cấp.
Mọi nhu cầu tiếp cận đất đều phải thông qua các quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng của Nhà nước. Thị trường đất đai Việt Nam là thị trường đặc thù, nơi Nhà nước vừa là chủ thể cung, vừa là cơ quan điều tiết.
Rủi ro khi áp đặt nguyên tắc “giá theo thị trường”
Khi một loại tài sản công thuộc sở hữu toàn dân lại bị áp đặt cơ chế định giá “theo thị trường”, hàng loạt rủi ro nghiêm trọng có thể nảy sinh:
- Giá đất bị thổi phồng phi lý: Chỉ một thông tin chưa được kiểm chứng về quy hoạch hay hạ tầng cũng có thể tạo ra “cơn sốt đất”. Giới “cò đất” và đầu cơ dễ dàng dựng giá ảo, đẩy giá tăng gấp nhiều lần giá trị thực.
- Tác động xã hội tiêu cực: Giá đất tăng phi lý kéo theo giá nhà, giá thuê mặt bằng, chi phí sinh hoạt, chi phí sản xuất – tất cả đều đổ lên vai người dân và doanh nghiệp. Người thu nhập trung bình ngày càng xa vời với giấc mơ an cư; doanh nghiệp bị mất lợi thế cạnh tranh do chi phí đất đai quá cao.
- Méo mó trong phân bổ nguồn lực: Khi giá đất ảo trở thành kênh làm giàu nhanh, dòng vốn xã hội bị hút vào đầu cơ bất động sản thay vì sản xuất, công nghệ, đổi mới sáng tạo.
- Nguy cơ bất ổn vĩ mô: Bong bóng đất đai kéo theo rủi ro cho hệ thống ngân hàng, vì phần lớn tài sản thế chấp là bất động sản. Đồng thời, khoảng cách giàu nghèo gia tăng khi một thiểu số giàu nhanh nhờ đầu cơ đất.
Vai trò tất yếu của Nhà nước trong định giá đất
Trong chế độ sở hữu toàn dân, Nhà nước không thể thoái thác trách nhiệm định giá. Trái lại, Nhà nước có nghĩa vụ xác lập khung giá đất chuẩn, bởi đó là cách duy nhất bảo vệ lợi ích của toàn dân và tránh thất thoát tài sản công.
Việc Nhà nước định giá đất không đồng nghĩa với phủ nhận vai trò của thị trường. Ngược lại, nó là sự thiết kế một thị trường có kiểm soát, trong đó giá đất Nhà nước ban hành đóng vai trò “mỏ neo chuẩn mực”, còn các giao dịch dân sự có thể dao động trong biên độ hợp lý.
Cơ chế phù hợp để xác định giá đất ở Việt Nam
Để thực thi quan điểm của Tổng Bí thư, cần xây dựng một cơ chế định giá khoa học, khả thi và minh bạch:
- Xác lập khung giá đất chuẩn quốc gia: Một Hội đồng định giá đất quốc gia độc lập cần ban hành khung giá đất dựa trên dữ liệu lớn, tham vấn chuyên gia, và giám sát chặt chẽ.
- Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất: Đây sẽ là “hệ thần kinh trung ương” của quản lý đất, ghi nhận mọi giao dịch, thông tin thuế, tín dụng theo thời gian thực.
- Áp dụng thuế chống đầu cơ: Đánh thuế lũy tiến với đất bỏ hoang hoặc bị mua bán trong thời gian ngắn nhằm triệt tiêu động cơ đầu cơ.
- Thực hiện cơ chế thu hồi chênh lệch địa tô: Khi Nhà nước đầu tư hạ tầng làm tăng giá trị đất, phần giá trị tăng thêm phải được Nhà nước thu về thông qua thuế, phí hoặc đấu giá.
- Bảo đảm công khai và giám sát: Quá trình định giá đất phải minh bạch, có sự giám sát của Quốc hội, Mặt trận Tổ quốc, báo chí và người dân.
- Cho phép biên độ dao động hợp lý: Giá giao dịch dân sự có thể chênh so với giá Nhà nước trong một khoảng nhất định, nhưng không thể vượt trần.
Định hướng chiến lược cho tương lai
Tổng Bí thư Tô Lâm đã đưa ra một định hướng chiến lược để sửa đổi căn cơ chính sách đất đai. Trong chế độ sở hữu toàn dân, không có “giá thị trường” nào đúng đắn nếu Nhà nước không đứng ra định giá. Chỉ có giá chuẩn do Nhà nước xác lập mới bảo đảm lợi ích công, ngăn chặn đầu cơ, và đưa thị trường đất đai trở lại quỹ đạo phát triển bền vững.
Thông điệp rất rõ ràng: xác lập giá đất trong sở hữu toàn dân là trách nhiệm lịch sử của Nhà nước, và cũng là chìa khóa để thị trường bất động sản Việt Nam thoát khỏi vòng xoáy đầu cơ, bước vào quỹ đạo ổn định, công bằng, tạo tiền đề cho sự phát triển bền vững.
Đây là lời nhắc nhở để chúng ta chấm dứt tình trạng buông lỏng, thổi giá, đầu cơ đất đai, đồng thời là hiệu triệu để thiết kế lại cơ chế định giá đất theo hướng công bằng và minh bạch. Nhà nước phải là kiến trúc sư của thị trường đất đai, định giá không phải để can thiệp hành chính, mà để kiến tạo nền tảng cho phát triển.
