Tổng quan thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam
Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang chứng những tiềm năng và bước vào giai đoạn phát triển mới. Theo các chuyên gia phân tích, sự chuyển dịch mang tính cấu trúc đang diễn ra, phản ánh quá trình nâng cấp của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Theo báo cáo mới từ Savills về diễn biến thị trường tại các vùng kinh tế trọng điểm trong nửa cuối năm 2025, thị trường bất động sản công nghiệp ghi nhận “sức khỏe” tích cực tại cả hai miền Bắc-Nam.
Mục lục
Thị trường miền Bắc và Nam: Con số ấn tượng
Tại miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp đạt 86%, với giá đất trung bình 141 USD/m²/chu kỳ thuê. Phân khúc nhà xưởng xây sẵn tại khu vực này duy trì mức giá thuê trung bình 5,1 USD/m²/tháng.
Trong khi đó, thị trường miền Nam tiếp tục thể hiện sức hút mạnh mẽ với tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp lên tới 90%, cùng mức giá thuê trung bình 191 USD/m²/chu kỳ thuê. Đặc biệt, phân khúc nhà xưởng xây sẵn tại miền Nam đạt tỷ lệ lấp đầy ấn tượng 92%, với giá thuê trung bình ghi nhận ở mức 4,4 USD/m²/tháng.
Hạ tầng tương lai và triển vọng phát triển
Dự báo đến năm 2026, khu kinh tế phía Nam sẽ chứng kiến những thay đổi đáng kể về cơ sở hạ tầng. Đẩy mạnh đầu tư là Vành đai 3 cùng sự phát triển nhanh chóng của đường cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, qua đó nâng cao đáng kể khả năng kết nối giữa các khu công nghiệp, cảng biển và sân bay mới Long Thành.
Sân bay Long Thành sẽ là dự án có tác động lớn nhất, với Giai đoạn 1 dự kiến hoàn thành vào năm 2026, cung cấp năng lực 25 triệu lượt hành khách và 1,2 triệu tấn hàng hóa mỗi năm, đồng thời thiết lập một cửa ngõ quốc tế mới cho khu vực.
Ngành công nghiệp thế hệ mới trỗi dậy
Báo cáo của Savills cũng nhấn mạnh sự trỗi dậy của các ngành công nghiệp thế hệ mới. Lĩnh vực Trung tâm dữ liệu (Data Centres) tại Việt Nam đang tăng tốc mạnh mẽ, với tổng công suất thiết kế đạt khoảng 524,7 MW vào năm 2025, tăng đáng kể so với giai đoạn trước.
Theo các kế hoạch hiện tại, dự kiến đến năm 2030, công suất trung tâm dữ liệu có thể chạm mốc 950 MW. Song song đó, ngành bán dẫn được dự báo sẽ đạt quy mô thị trường 16,5 tỷ USD vào năm 2030, cùng mục tiêu đào tạo 50.000 kỹ sư nhằm đáp ứng nhu cầu nhân lực chất lượng cao.
Bước chân của các “ông lớn” vào lĩnh vực
Trong chu kỳ tăng trưởng mới, các nhà đầu tư ngày càng chú trọng đến mức độ sẵn sàng của hạ tầng, tính minh bạch pháp lý, tiêu chuẩn ESG và khả năng phát triển bền vững của dự án. Những yếu tố này đang dần trở thành tiêu chí quan trọng trong quyết định mở rộng hoặc tái cấu trúc hoạt động sản xuất tại Việt Nam.
Thực tế gần đây, nhiều “ông lớn” địa ốc cũng bắt đầu tham gia làm bất động sản công nghiệp khiến lĩnh vực này trở nên sôi động hơn bao giờ hết.
Vinhomes – Bước vào lĩnh vực công nghiệp
Tập đoàn Vingroup cũng bước chân vào con đường khu công nghiệp khi triển khai các dự án lớn ở Hải Phòng và Hà Tĩnh. Trong đó khu công nghiệp Vinhomes Vũng Áng (Hà Tĩnh) có quy mô 965 ha, tổng vốn đầu tư hơn 13.000 tỷ đồng.
Mục tiêu phát triển hạ tầng khu công nghiệp, thu hút các dự án về năng lượng, công nghệ cao, điện tử, viễn thông, vật liệu mới, năng lượng sạch. Hai khu công nghiệp khác ở Hải Phòng có diện tích gần 500 ha và tổng vốn đầu tư gần 10.000 tỷ đồng.
Hòa Phát – Mở rộng đa ngành
Tập đoàn Hòa Phát đã chuyển dịch chiến lược đa ngành và mở rộng sang bất động sản công nghiệp. Tập đoàn mới được chấp thuận đầu tư khu công nghiệp Hoàng Diệu tại Hải Phòng, quy mô khoảng 245 ha, vốn đầu tư gần 3.400 tỷ đồng, thời gian thực hiện 30 tháng.
Tính đến quý II/2025, tổng quỹ đất khu công nghiệp của Hòa Phát đạt hơn 2.000 ha trải dài ở nhiều địa phương.
GP.Invest – Gia nhập làn sóng mới
Gần đây nhất, GP.Invest – nhà phát triển bất động sản nhà ở có tiếng tại Hà Nội – cũng gia nhập làn sóng này khi công bố đầu tư cụm công nghiệp Thái Tân (Nam Sách, Hải Dương) với quy mô khoảng 75ha, tổng vốn hơn 1.000 tỷ đồng.
Ý kiến chuyên gia về sự phát triển của thị trường
Ông John Campbell – Trưởng bộ phận Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản công nghiệp đang chứng kiến sự chuyển dịch mang tính cấu trúc, phản ánh quá trình nâng cấp của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Ông John Campbell nhấn mạnh lợi thế cạnh tranh cốt lõi của Việt Nam vẫn được duy trì mạnh mẽ. Cụ thể, chi phí nhân công sản xuất trung bình tại Việt Nam năm 2025 ở mức khoảng 350 USD/tháng, thấp hơn đáng kể so với Trung Quốc và Thái Lan.
Bên cạnh đó, chi phí điện năng cho sản xuất cũng rất cạnh tranh ở mức 0,076 USD/kWh, thấp hơn so với 0,112 USD/kWh tại Trung Quốc hay 0,150 USD/kWh tại Philippines.
Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước sang một giai đoạn phát triển mới, nơi tăng trưởng không chỉ đến từ mở rộng diện tích mà còn từ chất lượng dự án, quy mô đầu tư và giá trị gia tăng cao hơn. Đây là một sự chuyển dịch mang tính dài hạn, ông John Campbell chia sẻ.
Ý kiến từ OneHousing
Ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh tại OneHousing cũng cho biết, với việc Chính phủ đã thống nhất đặt mục tiêu 2025 và lộ trình từ nay đến 2030 là nâng mức thu nhập bình quân đầu người, thì ngoài bất động sản thương mại, bất động sản nhà ở, bất động sản khu công nghiệp cũng là một mảng rất màu mỡ.
Ông cũng đánh giá khi Việt Nam thu hút được về quy mô, chất lượng của nguồn vốn FDI, thì rất nhiều tập đoàn lớn đầu tư vào Việt Nam và chỉ cần một tập đoàn lớn đầu tư sẽ kéo theo những công ty “ăn theo” các tập đoàn đó.
Tôi có không ít bạn đã và đang triển khai khu công nghiệp vừa và nhỏ ở Hải Dương, Hưng Yên, Bắc Giang. Họ cứ xây dựng xong là có đối tác từ Hong Kong, Trung Quốc đến hỏi thuê với mức giá tốt. Tôi nghĩ rằng, đây là một tín hiệu tuyệt vời, bởi khi bất động sản khu công nghiệp phát triển tốt có thể tạo ra công ăn việc làm cho người dân. Đồng nghĩa, người dân có thu nhập để mua nhà, đầu tư, nâng cao chất lượng cuộc sống, tạo ra sự phát triển bền vững cho đất nước, ông Trung chia sẻ.
Đánh giá từ Hiệp hội bất động sản Việt Nam
Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cũng đánh giá, thời gian qua, sự phát triển hạ tầng giao thông đã thúc đẩy phân khúc bất động sản công nghiệp phát triển. Bên cạnh đó, trong bối cảnh nguồn vốn FDI tiếp tục gia tăng mạnh mẽ, đặc biệt là trong phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ khiến cuộc đua bất động sản khu công nghiệp tiếp tục nóng trong năm nay.
Cũng theo ông Đính, Việt Nam cũng đang xây dựng lộ trình phát triển để vươn lên trong chuỗi giá trị ngành bán dẫn toàn cầu, nhằm đảm bảo vị thế thu hút vốn FDI.
ÔngĐình nhận định: Trong bối cảnh nhu cầu phát triển kinh tế và thu hút đầu tư nước ngoài ngày càng gia tăng, cuộc đua mở rộng nguồn cung khu công nghiệp của các chủ đầu tư dự báo còn diễn ra mạnh mẽ trong tương lai.
Tương lai của bất động sản công nghiệp Việt Nam
Các vấn đề pháp lý liên quan đến khu công nghiệp cũng được quy định cụ thể sẽ tạo thêm dư địa phê duyệt quỹ đất. Quy hoạch sử dụng đất của nhiều tỉnh, thành phố cũng nhanh chóng được hoàn thiện. Nút thắt về pháp lý đang dần nới lỏng sẽ tạo tiền đề cho nguồn cung mới được phê duyệt trong 2 năm tới.
Việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực công nghiệp và công nghệ cao đang ngày càng tăng, cùng với sự phát triển của hạ tầng giao thông, năng lượng và các dịch vụ hỗ trợ, tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam.
Sáp nhập các công ty công nghệ Việt Nam để tạo ra những doanh nghiệp có quy mô lớn hơn, có năng lực cạnh tranh cao hơn tại thị trường trong nước và quốc tế cũng là một trong những xu hướng đáng chú ý trong thời gian tới.
